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Der Mietspiegel für Stuttgart bildet nur eine Hälfte der monatlichen Wohnkosten ab: Die Nettokaltmiete liegt bei 12,89 €, hinzu kommen 3,48 € Nebenkosten pro Quadratmeter. Grundlage unserer Auswertung sind 236 geprüfte Abrechnungen - damit werden beide Hälften der Rechnung sichtbar.
Kurz: In Stuttgart liegen die Nebenkosten bei 3,48 € pro Quadratmeter und Monat beziehungsweise 3.310 € im Jahr für 79,2 m² Wohnfläche. Das sind 92 € weniger als im Bundesschnitt. In 98 % der geprüften Abrechnungen fanden wir Fehler, im Schnitt ging es dabei um 745 €.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Der offizielle Mietspiegel weist nur die Nettokaltmiete aus. Tatsächlich zahlen Mieter jedoch die Warmmiete: in Stuttgart im Schnitt 1.297 €, zusammengesetzt aus 1.021 € Kaltmiete und 276 € Nebenkosten. Indem Mineko Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung derselben Wohnung prüft, können wir beide Hälften gemeinsam betrachten und miteinander abgleichen. Das ermöglicht einen einzigartigen Einblick in die tatsächlichen Wohnkosten, den sonst niemand bieten kann.
Zwischen den Altbauten im Stuttgarter Westen, den Hanglagen im Süden und den dichter bebauten Quartieren von Bad Cannstatt unterscheiden sich Gebäudeform und technische Ausstattung deutlich. Dass Aufzugskosten nur in 35 % der Abrechnungen auftauchen, spiegelt den hohen Anteil älterer Gebäude wider, die ursprünglich ohne Aufzug gebaut wurden. Modernisierungen können den Komfort erhöhen, bringen aber neue Wartungs- und Betriebskosten mit sich.
Schornsteinfegerkosten erscheinen nur in 22 % der geprüften Abrechnungen. Das spricht dafür, dass zentrale Versorgungssysteme und Fernwärme in Stuttgart eine relevante Rolle spielen. Für Mieter verlagern sich dadurch die Kosten: Einzelne gebäudebezogene Positionen entfallen, während die zentral abgerechnete Wärmeversorgung an Gewicht gewinnt.
In modernisierten Häusern können Dämmung und neue Anlagentechnik den Energiebedarf senken. Gleichzeitig entstehen Kosten für Wartung, Reinigung und zusätzliche Gebäudetechnik. Besonders bei der Heizung, die in 82 % der Abrechnungen vorkommt, entscheidet daher nicht allein der bauliche Zustand, sondern auch die Art der Versorgung und Abrechnung.
Mit 3.310 € pro Jahr liegen die Nebenkosten in Stuttgart 92 € unter dem Bundesschnitt von 3.402 €. Während der Bundeswert um +4,5 % stieg, sanken die Stuttgarter Nebenkosten um -3,6 %. Der Abstand im Veränderungstempo beträgt -8,1 Punkte.
Das Streudiagramm ordnet die Städte nach ihren beiden Bestandteilen der Warmmiete. Waagerecht steht die Kaltmiete, senkrecht stehen die Nebenkosten pro Quadratmeter. Stuttgart ist rot markiert und lässt sich so zugleich beim Grundpreis des Wohnens und bei der zweiten Miete einordnen.
Wer in Mönchengladbach 7,31 € Kaltmiete und 3,81 € Nebenkosten zahlt, gibt anteilig mehr für Betriebskosten aus als jemand in München mit 16,00 € Kaltmiete und 4,15 € Nebenkosten. In Stuttgart beträgt der Nebenkostenanteil 21 %.
Die Kaltmiete liegt bei 12,89 € pro Quadratmeter, die Nebenkosten bei 3,48 €. Für eine Wohnung mit 79,2 m² ergibt das eine Warmmiete von 1.297 € im Monat. Die Nebenkosten machen 21 % davon aus.
