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Der Dortmunder Mietspiegel bildet mit einer Kaltmiete von 7,25 € nur eine Hälfte der Rechnung ab. Hinzu kommen durchschnittlich 3,63 € Nebenkosten. Unsere Stichprobe aus 297 geprüften Abrechnungen macht beide Hälften der Rechnung sichtbar.
Kurz: In Dortmund liegen die Nebenkosten bei 3,63 € pro m² und damit bei 3.325 € im Jahr für 76,4 m² Wohnfläche. Das sind 77 € weniger als im Bundesschnitt. In 97 % der geprüften Abrechnungen fanden wir Fehler. Der durchschnittliche Fehlerbetrag liegt bei 436 €.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Der offizielle Mietspiegel weist nur die Nettokaltmiete aus. Was Mieter tatsächlich zahlen, ist jedoch die Warmmiete. Indem Mineko den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung derselben Wohnung prüft, können wir 554 € Kaltmiete und 277 € Nebenkosten gemeinsam als Warmmiete von 831 € ausweisen. Das ermöglicht einen einzigartigen Einblick in die tatsächlichen Wohnkosten, den sonst niemand bieten kann..
Dortmunds Wohnungsmarkt reicht von dicht bebauten Quartieren rund um die Nordstadt und das Kreuzviertel bis zu größeren Siedlungsbeständen in Hörde und Scharnhorst. Dass Aufzugskosten nur in 25 % der Abrechnungen auftauchen, verweist auf viele Häuser ohne entsprechende Technik. Wo Aufzüge nachgerüstet oder erneuert werden, können Wartung und Betrieb die laufenden Wohnkosten dennoch erhöhen.
Heizung steht mit 1,29 € pro m² und einem Anstieg von +13,3 % im Zentrum der Kostenentwicklung. Schornsteinfegerkosten erscheinen dagegen nur in 35 % der Abrechnungen. Das passt zu Gebäuden, die über Fernwärme oder zentrale Anlagen ohne wohnungsbezogene Feuerstätte versorgt werden, wie sie in modernisierten Beständen und größeren Wohnanlagen vorkommen.
In umgebauten Beständen, etwa in Hörde oder entlang ehemaliger Industrieflächen, können energetische Verbesserungen den Verbrauch dämpfen. Gleichzeitig bringen neue Gebäudetechnik, Aufzüge und zusätzliche Wartungsverträge weitere umlagefähige Betriebskosten mit sich. Entscheidend ist deshalb nicht allein der bauliche Zustand, sondern auch, welche laufenden Leistungen der Mietvertrag wirksam auf die Mieter überträgt.
Mit 3.325 € pro Jahr liegen die Nebenkosten in Dortmund 77 € unter dem Bundesschnitt von 3.402 €. Sie steigen mit +6,8 % jedoch schneller als bundesweit mit +4,5 %. Der Abstand beim Wachstum beträgt 2,3 Punkte.
Das Streudiagramm ordnet die Städte waagerecht nach ihrer Kaltmiete und senkrecht nach ihren Nebenkosten. Dortmund ist rot markiert. So lässt sich erkennen, ob eine Stadt vor allem durch die erste Miete oder durch hohe laufende Betriebskosten auffällt.
Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 7,25 €, während die Nebenkosten mit 3,63 € bereits 33 % der Warmmiete ausmachen. Bei 76,4 m² Wohnfläche ergeben sich daraus 554 € Kaltmiete und 277 € Nebenkosten im Monat.
Zur Einordnung: Dortmund liegt bei den jährlichen Nebenkosten noch 77 € unter dem Bund. Der Anstieg von +6,8 % fällt jedoch stärker aus als die bundesweiten +4,5 %. Für Mieter bedeutet das, dass der bisherige Kostenvorteil kleiner werden kann und eine genaue Prüfung der Abrechnung an Gewicht gewinnt.
Die einzelnen Positionen zeigen, welche laufenden Leistungen die zweite Miete bestimmen und wie häufig sie in den geprüften Dortmunder Abrechnungen vorkommen. Besonders auffällig sind starke Anstiege bei sonstigen Betriebskosten, Straßenreinigung und Müllbeseitigung.
Das Nebenkostenprivileg ist zum 30.06.2024 entfallen. Entsprechend verzeichnet die Position Gemeinschaftsantenne, Kabel mit -37,8 % den stärksten Rückgang in Dortmund.
