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zu allen Ratgeber Artikeln »Einmal im Jahr bekommt jeder Mieter in Deutschland eine. In den meisten Fällen wird die Abrechnung kurz vor Jahreswechsel zugestellt. Das liegt in der Regel daran, dass zum Jahresende die Abrechnungsfrist abläuft. Die Abrechnung wird also kurz vor Fristablauf - und quasi zwischen Weihnachtsgans und Neujahrssekt erstellt. Kann das in der saisonalen Eile überhaupt gut gehen?
Mieter lassen ihre Nebenkosten einfach und digital online prüfen. Kostenlos mit Rechtsschutz.
Unser Team von MINEKO hat bisher über 102.000 Mietnebenkostenabrechnungen im Detail überprüft und dabei erstaunliches festgestellt. Tatsächlich sind 9 von 10 Abrechnung fehlerhaft. Rechnet man das auf Deutschland hoch, kommt man zu schier unglaublichen Zahlen.
Die 22,7 Millionen Mietwohnungen in Deutschland führen zu über € 6,5 Milliarden an überhöhten Nebenkostenzahlungen.
Im Durchschnitt zahlen Mieter jährlich € 3.084 an Nebenkosten. Leider sind 90% der Abrechnungen um durchschnittlich € 317 zu hoch, was einer durchschnittlichen Überhöhung von 10% entspricht.
Die Fachpresse deckt gern skandalös auf, dass Vermieter, Verwalter und Genossenschaften Ihre Mieter bewusst abzocken. Widerlegen können wir das nicht. Jedoch haben wir bei der intensiver Auseinandersetzung mit mehreren hundert Vermietern und Hausverwaltern etwas anderes festgestellt. Weniger ist bewusste Manipulation im Spiel, sondern viel mehr ist der komplizierte Sachverhalt schuld an den Fehlern in den Nebenkostenabrechnungen.
Sicher gibt es auch mal einen Hausverwalter, der versucht, fälschlicherweise Portokosten auf Mieter umzulegen. Doch das ist nach unserer Analyse die absolute Ausnahme. Und scheint es bei objektiver Betrachtung kein nachhaltiges Geschäftsmodell zu sein.
Egal ob Absicht oder nicht, jeder Mieter hat ein Recht auf eine richtige Abrechnung. Beim Blick auf Ihr eigenes Zahlenwirrwarr sollten Sie daher genau hinschauen.
Die Fehlerquellen sind so vielfältig wie die Wohnungen für die sie erstellt werden. Dennoch gibt es ein paar Fehler, die uns in der Überprüfung der Mietnebenkostenabrechnungen immer wieder auffallen.
Der häufigste Fehler und einer, der relativ einfach zu überprüfen ist, ist die verstrichene Abrechnungsfrist. Nach dem Abrechnungszeitraum, der meist 12 Monate umfasst, hat der Vermieter weitere 12 Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
In dieser Frist muss die Abrechnung auf zugestellt werden. Auch wenn dem Vermieter bis zum Stichtag noch nicht alle Rechnungen der tatsächlich angefallenen Kosten vorliegen, muss er die Abrechnung in dieser Zeit zustellen. Nur dann hat er erneut Zeit eine Korrektur zu schicken.
Andernfalls verfallen seine Ansprüche auf eine Nachzahlung. Eine eventuelle Rückzahlung an den Mieter der zuviel gezahlten Nebenkosten verfällt jedoch nicht.
Prüfen Sie mit dem Mineko Fristenrechner ob Ihre Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde und ob der Vermieter die Abrechnung noch korrigieren kann:
Eine fehlerhafte Kalkulation der Umlagen geschieht besonders häufig wenn Mieter unterjährig ein- oder ausziehen. Hier können sich schnell Rechenfehler einschleichen.
Zu beachten ist aber auch die geleistete Vorauszahlung des Mieters. Stimmt diese mit der tatsächlich geleisteten Zahlung überein? Der Vermieter hat nach Abschluss seiner einjährigen Korrekturfrist in der Regel kein Recht mehr auf Nachbesserung. Selbst dann nicht, wenn ihm eine Nachzahlung zustehen würde.