Zur Einordnung: Stuttgart liegt bei den jährlichen Nebenkosten 92 € unter dem Bundesschnitt. Der Rückgang um -3,6 % steht einem bundesweiten Anstieg von +4,5 % gegenüber. Für Mieter ist das dennoch keine Entwarnung, denn 98 % der von uns geprüften Abrechnungen enthielten Fehler.
Die einzelnen Kostenarten zeigen, wo sich die zweite Miete verändert. Entscheidend sind nicht nur die Beträge, sondern auch die Häufigkeit in den Abrechnungen und die Frage, ob die jeweiligen Leistungen korrekt umgelegt wurden.
Das Nebenkostenprivileg ist zum 30.06.2024 entfallen. Entsprechend verzeichnen Gemeinschaftsantenne und Kabel mit -44,1 % den stärksten Rückgang unter den ausgewerteten Positionen.
Trotzdem erscheinen Kabelgebühren noch in 35 % der Abrechnungen und kosten dort im Schnitt 67 € im Jahr. Auch sonstige Betriebskosten gingen um -38,2 %, Gartenpflege um -9,7 % und Allgemeinstrom um -7 % zurück. Alles zu Kabelgebühren »
Warmwasser kostet in Stuttgart 0,69 € pro Quadratmeter und Monat und erscheint in 61 % der Abrechnungen. Der Anstieg um +25,3 % betrifft die Energie für die Erwärmung ebenso wie die verbrauchsabhängige Verteilung. Für die ausgewertete Wohnfläche summiert sich die Position auf 660 € pro Jahr.
Der wichtigste Prüfpunkt: Bei zentral erzeugtem Warmwasser richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung. Die Abrechnung muss Verbrauch und Kostenanteile nachvollziehbar trennen. Prüfer achten auf korrekte Zählerstände, Ablesezeiträume und die Abgrenzung von Kaltwasser und Erwärmungskosten. Alles zu Wasserkosten »
Die Gebäudereinigung liegt in Stuttgart bei 0,32 € pro Quadratmeter und Monat. Sie taucht in 64 % der Abrechnungen auf und ist um +24,2 % gestiegen. Bezahlt werden damit regelmäßig ausgeführte Arbeiten an gemeinschaftlich genutzten Flächen, nicht aber Instandsetzung oder Verwaltung.
Häufigster Fehler: Nach der Betriebskostenverordnung sind laufende Reinigungskosten umlagefähig, Reparaturen und einmalige Grundreinigungen dagegen nicht ohne Weiteres. Häufig werden Hauswart- und Reinigungstätigkeiten doppelt angesetzt oder Verwaltungsaufgaben in die Position eingerechnet. Arbeitsumfang, Rechnungen und Verteilerschlüssel müssen deshalb zusammenpassen. Alles zu Hausmeisterkosten »
Die Müllbeseitigung steht in 95 % der Stuttgarter Abrechnungen und kostet 0,28 € pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber dem Vorjahr ist die Position um +23,3 % gestiegen. Auf das Jahr gerechnet zahlen Mieter im Schnitt 261 € für die laufende Entsorgung und die dazugehörigen umlagefähigen Leistungen.
Worauf unsere Prüfer achten: Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage laufender Müllabfuhrkosten. Nicht automatisch umlagefähig sind Kosten, die durch eine falsche Abfalltrennung, Sonderräumungen oder nicht nachvollziehbare Zusatzleistungen entstehen. Entscheidend sind Gebührenbescheide, Leistungsnachweise und der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel. Alles zu Müllkosten »
Für die Entwässerung werden in Stuttgart 0,22 € pro Quadratmeter und Monat abgerechnet. Die Position erscheint in 93 % der Abrechnungen und ist um +20,3 % gestiegen. Sie umfasst die laufenden Kosten für die Ableitung von Schmutz- und Niederschlagswasser, soweit diese dem Gebäude zugeordnet werden dürfen.
