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Er hängt fest am Haus oder steht davor. Er gehört zur Wohnung und doch nicht ganz. Man ist dort zu Hause und gleichzeitig öffentlich sichtbar. Doch wie darf man einen Balkon nutzen, ohne die Nachbarn zu stören und gegen Vorschriften zu verstoßen? Und ab wann zählt ein Balkon zur Wohnfläche, sodass er als Faktor bei der Berechnung von Nebenkosten mit einfließt? Die Urteile dazu sind verschieden, doch wir fassen das Aktuellste zum Thema Balkon zusammen.
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Egal, ob in der Wohnung auf dem Balkon – die Nachtruhe gilt von 22 bis 6 Uhr. In dieser Zeit müssen Geräusche auf Zimmerlautstärke reduziert werden. Das bedeutet an der frischen Luft: Für Feierlichkeiten auf dem Balkon ist es ratsam, diese ab 22 Uhr in die Wohnung zu verlegen, denn selbst normales Reden kann dem Nachbarn den Schlaf rauben.
Auf dem Balkon eine Zigarette rauchen, kann man natürlich zu jeder Uhrzeit, nur sollten es laut einem Urteil des Amtsgerichts Rathenow nicht tagtäglich mehr als zwölf Stück sein, da sich dann die Nachbarn zu Recht und zwar dauerhaft gestört fühlen könnten.
Wesentlich mehr Qualm verursacht das Grillen, doch auch dies ist auf dem Balkon gestattet, da es als „sozialadäquate Handlung“ gilt. Steht allerdings in einem Mietvertrag, dass Grillen auf dem Balkon grundsätzlich verboten ist, darf auch kein Elektro- oder Gasgrill genommen werden. Anders sieht es aus, wenn das Grillen mit Holzkohle per Hausordnung untersagt ist, Elektro- oder Gasgrills aber erlaubt sind.
Wenn Sie Ihren Balkon sauber machen wollen, ist zu beachten, dass der Schmutz nicht einfach vom Balkon gefegt wird. Sowohl Nachbarn als auch Passanten auf der Straße könnten sich be- und tatsächlich getroffen fühlen. Doch ab und zu müssen Mieter ihren Balkon säubern, denn es ist ihre Pflicht. Beseitigung von Witterungsschäden, wie zum Beispiel Vermoosung oder Algenbefall, ist jedoch Aufgabe des Vermieters.
Möchten Sie gewaschene Wäsche aufhängen, gilt: Kleinere Wäschestücke wie Socken oder Unterwäsche, die leicht auf einem Wäscheständer unterzubringen sind, dürfen auf dem Balkon getrocknet werden. Sind die Wäschestücke aber sehr groß, kann es mit der Hausordnung verboten werden.
Machen Sie Sommerurlaub auf Balkonia und bräunen sich hüllenlos, so ist dies gestattet. Aber wie auch bei der Geruchs- und Lärmemission muss beachtet werden, dass die Nachbarn sich nicht gestört fühlen.
Sind Sie Tierfreund und füttern regelmäßig Tauben auf dem Balkon, so kann dies nicht nur eine Klage zur Folge haben, sondern sogar zur fristlosen Kündigung führen. Denn es stört den Hausfrieden nachhaltig und stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar.
Hinweis: Zieht Holzkohle-Qualm in die Nachbarwohnung, wird zwar in der Regel keine Abmahnung durch den Vermieter folgen, aber eventuell eine Geldbuße. Die wird fällig, wenn das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse als Ordnungswidrigkeit eingestuft wird.
Balkone und Terrassen gehören zur vermieteten Wohnung, weswegen Mieter hier die gleichen Rechte und Pflichten wie in der Wohnung haben. Man darf daher den Balkon nutzen und Stühle, Tische, Sonnenschirme und Pflanzen auf dem Balkon aufstellen, doch bauliche Veränderungen dürfen nur in einem gewissen Rahmen vonstatten gehen, auch da der Balkon maßgeblich die Optik einer Fassade mitbestimmt.
Für Mieter gelten folgende gesetzliche Bestimmungen:
Änderungen an Bausubstanz sind auch:
Hingegen ist alles, was die Optik der Fassade ändert, den Nachbarn nicht benachteiligt und gegen kein Gesetze verstößt, erlaubt. Dazu gehören:
Ein Balkonkraftwerk ist ein Photovoltaik-Modul für die Produktion von Eigenstrom. Mit einem Schuko-Stecker und integrierten Wechselrichter ausgestattet, wird das Balkonkraftwerk einfach an die eigene Steckdose angeschlossen und erzeugt eigenen Strom.
Mieter benötigen jedoch die Einwilligung des Vermieters, wenn Module an der Hauswand oder der Balkonbrüstung montiert werden. Sie müssen folglich fragen, bevor Sie etwas montieren. Sollte der Vermieter Ihre Anfrage ablehnen, kann man auf ein Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 30. März 2021 verweisen (AG Stuttgart, AZ 37 C 2283/20), wonach ein Mieter prinzipiell einen Anspruch auf die Installation und den Betrieb einer kleinen Solaranlage hat, weil diese zum Staatsziel Umweltschutz beiträgt.