Trotzdem taucht sie noch in 41 % der Abrechnungen auf und kostet dort durchschnittlich 89 € im Jahr. Auch Hauswart mit -17,8 %, Warmwasser mit -12,6 %, Grundsteuer mit -7 % und Schornsteinfeger mit -5 % gingen zurück. Alles zu Kabelgebühren »
Die Müllbeseitigung kostet in Dortmund durchschnittlich 0,43 € pro m² im Monat und erscheint in 95 % der Abrechnungen. Der Anstieg um +22,3 % macht sie zu einem spürbaren Treiber der zweiten Miete. Bezahlt werden insbesondere die regelmäßige Abfuhr und die Bereitstellung der Abfallbehälter.
Der wichtigste Prüfpunkt: Kosten der Müllbeseitigung sind nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig, wenn der Mietvertrag dies wirksam vorsieht. Prüfer gleichen Gebührenbescheide und Rechnungen mit dem angesetzten Gesamtbetrag ab. Kosten für einmalige Entrümpelungen, die Beseitigung von Bauschutt oder Maßnahmen gegen einzelne Verursacher dürfen nicht ohne Weiteres auf alle Mieter verteilt werden. Auch der Verteilerschlüssel muss dem Mietvertrag entsprechen. Alles zu Müllkosten »
Die Entwässerung liegt in Dortmund bei 0,32 € pro m² im Monat und betrifft 93 % der geprüften Abrechnungen. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Kosten um +14,5 %. Mieter zahlen hier für die Ableitung von Schmutz- und gegebenenfalls Niederschlagswasser, nicht für den Trinkwasserverbrauch selbst.
Worauf unsere Prüfer achten: Entwässerungskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Wasserkosten, sofern sie mietvertraglich vereinbart sind. Gebührenbescheide müssen zum Abrechnungszeitraum und zum Gebäude passen. Häufig werden Frischwasser, Schmutzwasser und Niederschlagswasser unklar zusammengeführt oder mit einem nicht vereinbarten Schlüssel verteilt. Nicht umlagefähig sind Reparaturen an Leitungen und Kosten für die Beseitigung baulicher Schäden. Alles zu Wasserkosten »
Aufzugskosten stehen nur in 25 % der Dortmunder Abrechnungen, betragen dort aber durchschnittlich 0,31 € pro m² im Monat. Der Anstieg von +21,2 % trifft deshalb vor allem Mieter in größeren oder modernisierten Gebäuden. Umlagefähig können Strom, Bedienung, Überwachung und laufende Wartung sein.
Häufigster Fehler: Vermieter dürfen laufende Aufzugskosten nach der Betriebskostenverordnung umlegen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Reparaturen, Ersatzteile und Erneuerungen gehören jedoch zur Instandhaltung und müssen aus der Abrechnung herausgerechnet werden. Bei Vollwartungsverträgen ist deshalb zu prüfen, ob nicht umlagefähige Reparaturanteile enthalten sind. Auch Erdgeschossmieter können an den Betriebskosten beteiligt werden, wenn die vertragliche Verteilung wirksam ist. Alles zu Aufzugskosten »
Sonstige Betriebskosten weisen mit +64,2 % den stärksten Anstieg der ausgewählten Dortmunder Positionen auf. Sie betragen durchschnittlich 0,13 € pro m² im Monat und erscheinen in 64 % der Abrechnungen. Die Sammelbezeichnung allein erklärt jedoch nicht, für welche wiederkehrende Leistung Mieter zahlen.
Der wichtigste Prüfpunkt: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag konkret benannt sein; ein pauschaler Verweis auf sonstige Kosten reicht regelmäßig nicht. Umlagefähig sind nur laufende Kosten, keine Reparaturen, Neuanschaffungen oder Verwaltungstätigkeiten. Prüfer kontrollieren deshalb jede darunter verbuchte Leistung sowie die zugehörigen Rechnungen und Vertragsgrundlagen. Unklare Sammelposten müssen nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Alles zu sonstigen Betriebskosten »
Für die Straßenreinigung fallen in Dortmund durchschnittlich 0,12 € pro m² im Monat an. Die Position steht in 91 % der Abrechnungen und ist um +37,1 % gestiegen. Abgerechnet werden können kommunale Gebühren oder laufende Kosten einer beauftragten Reinigung rund um das Grundstück.
