weitere Artikel rund um die Nebenkosten
zu allen Ratgeber Artikeln »
Google Rezensionen
(400+)
So schön eine verschneite Landschaft auch aussehen kann, Schnee und Eis bringen für Mieter und Vermieter auch gewisse Pflichten mit sich. Sie sind für den Winterdienst auf dem Grundstück verantwortlich und diese Aufgabe sollte aus Haftungsgründen nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Gehören Kosten für den Räum- und Streudienst im Winter zu den umlagefähigen Nebenkosten und können Vermieter diese Aufgabe an ihre Mieter übertragen?
Prüfung der Position Winterdienst ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Winterdienst und Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »
Welche Kosten kann der Vermieter im Rahmen der Neben- bzw. Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen und wie werden diese anfallenden Kosten verteilt? Diese und andere Fragen rund um die Winterdienstpflicht und deren Kosten schauen wir uns hier genauer an.
Der Winterdienst gehört nach § 2 Nr. 8 BetrKV zur Straßenreinigung, so dass die regelmäßig anfallenden Kosten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich auf den Mieter nach § 556 Abs. 1 BGB umlegbar sind.
Die Arbeiten können sowohl von Städten und Gemeinden veranlasst werden, aber auch durch private Firmen oder gegebenenfalls vom Hausmeister oder den Mietern ausgeführt werden.
Der Winterdienst umfasst die sogenannte Räum- und Streupflicht. Das bedeutet, dass bei Schneefall und Glatteis die Gehwege auf dem Grundstück geräumt und bei Bedarf gestreut werden müssen. Hierbei muss jedoch nicht der komplette Gehweg von Schnee befreit werden. Stattdessen reicht es aus, auf einem 1 bis 1,5 Meter breiten Streifen des Gehwegs Schnee zu schieben und auf der geräumten Fläche den Gehweg zu streuen. Außerdem müssen die Zuwege zum Hauseingang bzw. zur Hauseinfahrt und relevanten Außenbereichen wie beispielsweise Briefkästen, Parkflächen oder Mülltonnenstellplätzen geräumt werden. Dabei gilt auch zu beachten, dass der geräumte Schnee nicht den Verkehr behindert und Radwege, Straßenläufe und Hydranten freizuhalten sind.
In welcher Zeit diese Aufgabe ausgeführt werden muss, ist in jeder Kommune unterschiedlich geregelt. Meistens besteht die Pflicht jedoch zwischen 7 und 21 Uhr. Beim Streuen der Wege ist ferner unbedingt darauf zu achten, dass in vielen Städten und Landkreisen Vorgaben zu den zulässigen Streumitteln bestehen. Streusalz darf vielerorts auf Privatgrundstücken nur bei geschlossener Eisdecke eingesetzt werden und ist in anderen Fällen aus Umweltschutzgründen nicht zulässig. Genauere Informationen hierzu erhalten Vermieter und Mieter bei Ihrer zuständigen Behörde.
Bei den Ausgaben für einen Winterdienst handelt es sich gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV um umlagefähige Nebenkosten. Sie können also in voller Höhe im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Das gilt sowohl dann, wenn ein externer Dienstleister bzw. ein privates Unternehmen diese Aufgabe ausführt, als auch bei Übertragung der Winterdienstpflicht auf die Mieter gegen einen entsprechenden Mietnachlass. Ansatzfähig ist dabei auch ein saisonaler Fixbetrag, der unabhängig von der tatsächlichen Erforderlichkeit der Durchführung der Arbeiten, also für die Bereitstellung der Dienste vereinbart wird, was insbesondere für den Winterdienst in schneereichen Regionen vorteilhafter ist.
Hinweis: Genau diese Prüfung ist Bestandteil der Mineko Expertenprüfung.
Lediglich wenn der Hausmeister mit dieser Aufgabe betraut wird und sie in seinen gewöhnlichen Tätigkeitsrahmen ohne entstehende Mehrkosten fällt, ist eine Kostenübertragung nicht zulässig, da diese anfallenden Lohnkosten gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV als Hauswartskosten abgerechnet werden müssen. Wen der Vermieter letztendlich mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragt, ist ihm überlassen.
Wie bei allen anfallenden Betriebskosten ist der Vermieter auch bei den Kosten des Winterdienstes an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden. Das heißt, dass keine überflüssigen Maßnahmen oder unnötige Ausgaben und Kosten in Ansatz gebracht werden dürfen und der Vermieter sich damit an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen und gewissenhaften Bewirtschaftung halten muss.