Gibt der Vermieter sein Okay, braucht er meistens folgende Unterlagen:
Nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) haben Betreiber von Photovoltaikanlagen, die über einen bestimmten Zeitraum mit einer bestimmten Leistung Öko-Strom ins Netz einspeisen, auch Anspruch auf eine Einspeisevergütung. Aktuell sind das rund 6 Cent pro Kilowattstunde, mit der Neufassung des Gesetzes sollen es ab Sommer 2023 rund 8 Cent pro Kilowattstunde sein.
Verbrauchsunabhängige Kosten werden meist nach Wohnfläche umgelegt. Maßgeblich war dazu früher immer die Fläche, die im Mietvertrag vereinbart wurde, auch wenn diese nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmte. 2016 gab es ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss – unabhängig davon, was der Mietvertrag sagt.
Heizkosten werden laut Heizkostenverordnung in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt. Die Grundkosten müssen dazu entweder mit der Fläche oder dem umbauten Raum berechnet werden. Hierzu können Balkone und Terrassen herausgerechnet werden, da sie ja nicht beheizt werden. Was an Fläche übrig bleibt, nennt man die Heizfläche.
Zudem kann ein Vermieter auch die Nutzfläche verwenden, welche auch genutzte, jedoch nicht ausgebaute Räume wie Keller und Dachboden integriert. Balkone gelten nach der DIN 277 zu 100 Prozent als Nutzfläche, nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) werden sie zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet.
Für die Flächenberechnung sind auch die Deckenhöhen relevant – Flächen mit einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern fließen zur Hälfte in die Berechnung ein. Eine Fläche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe darf nicht berechnet werden.
Verfügen jedoch nur einige Wohnungen eines Hauses über Balkone, Loggien oder Terrassen und andere nicht, dann werden die Mieter von Wohnungen mit diesen unbeheizten Freiflächen benachteiligt. Sie zahlen höhere Betriebskosten.
Hinweis: Sind Sie unsicher, ob bei Ihnen die richtigen Flächen zur Umlage Ihrer Betriebs- und Heizkosten verwendet werden, empfehlen wir in dem für unsere Kunden verfassten Widerspruch eine Belegeinsicht. Denn Sie haben das Recht, dass sich Ihr Vermieter zu seinen Angaben äußert und Flächen z.B. durch Baupläne belegt.
Balkone und Terrassen verursachen zwar keine Heizkosten, werden ihre Flächen jedoch einberechnet, so zahlen Mieter für diese Flächen Heizkostenanteile. Führt das zu Ungerechtigkeiten bei der Heizkostenabrechnung, kann der Vermieter diese Flächen aus der Wohnfläche herausrechnen.
Doch ob ein Vermieter zwischen Wohn-, Heiz- und Nutzfläche unterscheidet, bleibt ihm überlassen. Kein Wunder also, dass dieses Thema zu Streitigkeiten führt. Und man muss dann von Fall zu Fall unterscheiden, sodass Gerichtsurteile zu Balkonen und Heizkosten unterschiedlich sind.
Das Oberlandgericht Rostock kippte ein Urteil des Landgerichts Schwerin, dass das Einberechnen von Balkonen in die Wohnfläche für die Heizkostenabrechnung als unzulässig angesehen hatte. Das LG Schwerin hatte argumentiert, dass es gegen die HeizkV verstößt, wenn Balkone zu den Wohnflächen gerechnet werden, obwohl nicht jeder Mieter über einen Balkon verfügt. Unbeheizte Balkone hätten keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch, hieß es in der Urteilsbegründung. Man hätte nach „beheizter Fläche“ umlegen müssen.
Das OLG Rostock sah die Sache anders als das LG Schwerin. Es argumentierte, dass die Einbeziehung nicht beheizter Freiflächen nicht gegen die Heizkostenverordnung verstoßen würde. Balkone, aber auch Terrassen und Loggien hätten größere Türen und Fenster und würden sich deswegen auf den Wärmeverbrauch auswirken. In dem verhandelten Fall betrug der verbrauchsunabhängige Anteil der Grundkosten Heizung aber auch nur 30 Prozent.
Das Amtsgericht Berlin Pankow-Weißensee argumentierte denn auch ähnlich wie das LG Schwerin. In dem dort verhandelten Fall gab es im Haus Wohnungen ohne Balkone sowie Wohnungen, deren Balkone fast zehn Quadratmeter groß waren. Der Vermieter hatte die Balkone jedoch mit in die jeweiligen Heizkostenabrechnungen einbezogen. Das würde nicht mehr billigem Ermessen entsprechen, sagte das Gericht. Denn der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel wäre ungerecht.
Einen Sonderfall stellen auch Wintergärten dar. Diese wurden früher zu den unbeheizten Freiflächen gezählt. Inzwischen werden Wintergärten jedoch häufig beheizt und wie normale Wohnräume genutzt. Deswegen kann man Wintergärten nicht mehr pauschal zu den unbeheizten Freiflächen zählen. Werden sie beheizt, muss ihre Fläche auch komplett in die Heizkostenabrechnung einfließen.
Verteilerschlüssel zur Berechnung von Betriebskosten verursachen häufig Fehler bei Nebenkostenabrechnungen. Wenn Sie sicher gehen wollen, ob was und wie bei Ihnen abgerechnet werden darf, lassen Sie Ihre Abrechnung von uns unseren Experten überprüfen. Der Upload Ihrer Unterlagen ist schnell und unkompliziert, das Prüfergebnis erfolgt zeitnah und basiert auf aktueller Rechtsprechung. Und wussten Sie, dass 90% der Abrechnungen um € 317 überhöht sind?