Der wichtigste Prüfpunkt: Entwässerungskosten sind nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig, wenn sie tatsächlich angefallen und dem Mietobjekt zuzuordnen sind. Problematisch sind geschätzte Verbräuche, unklare Flächenansätze oder eine Vermischung mit nicht umlagefähigen Arbeiten an Leitungen. Gebührenbescheid, Abrechnungszeitraum und Verteilerschlüssel sollten lückenlos übereinstimmen. Alles zu Wasserkosten »
Schornsteinfegerkosten finden sich nur in 22 % der Stuttgarter Abrechnungen, stiegen dort aber um +37 %. Mit 0,07 € pro Quadratmeter und Monat bleibt die Position vergleichsweise klein. Abgerechnet werden dürfen laufende Kehr-, Prüf- und Messarbeiten, nicht jedoch Reparaturen an der Heizungsanlage.
Häufigster Fehler: Die Betriebskostenverordnung erfasst laufende Schornsteinreinigung und vorgeschriebene Messungen. Instandhaltung, Ersatzteile und Arbeiten zur Mängelbeseitigung gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Prüfer gleichen Rechnungsinhalt, Leistungszeitraum und eine mögliche Überschneidung mit Heizungswartungskosten ab. Alles zu Schornsteinfegerkosten »
Zwei Fristen laufen unabhängig voneinander. Die eine bindet Ihren Vermieter, die andere Sie.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Versäumt er die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben muss er Ihnen trotzdem auszahlen.
Noch keine Abrechnung für 2025 erhalten? Dann läuft die Zeit für Ihren Vermieter, nicht für Sie.
Ihre Einwendungsfrist läuft zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, nicht ab dem Abrechnungsjahr. Eine Abrechnung für 2024, die Ihnen im Oktober 2025 zugestellt wurde, können Sie heute noch angreifen.
Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, beginnt die Frist erst mit Zugang einer korrekten Abrechnung. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Erstellungsdatum. Zum ausführlichen Fristenrechner »
Wir sind nicht der offizielle Mietspiegel für Stuttgart. Diesen gibt in der Regel die zuständige Kommune heraus. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist die maßgebliche Grundlage bei Mieterhöhungen.
Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Der offizielle Mietspiegel endet bei der Nettokaltmiete. Unsere Auswertung basiert nicht auf Befragungen, sondern auf echten Unterlagen: geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Position wurde von einem Prüfer einzeln durchgerechnet.
Für Kommunen, Verwaltungen, Mietervereine und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir ausführliche Auswertungen bereit. Zur Zusammenarbeit » oder direkt an [email protected]
Datenbasis: 236 Nebenkostenabrechnungen aus Stuttgart, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 98 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 98 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Vollständige Methodik und Datenqualitätskriterien »
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel Stuttgart" zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
Nein. Den offiziellen Mietspiegel für Stuttgart gibt die zuständige Kommune heraus; er weist ausschließlich die Nettokaltmiete aus. Unsere Auswertung ist eine unabhängige Erhebung auf Basis echter, geprüfter Abrechnungen und deckt zusätzlich die Betriebskosten ab.
Im Schnitt 1.297 € pro Monat für eine 79,2 m² große Wohnung. Das sind 12,89 € Kaltmiete und 3,48 € Nebenkosten je Quadratmeter. Der offizielle Mietspiegel zeigt nur den Kaltmieten-Teil, wir zeigen beide Hälften der Rechnung.
Aus 236 von Mineko geprüften Abrechnungen ergeben sich für Stuttgart 3,48 € pro Quadratmeter und Monat, also 3.307 € im Jahr bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 79,2 m². Das liegt 95 € unter dem bundesweiten Vergleichswert von 3.402 €.
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Für Jobcenter, Sozialämter, Kommunen und Mietspiegelstellen bieten wir Datenauswertungen und professionelle Prüfungen mit messbaren Einsparpotenzialen.
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Bei Gewerbe zählt der Mietvertrag, nicht die BetrKV. Wir prüfen Vertrag und Abrechnung zusammen, rückwirkend bis zu drei Jahre. Individuelles Angebot.
Für gewerbliche Mieter bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an.
