Instandsetzung & Instandhaltung in der Betriebskostenabrechnung - Was Mieter wissen sollten

Instandsetzung und Instandhaltung: Was ist der Unterschied?

Instandsetzung und Instandhaltung sind Maßnahmen, die den vertraglichen Zustand einer Mietwohnung erhalten. Wenn etwas in der Wohnung kaputt geht, muss der Vermieter es reparieren (Instandsetzung). Instandhaltung dient der Vorbeugung von Schäden und umfasst die Wartung von Heizung, Wasserversorgung und ähnlichen Einrichtungen.

Hinweis: Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sind normalerweise durch die Miete abgedeckt und dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen.

Wichtig: Wartungsarbeiten im Rahmen der Instandhaltung können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu müssen sie im Mietvertrag genau aufgelistet sein.

Modernisierung: Wann handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme?

Eine Modernisierung liegt vor, wenn der Wert der Wohnung erhöht und der Wohnstandard verbessert wird, z.B. durch den Einbau eines Fahrstuhls oder neuer Isolierglasfenster. Modernisierungen müssen vom Vermieter drei Monate im Voraus angekündigt werden. In diesem Fall sind Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu dulden. Vermieter können bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Hinweis: Vermieter müssen in einem Mieterhöhungsschreiben genau aufschlüsseln, welche Kosten durch die Modernisierung entstehen und warum es sich um eine Modernisierung und nicht um Instandsetzung oder Instandhaltung handelt.

Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung: Was ist der Unterschied?

Da diese Begriffe oft verwechselt werden, ist es wichtig, die Unterschiede zu verstehen:

• Instandsetzung: Bei der Instandsetzung handelt es sich um Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen vertraglichen Zustand einer Wohnung oder eines Mietobjekts wiederherzustellen. Hierzu gehören Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln. Instandsetzungskosten sind normalerweise nicht umlegbar, es sei denn, es handelt sich um Kleinreparaturen, für die im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart wurde.
• Instandhaltung: Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Vorbeugung von Schäden und schließen Wartungsarbeiten ein. Sie sind dazu da, den vertraglichen Zustand einer Wohnung oder eines Mietobjekts zu erhalten. Instandhaltungskosten können in einigen Fällen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurden.
• Modernisierung: Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die den Wert des Mietobjekts erhöhen oder die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessern. Sie können auch dazu dienen, eine höhere Energieeffizienz zu erreichen. Im Gegensatz zu Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten können Modernisierungskosten in bestimmten Fällen auf die Mieter umgelegt werden, indem der Vermieter bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlägt. Der Vermieter muss die Modernisierung jedoch rechtzeitig und in Textform ankündigen.

Es ist wichtig zu wissen, welche Kostenpositionen unter welchen Begriff fallen, um zu verstehen, ob diese Kosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung zulässig sind oder nicht.

Was tun, wenn Ihre Nebenkostenabrechnung Fehler aufweist?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihre Nebenkostenabrechnung Fehler enthält oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten unrechtmäßig auf Sie umgelegt wurden, können Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Überprüfen Sie die Abrechnung sorgfältig: Stellen Sie sicher, dass alle Posten korrekt aufgelistet und berechnet sind. Achten Sie darauf, ob Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die nicht als Betriebskosten umlegbar sind, in der Abrechnung enthalten sind.
2. Wenden Sie sich an Ihren Vermieter: Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über die Fehler und bitten Sie um eine korrigierte Nebenkostenabrechnung.
3. Holen Sie sich Unterstützung: Falls Sie sich unsicher sind oder Ihr Vermieter nicht kooperiert, können Sie sich an einen Mieterverein, einen Rechtsanwalt oder einen spezialisierten Dienstleister wie MINEKO wenden. Diese können Ihnen helfen, Ihre Rechte als Mieter durchzusetzen und eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erhalten.

Zusammenfassend ist es wichtig, dass Mieter über ihre Rechte in Bezug auf Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung informiert sind. Dazu gehört auch das Wissen darüber, welche Kosten in der Nebenkostenabrechnung zulässig sind und welche nicht. Bei Zweifeln oder Unstimmigkeiten sollten Mieter nicht zögern, sich Hilfe zu holen und ihre Rechte geltend zu machen.