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zu allen Ratgeber Artikeln »Für die Erstellung und Bezahlung der Nebenkostenabrechnung gelten für Vermieter und Mieter klare Fristen. So hat der Vermieter grundsätzlich nach Ablauf des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit, eine Abrechnung zu erstellen und sie auch innerhalb dieser Zeit auch noch nachträglich zu korrigieren. Der Mieter hat grundsätzlich nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung seinerseits 12 Monate Zeit, die vorliegende Rechnung zu beanstanden.
Mieter lassen ihre Nebenkostenabrechnung auf Fristen einfach und digital online prüfen. Kostenlos mit Rechtsschutz.
Hinweis für Gewerbemieter: Umfassender Fachartikel für Gewerbekunden zu Nebenkostenabrechnung Gewerbe Frist & Widerspruchsfrist Gewerbe
Die Fristen für Mieter beginnen mit dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Von diesem Zeitpunkt an hat auch dieser 12 Monate Zeit, die Rechnung selbst oder von einem Experten prüfen zu lassen. Lässt er diese Frist verstreichen, ist die Nebenkostenabrechnung gültig und der Mieter hat keine Möglichkeit mehr auf einen Widerspruch.
Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung, ist der Mieter zunächst verpflichtet, diese innerhalb von 30 Tagen zu leisten. Ein Widerspruch ist auch dann noch möglich, wenn die Nachzahlung bereits getätigt wurde, da der Mieter das Recht hat, die vollen zwölf Monate auszuschöpfen.
Auf diese Weise hat der Mieter innerhalb der Frist jederzeit die Möglichkeit, sich zu viel bezahltes Geld zurückzuholen.
Will der Mieter auf Nummer sicher gehen, dann sollte die Zahlung der Nachzahlung unter Vorbehalt erfolgen. So beugt man späteren Diskussionen vor, ob es sich bei der Zahlung um eine eventuelle Anerkennung der Rechtmäßigkeit der Nachzahlungsforderung handelt.
Hat ein Mieter jedoch bereits bei Zugang der Abrechnung den Eindruck, die Abrechnung sei unverhältnismäßig hoch, empfiehlt sich in jedem Fall eine Zahlung unter Vorbehalt.
Da Vermieter in der Regel einige Zeit zur Erstellung der Abrechnung benötigen, ergibt sich für die Mieter oft ein Zeitraum, in welchem sie die Abrechnung des Vermieters noch beanstanden können, wohingegen der Vermieter sie nicht mehr zulasten des Mieters korrigieren darf.
Stellt sich durch eine Prüfung durch MINEKO heraus, dass man als Mieter zu viel nachzahlen musste, ist dieser Zeitraum optimal für den Widerspruch geeignet. Der Vermieter ist dann nicht mehr dazu in der Lage, möglichen Fehler zu seinen Gunsten zu korrigieren. Er ist dann aber trotzdem verpflichtet, die Fehler zugunsten des Mieters nachzubessern.
Im Falle einer zu hohen Nachzahlungsforderung muss er also den Betrag der zu viel bezahlten Kosten vollständig zurückerstatten, anstatt die Rechnung einfach nur anzupassen.
Frau Meier erhält bereits am 05.01.2023 ihre Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2022. Sie wird darin aufgefordert eine Nachzahlung von 845 € zu bezahlen.
Ihr Vermieter hat bis zum 31.12.2023 Zeit, seine Abrechnung zu korrigieren. Sollte ihm auffallen, dass er einen Fehler in seiner Berechnung gemacht hat, kann er noch bis zu diesem Zeitpunkt eine neue Abrechnung erstellen. Nimmt er diese Möglichkeit wahr, so ist die neue Abrechnung ab dem Zeitpunkt des Zugangs bei Frau Meier gültig und ersetzt die Nebenkostenabrechnung, die er Frau Meier am 05.01.2023 geschickt hat.
Frau Meier hat nach dem Erhalt Ihrer Nebenkostenabrechnung einen Monat, bis zum 05.02.2023 Zeit, die aus der Abrechnung entstandene Nachzahlung zu leisten.
Geht Sie davon aus, dass die Abrechnung zu hoch ausgefallen ist, sollte sie diese nur unter Vorbehalt bezahlen. Sie hat bis zum 04.01.2024 Zeit Widerspruch gegen ihre Nebenkostenabrechnung einzureichen.