Je nach Kostenposition und vertraglicher Vereinbarung können Kosten nach Fläche, Personen, Verbrauch oder Zeit umgelegt werden. In der Regel richtet sich der Umlageschlüssel aber nach der Größe der Wohnung. Hierbei ist zu beachten, dass Dachschrägen, Balkone oder Wintergärten korrekt in die Berechnung einfließen. Besonders bei sehr alter Bausubstanz stimmen die vom Vermieter angegebene Quadratmeter manchmal nicht. Selbst nachmessen kann hier Aufschluss geben.
Aber auch bei der Anwendung des Verteilerschlüssels entstehen immer wieder reine Rechenfehler.
Jeder Vermieter muss sich an die Betriebskostenverordnung, den Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung halten. Es ist gesetzlich festgelegt, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Dazu zählen zum Beispiel:
Unter “Sonstige Betriebskosten” fallen diese Kosten, die zuvor im Mietvertrag festgelegt wurden. Diese müssen dort zwingend genannt werden.
Darüber hinaus gilt, dass Ihr Vermieter verpflichtet ist wirtschaftlich zu handeln. Dieser Fehler ist nicht einfach nachzuweisen, doch auch hier hat der Gesetzgeber entschieden, wie oft der Mieter z.B. Kosten der Reinigung des Treppenhauses zu tragen hat.
Ja! Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist ein sehr komplexer, fehleranfälliger Prozess. Ob es sich für Sie lohnt, können Sie aber auch selbst in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.
Vermieter müssen Belege über ein Jahr sammeln, zusammenrechnen und richtig auf die Mieter umlegen. Dabei dürfen Sie die gesetzlichen Fristen nicht verpassen. Und Sie müssen jede Vereinbarung Ihres Mietvertrags beachten.
Hinweis: Das Prüfen mit Mineko macht immer Sinn.
In Deutschland gibt es fast täglich neue Entscheidungen und Urteile, die von Gerichten in Deutschland gefällt werden. Diese Entscheidungen betreffen alle möglichen Aspekte des Mietrechts, von der Miethöhe bis hin zur Umlegbarkeit von Nebenkosten.
Die Vielzahl der Gerichtsentscheidungen spiegelt das komplexe und sich ständig verändernde Mietrecht wider und zeigt, wie wichtig es ist, auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung zu bleiben. Die aktuelle Rechtsprechung hat einen enormen Einfluss auf das Mietrecht. Es gilt: Rechtsprechnung schlägt den Mietvertrag.
So können sich Mieter und Vermieter gleichermaßen auf die aktuelle Rechtsprechung stützen, um ihre Rechte und Pflichten im Mietverhältnis und den Nebenkosten besser zu verstehen und durchzusetzen.
Hinzu kommt, dass sich Gesetzeslage ständig ändert. Viele Vermieter sind keine Mietrechtsexperten und daher werden Fehler in der Nebenkostenabrechnung gemacht, ohne dass es böse Absicht ist.
Im Laufe der letzten Jahre haben wir über 102.000 Mietnebenkostenabrechnungen aus dem ganzen Bundesgebiet geprüft. Mit dabei waren alle erdenklichen Wohnungsgrößen, Gebäudetypen und Baujahre. Über alle Kategorien hinweg, war die Fehlerquote enorm: 90% aller Nebenkostenabrechnungen sind falsch! Und dabei geht es um signifikante Beträge. Im Durchschnitt konnten wir eine Ersparnis von 317 € durch die Prüfung der Nebenkosten unserer Kunden erzielen.
Zu Bedenken dabei ist, dass falsche Nebenkostenabrechnungen nicht nur einmalig hohe Nachzahlungen zur Folge haben. Oftmals wird auf Basis einer falschen Abrechnung auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen festgesetzt. Das belastet dann dauerhaft den Geldbeutel. Deshalb lohnt es sich für Mieter die Mietnebenkostenabrechnung von Experten prüfen zu lassen, um unnötige Kosten zu vermeiden.