In jedem Fall muss der Vermieter den Nachweis der Erforderlichkeit der Winterdienstkosten erbringen, wenn diese von den Mietern angezweifelt wird.
Für den Winterdienst können zudem öffentliche Gebühren für Arbeiten und Dienstleistungen entstehen, die durch die Städte und Gemeinden veranlasst werden. Diese Gebühren variieren oft von Region zu Region und können vom Vermieter weder beeinflusst noch bestimmt werden.
Nicht umlagefähig sind die Beschaffungskosten von benötigten Arbeitsgeräten und -maschinen, z.B. von Schneeräumgeräten, die in voller Höhe vom Vermieter zu tragen sind, da es sich hierbei nicht um laufend entstehende Kosten handelt, die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen, wie es Voraussetzung für jede umlagefähige Betriebskostenposition ist. Ausgaben für Streugut hingegen sind umlagefähig.
Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages in der Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Beachten Sie jedoch, dass die Belegeinsicht nicht vom Leistungsumfang der MINEKO GmbH enthalten ist. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.
Gerade in Mehrfamilienhäusern mit kleinem Grundstück und wenigen Wohnungen wird die Winterdienstpflicht häufig von den Mietern selbst erledigt. Grund dafür ist meistens die Einsparung der Kosten, welche bei Beauftragung externer Dienstleister anfallen würden. Eine solche Übertragung der Winterdienstpflicht auf Mieter ist jedoch nur unter gewissen Voraussetzungen zulässig und entbindet den Vermieter keinesfalls vollständig von seiner Haftung. Die allgemeinen Schneeräum- und Streupflichten sind Teil der mietvertraglichen Leistungspflichten des Vermieters; insoweit trifft diesen auch die sogenannte Verkehrssicherungspflicht als Eigentümer (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07). Dies bedeutet, dass der Vermieter eine „ungefährliche Nutzung“ der Mietsache und deren Anlagen, wie Zufahrten oder ähnliches gewährleisten muss.
Voraussetzung dafür, dass Mieter die Räum- und Streupflicht auf dem Grundstück im Winter übernehmen müssen, ist eine entsprechende Klausel mit allen Rechten und Pflichten im Mietvertrag. Es reicht hingegen nicht aus, diese Pflicht lediglich in der Hausordnung zu vermerken oder gar mündlich mitzuteilen.
Aufgrund des hohen Haftungsrisikos muss bei einer Übertragung der Winterdienstarbeiten auf die Mieter die mietvertragliche Vereinbarung zur Durchführung klar und eindeutig definiert sein, so dass sichergestellt wird, dass Gefahren im Voraus vermieden bzw. verhindert werden. Ein sogenannter Ausführungsplan kann hierfür hilfreich sein.
Wenn die Mieter Arbeiten des Winterdienstes übernehmen und im Mietvertrag dazu keine ausdrückliche Vereinbarung über die Entlohnung dieser Arbeiten festgehalten wurde, kann der Vermieter wiederum keine Kosten in der Nebenkostenabrechnung geltend machen. Dennoch kann für einen speziell beauftragten Mieter eine Vergütung oder auch ein Mietnachlass für die Durchführung der Winterdienstarbeiten vereinbart werden, die der Vermieter sehr wohl auf alle Mietparteien umlegen kann.
Auch wenn im Mietvertrag klar vereinbart wurde, dass die Mieter des Hauses im Winter die Räum- und Streupflicht übernehmen, entlässt das den Vermieter nicht vollständig aus der Haftung. Er ist nämlich auch dann verpflichtet, die Mieter gründlich anzuweisen und die Einhaltung und Ausführung der Arbeiten zu überprüfen. Das bedeutet nicht, dass ein Vermieter jede Räumarbeit überprüfen muss. Regelmäßige stichprobenartige Kontrollen und eine grundsätzliche Überprüfung sind jedoch erforderlich, wenn er nicht in Haftung genommen werden möchte. Sollte ein Vermieter bei seiner Überprüfung Versäumnisse feststellen, kann er die Mieter abmahnen und auf Einhaltung der vertraglich vereinbarten Pflichten bestehen und ihm auch die entstandenen Kosten durch ein Drittunternehmen auferlegen. Kommt ein Vermieter seiner Pflicht zur Überprüfung nicht nach und es kommt aufgrund missachteter Räumpflicht zu einem Unfall auf dem Grundstück, haftet der Vermieter anteilig für den entstandenen Schaden.