Nimmt sie diese Option bis zum 31.12.2023 wahr, kann der Vermieter seine Abrechnung noch anpassen. Legt sie jedoch zwischen dem 01.01.2024 und dem 04.01.2024 Widerspruch gegen die Abrechnung ein, kann der Vermieter nicht mehr nachjustieren bzw. kann auch Formfehler nicht mehr abändern.
Er muss ihr die Differenz zwischen dem, was sie bezahlt hat, und dem, was sie eigentlich hätte bezahlen müssen, vollständig zurück erstatten.
Hat Frau Meier Ihre Abrechnung von MINEKO prüfen lassen, kann sie mit dem von uns angefertigten Entwurfsschreiben Widerspruch beim Vermieter einlegen.
Bestenfalls bekommt Frau Meier bei ihrem Widerspruch dann nicht nur die von ihr geleistete Nachzahlung zurück, sondern zusätzlich noch ein Guthaben zugesprochen, welches sie auf ihre aktuellen Nachzahlungen anrechnen lassen kann.
Im Fall von Frau Meier ist der optimale Zeitpunkt für den Widerspruch nur sehr kurz. Erhält der Vermieter ihren Widerspruch erst nach dem 04.01.2024 ist er nicht mehr gültig und Frau Meier muss die Nachzahlung, die sie geleistet hat, so hinnehmen.
In Ihrem Fall ist es unter Umständen ratsam, den Widerspruch bereits vor dem 04.01.2024 zu unterbreiten, um nicht in Zeitnot zu geraten.
Der Vermieter hat drei Jahre lang Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Diesen Anspruch muss er jedoch innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen, indem er dem Mieter innerhalb dieser Zeit eine Nebenkostenabrechnung zukommen lässt.
Schafft der Vermieter das nicht, verfällt sein Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Es sei denn, er hat die Verzögerung nicht zu verschulden. Wenn dem Vermieter kein Verschulden trifft, z. B. weil die Grundsteuer nach Ablauf der Jahresfrist rückwirkend erhöht wurde, dann kann er auch noch nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachzahlung verlangen.
Hat der Vermieter nach drei Jahren allerdings immer noch keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt, dann ist der Anspruch auf die Zahlung nicht mehr durchsetzbar, sprich verjährt, da ab diesem Zeitpunkt die Frist der Verjährung oder auch Verjährungsfrist beginnt (gemäß § 195 BGB).
Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden einen ausführlichen Prüfbericht sowie ein personalisiertes Widerspruchsschreiben für Ihren Vermieter.
Auch bei Auszug eines Mieters gilt, dass nach § 556 Abs. 3 BGB der Vermieter 12 Monate Zeit hat, nach Ende des Abrechnungszeitraums seinen Mietern die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Das liegt daran, dass ein Abrechnungszeitraum nicht verkürzt werden kann und nur tatsächlich im Abrechnungsjahr angefallene Kosten anteilig umgelegt werden sollen.
Der Vermieter hat das Recht, nach der Wohnungsübergabe einen Teil der Kaution einzubehalten, um eventuelle Rückstände der letzten Nebenkostenabrechnung auszugleichen. Mit der letzten Abrechnung sollte dann auch der Rest verrechneten Kaution dem Mieter überwiesen werden.
Nachzahlungen unterliegen laut § 195 BGB einer dreijährigen Verjährungsfrist. Dies gilt auch für das Guthaben des Mieters. Nachzahlungen sollten vom Mieter innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. Bestehen Zweifel an der Abrechnung, empfiehlt sich eine Zahlung “unter Vorbehalt”.
Überschreitet der Vermieter die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten, so kann der Mieter eine mögliche Nachzahlung verweigern. Ein mögliches Guthaben muss jedoch ausgezahlt werden. Ebenso kann der Vermieter nach Überschreitung der Zwölfmonatsfrist keine Korrekturen der Abrechnungen machen, die zum Nachteil des Mieters sind.
Laut § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter 12 Monate Zeit, nach Ende des Abrechnungszeitraums seinen Mietern die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Mieter kann wiederum innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung einen Widerspruch einlegen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist.