Nebenkosten sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten!
Ein paar der häufigsten Fehlerquellen kann der Mieter selbst prüfen. Dazu gehören vor allem die recht leicht zu überprüfenden Angaben, wie Anschrift, Abrechnungszeitraum oder die Einhaltung der Frist. Auch die korrekte Angabe der getätigten Vorauszahlung kann mit einem Blick auf das Konto einfach überprüft werden. Komplizierter wird es bei der Kontrolle der umlagefähigen Kosten oder dem Verteilerschlüssel. Die Kosten der Vorjahre sollten im Zweifel ebenso überprüft werden, wenn einzelne Positionen plötzlich sehr hoch erscheinen. Das alles dauert sehr lange und ist aufgrund der wechselnden Rechtslage in den meisten Fällen nicht ohne Weiteres durchführbar.
Beim Mieterbund erhalten Sie viele Informationen rund ums Thema Nebenkosten. Auch die Prüfung ihrer Mietnebenkostenabrechnung kann der Mieterbund übernehmen.
Voraussetzung ist, dass sie Mitglied werden und einen entsprechenden monatlichen Beitrag zahlen. Dieser Beitrag auf das Jahr hochgerechnet kann bis zu ca. 100 € sein. Ob die Kontrolle der Abrechnung durch den Mieterbund tatsäch fachgerecht durchgeführt wird ist allerdings fraglich.
Fachanwälte kennen sich mit der aktuellen Rechtslage bestens aus und können eine Nebenkostenabrechnung inhaltlich und formell prüfen. Dieses Fachwissen ist allerdings nicht günstig. Wird ein Fachanwalt mit entsprechenden Tagessätzen konsultiert, entstehen schnell Kosten in Höhe von ein paar hundert Euro. Die Prüfung kann außerdem recht lange dauern und die Ergebnisse sind für den Laien teilweise genauso schwer nachzuvollziehen, wie die Abrechnung selbst.
Dieser Teil ist wohl der Schwierigste. Natürlich ein gutes Verhältnis zu seinem Vermieter wichtig und trotzdem ist es Ihr Recht, eine Nebenkostenabrechnung ohne inhaltliche Fehler und innerhalb der gesetzlichen Frist zu bekommen. Hier ist es wichtig den “richtigen Ton” zu treffen und sachlich zu kommunizieren. Von MINEKO erhalten Sie nicht nur einen ausführlichen Prüfbericht, sondern auch auf Wunsch ein Anschreiben an Ihren Vermieter inklusive der bei Ihnen gefundenen Mängel in der Abrechnung.
Der Mieter hat grundsätzlich ein Jahr lang nach Erhalt der Abrechnung Zeit, Widerspruch einzulegen. Hierbei gilt auch wirklich der Erhalt – also im Regelfall die postalische Zustellung – und nicht das Datum der Erstellung. Es lohnt sich also den Briefumschlag mit Poststempel aufzubewahren.
MINEKO prüft die Nebenkostenabrechnung zunächste auf Formfehler. Sind die Abrechnungsfristen eingehalten und ist die Abrechnung für den Mieter übersichtlich und verständlich, wie vom Gesetzgeber vorgesehen.
Als nächstes werden die Umlagepositionen betrachtet, damit nur Kosten umgelegt werden, die nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden dürfen. Dann stehen die Versicherungen auf dem Prüfstand. Sind die aufgeführten Versicherungen notwendig und die Beiträge gerechtfertigt? Auch die Grundsteuer wird überprüft, da es hier meist zu Fehlern kommt, insbesondere wenn Gewerbe mit im Haus ist.
