Fristen sind ein wichtiges Thema im Gewerbemietrecht, denn diese können, anders als bei Wohnraum, variabel gesetzt werden. Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch, das mit der aktuellen Rechtsprechung den juristischen Rahmen setzt, sind dazu der individuelle Mietvertrag und auch die Nebenkostenabrechnung wichtig.
Gewerbemieter lassen ihre Nebenkostenabrechnung von Experten prüfen.
Im Wohnraummietrecht gibt es mit § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB eine klare Regelung: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen findet dieser Paragraph Anwendung, stellt jedoch keine Ausschlussfrist dar! Das bedeutet, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Frist für seine Gewerbemieter eine Abrechnung anfertigen und Nachforderungen gegenüber dem gewerblichen Mieter geltend machen kann.
Allerdings ist die Zeit hierfür durch § 195 BGB begrenzt, denn Ansprüche aus Abrechnungen sowie Rückforderungsansprüche für geleistete Vorauszahlungen unterliegen nach diesem Artikel einer dreijährigen Verjährungsfrist.
Hinweis: Wohnraum- und Gewerbemietrecht unterscheiden sich, da sich Gewerbemieter und Vermieter ebenbürtig als Kaufleute gegenüberstehen. Wohnraummieter werden hingegen vom Gesetzgeber als schwächere Partei betrachtet.
Erhält eine Gewerbemieter seine Nebenkostenabrechnung und entdeckt er Fehler, so kann er Widerspruch einlegen, wenn dieser begründet ist. Dass keine Fehler vorliegen, muss der Vermieter dann darlegen, oder er gibt dem Mieter in genannten Punkten recht und korrigiert den Kostenanteil des Mieters.
Die Verjährungsfrist für seinen Widerspruch beginnt dabei laut § 199 Absatz 1 BGB „mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“
Erhält ein Gewerbemieter seine Nebenkostenabrechnung 2022 zum Beispiel am 01.09.2023, so würde demnach die Frist für den Widerspruch AM 01.01.2024 beginnen und am 31.12.2026 enden. Ab dem 01.01.2027 ist ein Widerspruch nicht mehr möglich.
Hinweis: Haben Sie Zweifel an der Höhe einer Nebenkostenabrechnung, so empfehlen wir unseren Kunden eine Belegeinsicht in Rechnungen und Verträge des Vermieters, welche wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben integrieren.
Oftmals werden aber in Gewerberaummietverträgen Klauseln eingebaut, wonach Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung nach Ablauf eines gewissen Zeitraums ausgeschlossen sind. Solche Klauseln können legitim sein, oftmals sind sie es jedoch nicht.
Hier wird es nun kompliziert, denn formularvertragliche Rügeklauseln mit Einwendungsausschluss müssen immer von Fall zu Fall betrachtet werden. Manche Klauseln sind generell nicht rechtens, andere nur im Zusammenspiel mit der Nebenkostenabrechnung.
Die korrekte Fristsetzung ist dabei selbst vielen Vermietern nicht bewusst, nur selten wird die Anwendung einer korrekten Widerspruchsfrist richtig angewendet. Gewerbemieter wissen um diese juristischen Feinheiten noch viel seltener. Sie verpassen die genannte Frist, begleichen die Nachzahlung und schweigen.
Hinweis: Ist die vom Vermieter genannte Widerspruchsfrist nicht rechtens, so gilt für Gewerbe wieder § 195 BGB mit einer Verjährungsfrist von drei Jahren.
Nach Zugang der Nebenkostenabrechnung ist der Mieter verpflichtet, eine mögliche Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen zu begleichen. Auch eine 14-Tage-Frist gilt als angemessen. Bezahlt der Mieter nicht, verhält er sich pflichtwidrig.
Die Begleichung einer Nachzahlung bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter die Abrechnung akzeptiert hat. Auch weiterhin kann die Abrechnung innerhalb der Fristen beanstandet werden. Sollte ein Mieter bereits beim Erhalt seiner Nebenkostenabrechnung das Gefühl haben, die Abrechnung sei fehlerhaft, empfiehlt sich in jedem Fall eine Zahlung unter Vorbehalt.
Einen Rückforderungsvorbehalt kann man mit einem Widerspruchsschreiben verbinden oder dadurch kenntlich machen, dass “unter Vorbehalt” beim Verwendungszweck bei der Überweisung steht. Dies macht es unter gewissen Umständen vor Gericht leichter, sich zu viel bezahltes Geld zurückzuholen.
Wird ein Widerspruch beim Vermieter eingereicht, sollte dies in jedem Fall schriftlich erfolgen und muss vom Mieter mit klaren Beschwerdepunkten dargelegt werden. Die reine Behauptung, die vom Vermieter erstellte Abrechnung sei falsch, reicht für einen gültigen Widerspruch nicht aus.
Hinweis: Im für unsere Kunden verfassten Widerspruch als auch im Prüfbericht belegen wir unsere Argumentation stets mit der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung.
9 von 10 Nebenkostenabrechnungen sind falsch. Besonders Gewerbemieter betrifft dies, da bei Gewerbe viel mehr an Nebenkosten abgerechnet werden können als bei Wohnraum, diese Kosten aber auch im Mietvertrag vereinbart sein müssen.
Sind abgerechnete Nebenkosten nicht vereinbart, so liegen in einer Abrechnung materielle Fehler vor. Materielle Fehler entstehen ebenfalls durch mathematisch falsche Berechnungen, durch unkorrekte Verteilerschlüssel oder z.B. durch nicht angewendete Kappungsgrenzen bei Kostenpositionen.
Formelle Fehler sind hingegen durch fehlende Informationen gegeben, was dazu führt, dass eine Nebenkostenabrechnung für den Gewerbemieter nicht nachvollziehbar ist. Und diese Art der Fehler hat – anders als bei materiellen Fehlern – eine wichtige Konsequenz auf die Fristen.
Ist eine Abrechnung formell fehlerhaft, so beginnt die Widerspruchsfrist erst, wenn der Mieter eine formell korrekte Nebenkostenabrechnung erhält. Und er muss in diesem Fall sogar keine Nachzahlung leisten, bis die formellen Fehler beseitigt sind.
Hinweis: Auch formelle Fehler sollten in einem Widerspruch qualifiziert benannt sein. Schließlich kann man nur so Gewissheit darüber erlangen, was wie abgerechnet wird.
Fehlerquellen für Gewerbe-Nebenkostenabrechnungen sind vielseitig und nur Experten können in den oftmals sehr langen Mietverträgen und Abrechnungen jeden Fehler genau erkennen. Einige unserer großen Gewerbekunden erzielen dadurch regelmäßig Ersparnisse im fünfstelligen Bereich. Wenn auch Sie wissen wollen, ob bei Ihnen alles richtig gemacht wurde, treten Sie mit uns in Kontakt. Der Upload der Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein Widerspruchsschreiben, das die Fehler ausgewiesen hat.