Kommt im Winter auf dem Grundstück eine Person zu Fall und verletzt sich dabei, stellt sich umgehend die Frage der Haftung. Wer muss jetzt für mögliche Schadensersatzansprüche aufkommen? Das hängt davon ab, wer mit dem Winterdienst betraut ist.
Im Fall eines Unfalls fällt zunächst die Haftung auf den Eigentümer, da es generell seine Pflicht ist, für einen freien Gehsteig zu sorgen. Allerdings kann er den – laut Mietvertrag fürs Schneeräumen verantwortlichen – Mieter in Regress nehmen, ihm also die Haftung auf Schadensersatz übertragen. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass eine Übertragung der Winterdienstpflicht beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen oder bei Abwesenheit von einem Mieter auf einen anderen Mieter eine rechtsgeschäftliche Übertragung darstellt. Das bedeutet, dass die Haftung ebenfalls auf den einspringenden Mieter übergeht. Wurde diese Aufgabe an einen externen Dienstleister übergeben, ist dieser in der Haftung.
Auch wenn es Jahre gibt, in denen aufgrund gestiegener Temperaturen im Winter kein Schnee gefallen ist und sich kein Glatteis gebildet hat, können abrechnungsfähige Kosten für den Winterdienst anfallen. Dies ist dann der Fall, wenn mit externen Dienstleistern sogenannte Bereitstellungsverträge mit saisonalen Festbeträgen abgeschlossen wurden. Diese Kosten kann der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, auch wenn keine Dienstleistungen, wie z.B. das Räumen von Schnee erbracht wurden.
Mineko ist Ihr Partner für die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen und das schnell, professionell und vertraulich. Neben einer grundsätzlichen Prüfung, ob die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist erstellt wurde und alle Anforderungen an die formelle Richtigkeit erfüllt, prüfen wir im Detail den Inhalt der Abrechnung. Dabei geht es nicht um die Höhe der berechneten Kosten, sondern um die korrekte Umlegung auf die einzelnen Mieter. Gerade hier schleichen sich schnell Fehler ein, die zum Nachteil der Mieter ausfallen können. Rund 80 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft und genau hier können Mieter Geld sparen. Mit unserer Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung erhalten Sie Gewissheit darüber, ob diese korrekt berechnet wurde. Selbstverständlich unterziehen wir hierbei nicht nur die Winterdienstkosten einer Prüfung, sondern auch alle anderen Posten auf der Abrechnung. Sollten wir bei dieser Prüfung Fehler feststellen, erhalten Sie von uns einen detaillierten Prüfbericht sowie ein personalisiertes Widerspruchsschreiben, welches Sie an Ihren Vermieter senden können. Nutzen Sie jetzt unseren Service und lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von Experten prüfen!
Zur Straßenreinigung nach § 2 BetrKV Nr. 8 gehört auch der Winterdienst – die Schnee- und Eisbeseitigung. Ansatzfähig ist dabei auch ein Fixbetrag, der unabhängig von der tatsächlichen Erforderlichkeit der Durchführung der Arbeiten vereinbart wird, insbesondere für den Winterdienst.
Auf Mieter umlagefähig sind beim Winterdienst die Schnee- /Eisbeseitigung auf Straßen und Wegen, die Beschaffung von Streugut, das Abschlagen von Eiszapfen, die Wartung der Räumgeräte, Lohn- und Anfahrtskosten externer Dienstleister, öffentliche Gebühren an Städte und Gemeinden sowie der Einsatz von Frostschutzmitteln.
Oftmals beauftragen Vermieter einen Dienstleister für den Winterdienst. In diesem Zusammenhang werden Pauschalen beglichen, damit der Dienstleister sich in Bereitschaft hält. Diese saisonalen Fixbeträge sind auch ohne Schneefall umlagefähig.
Auch beim Winterdienst ist der vertraglich vereinbarte Verteilungsschlüssel für die Umlage auf die Mieter entscheidend. Wurde im Mietvertrag kein Verteiler vereinbart oder dass der Vermieter dies einseitig neu bestimmen darf, gilt § 556a Abs. 1 BGB. Demnach sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen.
Für viele Hausmeister ist im Winter das Räumen und Streuen von Bürgersteigen eine wichtige Aufgabe. Denn die Hauseigentümer unterliegen der Verkehrssicherungspflicht. Im Gegensatz zu beauftragten Dienstleistern für den Winterdienst, können jedoch beim Hausmeister nur tatsächliche Arbeitsleistungen auf Mieter umgelegt werden.