Besonders geprüft werden dann die Heizkosten. Unter anderem werden die Wartungs- und Serviceverträge und die Kosten für leer stehende Wohnungen betrachtet. Generell darf ein Vermieter den Umlagemaßstab der Heizkosten nicht frei wählen. Um dem Mieter einen Anreiz zu geben Heizkosten zu sparen, muss ein Teil der Kosten verbrauchsabhängig berechnet werden. Gemäß der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 Prozent der Kosten als Verbrauchskosten abgerechnet werden. Der Rest wird meist nach Wohnfläche berechnet.
Besonders bei Hausverwaltungen mit mehreren Objekten erscheinen immer wieder Positionen in der Abrechnung, die nicht das eigene Haus betreffen. Zum Teil weisen diese Gebäuden einen unterschiedlichen Standard auf und müssen auch so in der Abrechnung behandelt werden.
Sie haben die Vermutung, dass Ihre Nebenkosten falsch sind? Dann lassen Sie sie in nur wenigen Schritten von unseren Experten prüfen. Laden Sie ganz einfach Fotos Ihrer Abrechnung und Ihres Mietvertrages mit Hilfe der Handykamera hoch und unsere Experten erstellen einen ausführlichen Prüfbericht sowie das gewünschte Widerspruchsschreiben!
Kunden von Mineko haben die Möglichkeit, ihre Nebenkostenabrechnung kostenlos prüfen zu lassen, sofern sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen. Finden Sie durch das Klicken auf den Button "Prüfen lassen" heraus ob Ihre Rechtsschutz mit dabei ist.
Dieser Service ist besonders für Mieter interessant, die Zweifel an der Richtigkeit ihrer Mietnebenkostenabrechnung haben und sich bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche juristische Unterstützung wünschen.
Die Prüfung beinhaltet einen mehrseitigen Prüfbericht, der dem Kunden einen detaillierten Überblick über mögliche Fehler und Ungereimtheiten in der Abrechnung gibt.
Ohne Rechtsschutz ist der Service bereits ab 49 Euro erhältlich und ist somit eine kostengünstige Alternative zur Beauftragung eines Anwalts, bei der die Kosten schnell in die Höhe schießen können.
Es ist wichtig zu betonen, dass es sich bei der Bezahlung um eine einmalige Gebühr handelt und keine Abonnements oder wiederkehrende Kosten entstehen. So bietet Mineko Kunden eine transparente und kosteneffektive Lösung zur Überprüfung ihrer Nebenkostenabrechnung.
Ihren Prüfbericht erhalten Sie innerhalb von wenigen Tagen. Voraussetzung ist, dass alle nötigen Unterlagen vorliegen. Dazu gehört die Nebenkostenabrechnung inklusive der Heizkostenabrechnung, Ihr Mietvertrag und eventuell vorhandene Zusatzvereinbarungen.
Je nach Wohnlage, Wohnungsgröße und Ausstattung schwanken die Nebenkosten stark. Steigen aber Kosten von einem zum nächsten Jahr rapide an, so ist es für jeden Mieter ratsam, dass er die Kosten überprüfen lässt. Denn Nebenkosten wie z.B. Reparaturen sind nicht umlagefähig. Zudem muss ein Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.
Laut § 556 Abs. 3 BGB hat der Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit, einen Widerspruch einzulegen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist. Ist die ganze Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, beginnen die 12 Monate erst dann, wenn der Mieter eine korrekte Abrechnung erhalten hat.
Die häufigsten Fehler bei Nebenkostenabrechnungen sind materieller Art. Das passiert sehr oft, wenn z.B. die mathematischen Berechnungen falsch oder Kosten auf Mieter nicht umlagefähig sind. Des Weiteren können formelle Fehler bestehen, wenn durch fehlende Informationen die Abrechnung dem Mieter nicht nachvollziehbar ist.
Bestehen Zweifel an der Nebenkostenabrechnung, lässt man die Abrechnung am besten durch Rechtsexperten prüfen. Denn das Mietrecht für Wohnraum und Gewerbe ist komplex und die Rechtsprechung erweitert sich stetig. Je nach Rechtsschutzversicherung kann dies auch kostenlos im Rahmen der Versicherung geschehen.
