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Warum das Umlageausfallwagnis nicht in Ihrer Nebenkostenabrechnung auftauchen darf.
Nein. Steht eine Wohnung leer, fallen trotzdem Betriebskosten an (Grundsteuer, Versicherung, Heizung für Frostschutz etc.). Diese Kosten muss der Vermieter alleine tragen – er darf sie nicht durch eine Erhöhung des Anteils der verbleibenden Mieter kompensieren. Erkennen Sie dies in Ihrer Abrechnung (z. B. ungewöhnlich hohe Kostensteigerung bei gleichbleibender Bewohnerzahl), lohnt sich eine professionelle Prüfung.
Nein – das Umlageausfallwagnis trägt ausschließlich der Vermieter. Selbst wenn ein Gebäude zu 50 % leer steht, dürfen die verbleibenden Mieter nur ihren eigenen, auf ihre Fläche bezogenen Anteil zahlen. Es gibt keine gesetzliche Ausnahme. Versuche des Vermieters, Leerstandskosten als 'Sonstige Betriebskosten' zu verbuchen, sind unzulässig und anfechtbar.
Legen Sie schriftlich Widerspruch ein und fordern Sie die Neuberechnung der Abrechnung auf Basis der korrekt ermittelten Gesamtfläche inklusive aller Wohneinheiten. Kann der Vermieter nicht belegen, dass er die Leerstandsflächen korrekt einbezogen hat, ist die Abrechnung in diesem Punkt fehlerhaft und Sie können zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Mineko prüft die Flächenrechnung im Rahmen der Gesamtprüfung.
Prüfen Sie, ob der Vermieter in der Abrechnung die Gesamtfläche des Gebäudes korrekt ausweist. Werden Leerstandswohnungen bei der Gesamtfläche weggelassen, steigt der Anteil jedes Mieters – das ist unzulässig. Fragen Sie den Vermieter schriftlich nach der Gesamtwohnfläche inklusive leer stehender Einheiten und vergleichen Sie diese mit dem Verteilerschlüssel in Ihrer Abrechnung.
Das Umlageausfallwagnis bezeichnet das Risiko des Vermieters, dass Betriebskosten, die er zunächst bezahlt hat, nicht vollständig von den Mietern zurückgezahlt werden – z. B. wegen Mietausfällen durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter. Dieses Risiko trägt allein der Vermieter. Er darf es nicht als eigene Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen – was er aber leider manchmal versucht.
Das Umlageausfallwagnis soll die Deckung der Betriebskosten, welche dem Vermieter in erster Linie durch Leerstand entstehen, ausgleichen. Den meisten Mietern ist die Bedeutung dieses Begriffes jedoch nicht zwingend geläufig, weshalb wir etwas Licht ins Dunkel bringen möchten.
Nur Mietwohnungen, welche preisgebunden oder steuerbegünstigt sind, dürfen mit diesem Zuschlag belegt werden. Hierbei handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum. Hat man eine Sozialwohnung gemietet, dann ist der Vermieter oder die Hausverwaltung berechtigt, das Umlageausfallwagnis einzufordern.
Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass bei einer Wohnung ohne diese Merkmale kein Umlageausfallwagnis erhoben werden darf. Nur in Verbindung mit einer expliziten Vereinbarung, welche individuell-vertraglich beschlossen werden muss, ist eine Ausnahme zulässig.
Da ein fälschlicherweise erhobenes Umlageausfallwagnis nur wenige Mieter von “normalem Wohnraum” betrifft, ist es ratsam, einen Blick in den Mietvertrag und in seine Betriebskostenabrechnung zu werfen.
Oft entstehen für den Vermieter uneinbringliche Rückstände der Nebenkosten, wie beispielsweise durch Leerstand. Hausverwaltungen möchten diese Risiken möglichst minimieren, um wirtschaftlich zu arbeiten.
Durch Verpflichtungen, welche der Vermieter bei Sozialwohnungen und staatlich gefördertem Wohnraum eingeht, entstehen viele Risiken, gegen welche sich der Vermieter absichern möchte. In nicht wenigen Fällen werden diese speziellen Wohnungen nur für Bezugsberechtigte freigehalten und sind deshalb über einen längeren Zeitraum unbewohnt. Hinzu kommt, dass die Miete preislich gebunden ist und auch erschwinglich bleiben soll.
Das Umlageausfallwagnis ist also ein berechtigter Zuschlag, welcher bei der Nebenkostenabrechnung umgelegt wird, um einen künftigen Ausfall abzusichern.
Die Höhe der Umlage richtet sich nach bestimmten Vorgaben. Konkret dürfen nur maximal zwei Prozent der Nebenkosten, nach § 25a der Neubaumietenverordnung, als Umlage bemessen werden. Dabei werden die gesamten tatsächlichen Nebenkosten zugrunde gelegt. Eine Kaution oder eine Bürgschaft, welche einem Umlageausfall vorbeugen soll, darf nicht veranschlagt werden.
Zusammenfassend ist anzumerken, dass der Posten Umlageausfallwagnis ein anerkannter Bestandteil der Betriebskostenabrechnung bei einer staatlich geförderten Wohnung ist.
Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Doch über 90% der Abrechnungen sind fehlerhaft, die durchschnittliche Ersparnis beträgt 317 Euro!
Die beste Möglichkeit, bares Geld zu sparen, ist, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie bei MINEKO einen persönlichen Prüfbericht sowie ein personalisiertes Widerspruchsschreiben für Ihren Vermieter.
