Miethaus mit Gewerbeflächen?

Gewerbe im Wohnhaus: Höhere Nebenkosten? Wichtige Infos und Tipps

Wenn in einem Mietshaus auch Gewerbeflächen vermietet werden, dann spricht man von sogenannter Mischnutzung oder gemischt genutzten Objekten. Manche Mieter finden einen Laden, Friseur oder eine Arztpraxis praktisch im Haus. Aber wirkt sich ansässiges Gewerbe ungünstig auf die Höhe der eigenen Betriebskosten aus? Das kann der Fall sein, muss es jedoch nicht. Wir zeigen in diesem Artikel, warum.

Prüfung von Gewerbeflächen als Teil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »Nebenkosten mit Gewerbe im Wohnhaus

Das Wichtigste in Kürze

  • Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe.
  • Auch ein Gewerbe kann durch Wohnraummieter benachteiligt werden.
  • Ein Vorwegabzug von Gewerbe kommt nur bei erheblicher Mehrbelastung der Wohnraummieter infrage.
  • Die Beweispflicht liegt beim Mieter, wenn ein fehlender Vorwegabzug bemängelt wird.
  • Ein Vorwegabzug muss auf der Nebenkostenabrechnung des Mieters erscheinen, sonst ist die Abrechnung formell fehlerhaft.
Hinweis für Gewerbemieter: Umfassender Fachartikel für Gewerbekunden zu Nebenkostenabrechnung Gewerbe, Betriebskosten GewerbeBetriebskostenabrechnung Gewerbe

Es kommt auf das Gewerbe an

Bei der Mischnutzung stellt sich generell folgendes Problem: Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Büro- und Lagerräume haben zum Beispiel nicht denselben Wasserverbrauch und produzieren nicht dieselbe Müllmenge wie etwa eine Kneipe. 

Gewerbefläche im Mietshaus

Es kann sogar sein, dass ein Büro wesentlich weniger Wasser verbraucht als eine Wohnung. Denn die mögliche Benachteiligung durch eine Mischnutzung wirkt sich auch in die andere Richtung aus. Auch ein Gewerbe kann unter Umständen mit höheren Nebenkosten belastet werden, als es selbst verursacht.

In vielen Fällen trifft es aber schon zu, dass Gewerbe höhere Kosten verursacht, da z.B. die Grundsteuer häufig höher für Gewerberaum ausfällt als für Wohnraum. Auch die Versicherungsbeiträge gestalten sich für Gewerbe wesentlich höher, da das Versicherungsrisiko höher liegt. 

Vorwegabzug oder nicht?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgestellt, dass es zu einer erheblichen Mehrbelastung der Privatmieter durch das Gewerbe kommen muss, damit der Vermieter einen sogenannten Vorwegabzug vornehmen muss. 

Ein Vorwegabzug bedeutet, dass die Kosten für das Gewerbe herausgerechnet werden, bevor der Rest dann auf die Wohnraummieter verteilt wird. Der BGH hat im Hinblick auf Privatmieter argumentiert, dass es bei der Umlage von Nebenkosten immer zu Ungenauigkeiten kommen kann, auch ohne Gewerbe im Haus. Er sah das Vorhandensein eines Gewerbes also nicht als Faktor, der in jedem Fall auf eine ungerechte Belastung der Mieter hinweist.

Eine Pflicht des Vermieters zu einem Vorwegabzug gibt es demnach nicht. Denn was eine erhebliche Mehrbelastung darstellt, ist nicht genau festgelegt. Es hat sich jedoch eingebürgert, dass Vorwegabzüge bei den Betriebskosten für Aufzüge, den Wasserkosten, den Versicherungs- und Müllkosten sowie der Grundsteuer vorgenommen werden, wenn es ein Gewerbe im Haus gibt.

Muss es zu einem Vorwegabzug kommen, legte die Rechtsprechung eine Obergrenze fest. Wenn die Gewerbeeinheiten mehr als 15 Prozent der Mehrbelastung verursachen, sollten Vermieter dies bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung entsprechend berücksichtigen. 

Die Wasserkosten können bei einem Vorwegabzug durch einen Zwischenzähler erfasst werden. Der BGH hat erklärt, dass der Vorwegabzug in einem solchen Fall nach der Differenzmethode durchgeführt werden kann. 

Das bedeutet, dass der Verbrauch der Wohnraummieter und des Gewerbes nicht mit jeweils eigenen Zählern erfasst werden muss, um dann getrennt abgerechnet zu werden. Es reicht, wenn der Verbrauch des Gewerbes durch einen sogenannten Zwischenzähler erfasst wird und dieser Verbrauch dann von dem Gesamtverbrauch abgezogen wird. Der Rest – also die Differenz – wird dann auf die anderen Mieter verteilt.

Hinweis: Mieter haben Anrecht auf eine Belegeinsicht. Dieses Recht integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben. So können Sie Einblick in sämtliche Kosten und Verträge des Hauses erlangen.

Vorwegabzug muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein

Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, muss er diesen allerdings nachvollziehbar gestalten. Die Nebenkostenabrechnung ist ansonsten formell unwirksam, urteilte das Amtsgericht Köln. 

Denn wie für alle Betriebskostenpositionen der Abrechnung gilt auch für einen Vorwegabzug, dass der Mieter ihn nachrechnen können muss. Alle Gesamtkosten müssen angegeben sein, auch wenn der Mieter nur einen Anteil davon zu zahlen hat. 

So müssen auch die Gesamtkosten angegeben werden, die vor dem Vorwegabzug bestanden und dann um die auf das Gewerbe entfallenden Kosten bereinigt wurden. Fehlen sie, kann der Mieter seinen Anteil nicht nachvollziehen und das hat eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung zur Folge.

Hinweis: Eine formell unwirksame Abrechnung entspricht einer nicht erhaltenen Abrechnung. Das bedeutet: Mieter sind nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet, bis die Abrechnung formell richtig ist.

Fehlender Vorwegabzug des Gewerbes

Wenn der Vermieter allerdings keinen Vorwegabzug vornimmt und ein Mieter der Meinung ist, er werde durch erhöhte Kosten durch ein Gewerbe über Gebühr belastet, dann liegt die Beweislast beim Mieter. 

Der Mieter muss also nachweisen, dass tatsächlich erheblich höhere Betriebskosten durch das Gewerbe entstehen und er diese mittragen muss, obwohl er sie nicht verursacht. Die Rechtsprechung ist der Meinung, dass der Mieter ja Belegeinsicht nehmen und so nachvollziehen kann, ob er vielleicht ungerechtfertigter Weise belastet wird oder nicht. 

Das bedeutet: Der Vermieter muss nicht schon von vornherein beweisen, dass es nicht zu einer Mehrbelastung der Privatmieter kommt. Sogar ein erheblicher Anteil an Gewerbe im Haus reicht nicht aus, um als Beweis für eine Mehrbelastung der Privatmieter zu gelten, urteilte der BGH.

So können Sie Ihre Nebenkosten prüfen lassen!

Wenn Sie unsicher sind, ob ansässiges Gewerbe bei Ihnen herausgerechnet wird, lassen Sie Ihre Abrechnung von unseren Experten überprüfen. Wir von Mineko finden schnell heraus, ob alles richtig gemacht wurde oder etwas zu beanstanden ist. Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.

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Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!