Worauf unsere Prüfer achten: Straßenreinigung ist nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Der Gebührenbescheid oder die Rechnung des Dienstleisters muss dem Grundstück und dem richtigen Abrechnungszeitraum zugeordnet sein. Einmalige Sonderreinigungen, die Beseitigung von Bauverschmutzungen und Kosten wegen Pflichtverletzungen einzelner Bewohner dürfen nicht pauschal auf die Hausgemeinschaft umgelegt werden. Zudem ist zu prüfen, ob dieselbe Leistung zusätzlich unter Hausreinigung oder Müllbeseitigung erscheint. Alles zu Straßenreinigung »
Zwei Fristen laufen unabhängig voneinander. Die eine bindet Ihren Vermieter, die andere Sie.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Versäumt er die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben muss er Ihnen trotzdem auszahlen.
Noch keine Abrechnung für 2025 erhalten? Dann läuft die Zeit für Ihren Vermieter, nicht für Sie.
Ihre Einwendungsfrist läuft zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, nicht ab dem Abrechnungsjahr. Eine Abrechnung für 2024, die Ihnen im Oktober 2025 zugestellt wurde, können Sie heute noch angreifen.
Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, beginnt die Frist erst mit Zugang einer korrekten Abrechnung. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Erstellungsdatum. Zum ausführlichen Fristenrechner »
Wir sind nicht der offizielle Mietspiegel für Dortmund. Diesen gibt in der Regel die zuständige Kommune heraus. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist die maßgebliche Grundlage bei Mieterhöhungen.
Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Der offizielle Mietspiegel endet bei der Nettokaltmiete. Unsere Auswertung basiert nicht auf Befragungen, sondern auf echten Unterlagen: geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Position wurde von einem Prüfer einzeln durchgerechnet.
Für Kommunen, Verwaltungen, Mietervereine und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir ausführliche Auswertungen bereit. Zur Zusammenarbeit » oder direkt an [email protected]
Datenbasis: 297 Nebenkostenabrechnungen aus Dortmund, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 97 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 97 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Vollständige Methodik und Datenqualitätskriterien »
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel Dortmund" zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
Im Schnitt 831 € pro Monat für eine 76,4 m² große Wohnung. Das sind 7,25 € Kaltmiete und 3,63 € Nebenkosten je Quadratmeter. Der offizielle Mietspiegel zeigt nur den Kaltmieten-Teil, wir zeigen beide Hälften der Rechnung.
Ja. Die Nebenkosten in Dortmund legten um +6,8 % zu, der bundesweite Vergleichswert nur um +4,5 %. Dortmund steigt also rund 2,3 Prozentpunkte schneller als der Bund.
Sie beruhen auf 297 echten, geprüften Abrechnungen aus Dortmund. Da Mieter meist dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert; der belastbare Fehleranteil liegt daher etwas niedriger als die 97 % in unseren Prüfungen. Die Kostenhöhen selbst sind Medianwerte und robust.
Aus 297 von Mineko geprüften Abrechnungen ergeben sich für Dortmund 3,63 € pro Quadratmeter und Monat, also 3.328 € im Jahr bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 76,4 m². Das liegt 74 € unter dem bundesweiten Vergleichswert von 3.402 €.
Nutzen Sie Deutschlands größte Datengrundlage zu kalten und warmen Nebenkosten für Recherchen, Auswertungen und Kooperationen.
Sie recherchieren zu Mietpreisen oder Nebenkosten? Gerne stellen wir Ihnen unsere Datengrundlage, Diagramme, Pressematerialien und weitere Auswertungen zur Verfügung.
Für Jobcenter, Sozialämter, Kommunen und Mietspiegelstellen bieten wir Datenauswertungen und professionelle Prüfungen mit messbaren Einsparpotenzialen.
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Bei über 16 Rechtsschutzversicherungen inbegriffen, sonst kostenlose Prüfung - nach Prüfung entscheiden Sie, ob Sie Prüfbericht und Widerspruchsschreiben ab 49 € erwerben möchten.
Bei Gewerbe zählt der Mietvertrag, nicht die BetrKV. Wir prüfen Vertrag und Abrechnung zusammen, rückwirkend bis zu drei Jahre. Individuelles Angebot.
Für gewerbliche Mieter bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an.
