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Kurz: In Deutschland liegen die durchschnittlichen Betriebskosten bei rund 3,59 € pro m² und Monat. Im Vorjahr waren es rund 3,44 € pro m² - ein Anstieg von etwa 5 % zum Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche geprüfte Wohnung ist 78,9 m² groß. Hochgerechnet ergeben sich damit im Bundesdurchschnitt rund 3.402 € Betriebskosten pro Jahr. Grundlage sind über 168.000 von Mineko geprüfte Abrechnungen aus den vergangenen zehn Jahren.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Die Warmmiete zeigt, was Wohnen tatsächlich kostet: Kaltmiete plus real abgerechnete Nebenkosten. Der Mineko Warmmieten-Vergleich 2026 macht diese Gesamtbelastung für 60 deutsche Städte auf Basis echter geprüfter Unterlagen vergleichbar. Bei den untersuchten Durchschnittswohnungen reicht die monatliche Warmmiete von 639 € in Zwickau bis 1.617 € in Heidelberg - wobei unterschiedliche Wohnungsgrößen die Gesamtsumme mitbestimmen. Deshalb zeigt jeder Balken zusätzlich die durchschnittliche Wohnfläche sowie Kaltmiete und Nebenkosten pro Quadratmeter.
Während die umlagefähigen Betriebskosten in einigen deutschen Städten deutlich steigen, sinken sie in anderen. Besonders stark ist der Anstieg in Wiesbaden: Dort erhöhten sich die medianen Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr um 18,9 Prozent. In Essen dagegen gingen sie um 7,0 Prozent zurück.
Die Auswertung zeigt, wie unterschiedlich sich die sogenannte „zweite Miete“ in deutschen Städten entwickelt. In Wiesbaden zahlen Mieter im Median aktuell 4,35 Euro pro Quadratmeter und Monat – gleichzeitig verzeichnet die Stadt den stärksten Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Auch in Bielefeld (+15,9 Prozent), Krefeld (+14,6 Prozent), Chemnitz (+13,9 Prozent), Duisburg (+13,7 Prozent) und Bonn (+13,2 Prozent) legten die umlagefähigen Betriebskosten zweistellig zu.
Dabei trifft ein Anstieg nicht immer auf ein niedriges Ausgangsniveau. Duisburg kommt bereits auf 4,16 Euro pro Quadratmeter, Bonn auf 4,20 Euro. Für Mieter bedeutet das: Wo die Betriebskosten bereits hoch sind, können zusätzliche Steigerungen die monatliche Belastung noch weiter erhöhen.
Ein Blick auf die teuersten Städte zeigt allerdings auch, dass hohe Wohnkosten nicht automatisch mit den höchsten Betriebskosten einhergehen. Aachen führt das Ranking mit 4,54 Euro pro Quadratmeter und Monat an, gefolgt von Darmstadt (4,46 Euro) und Bergisch Gladbach (4,38 Euro). München liegt mit 4,15 Euro auf Platz 13, Berlin mit 3,83 Euro auf Platz 29 und Hamburg mit 3,77 Euro auf Platz 32.
Gleichzeitig gibt es Städte, in denen die Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr gesunken sind. In Essen gingen sie um 7,0 Prozent zurück, in Hannover um 4,0 Prozent und in Stuttgart um 3,6 Prozent. Damit zeigt sich: Die Entwicklung der „zweiten Miete“ verläuft regional sehr unterschiedlich – ein bundesweit einheitlicher Trend lässt sich aus den Daten nicht ableiten.
Für Mieter lohnt sich deshalb der genaue Blick auf die eigene Nebenkostenabrechnung: Nicht nur die Höhe der Vorauszahlungen, sondern auch die einzelnen Kostenpositionen und ihre Entwicklung können einen erheblichen Unterschied bei der tatsächlichen monatlichen Belastung machen.
Die Kaltmiete hängt stark vom Wohnort ab, die Betriebskosten deutlich weniger. Das Diagramm vergleicht beide Kostenarten für 60 deutsche Städte auf Basis echter, von Mineko geprüfter Mietunterlagen und Abrechnungen. So wird sichtbar, wo vor allem die Grundmiete das Wohnen verteuert und wo die Nebenkosten einen besonders großen Anteil ausmachen.
Die Kaltmiete hängt stark vom Wohnort ab, die Betriebskosten deutlich weniger. Das Diagramm vergleicht beide Kostenarten für 60 deutsche Städte auf Basis echter, von Mineko geprüfter Mietunterlagen und Abrechnungen. So wird sichtbar, wo vor allem die Grundmiete das Wohnen verteuert und wo die Nebenkosten einen besonders großen Anteil ausmachen.
Wer in Leipzig 7,32 € Kaltmiete und 3,49 € Nebenkosten pro m² zahlt, gibt mit 32 % einen größeren Anteil der Warmmiete für Betriebskosten aus als jemand in Augsburg mit 11,65 € Kaltmiete und 3,93 € Nebenkosten. In München entfallen trotz Betriebskosten von 4,15 € pro m² lediglich 21 % der Warmmiete auf Nebenkosten.
Über alle 60 ausgewerteten Städte hinweg zeigt sich ein klares Muster: In 43 Städten steigen die Betriebskosten schneller als die Kaltmiete. In 16 Städten entwickelt sich die Kaltmiete stärker, in einer Stadt steigen beide Kostenblöcke gleich schnell. Damit wächst die zweite Miete in mehr als sieben von zehn Städten dynamischer als die eigentliche Miete.
Einordnung: Für Mieter bedeutet diese Entwicklung, dass nicht nur hohe Kaltmieten die Warmmiete verteuern. Zunehmend treiben auch Heizung, Warmwasser, Versicherungen, Gebäudedienste und kommunale Gebühren die monatliche Belastung. Viele dieser Kosten lassen sich durch das eigene Verhalten kaum beeinflussen. Umso wichtiger ist es, Betriebskostenabrechnungen genau zu prüfen und die gesamte Warmmiete statt nur die Kaltmiete zu vergleichen.
Heizung ist mit durchschnittlich 1,23 € pro m² und Monat die mit Abstand teuerste Betriebskostenposition in Deutschland. Dahinter folgen Warmwasser mit 0,63 € und Versicherungen mit 0,36 € pro m². Die Tabelle zeigt für jede Kostenart den bundesweiten Durchschnitt, die jährlichen Kosten für eine durchschnittliche Wohnfläche von 78,9 m², den Anteil der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt, und die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr.
In Deutschland gibt es keinen einheitlichen offiziellen Mietspiegel für das gesamte Bundesgebiet. Mietspiegel werden für einzelne Städte und Gemeinden erstellt oder anerkannt. Qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB müssen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen und von der zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt werden. Sie dienen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind eine wichtige Grundlage bei Mieterhöhungen.
Der Mineko Mietspiegel ersetzt diese kommunalen Mietspiegel nicht. Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Offizielle Mietspiegel betrachten in erster Linie die Nettokaltmiete. Unsere Auswertung verbindet die Kaltmiete mit den tatsächlich abgerechneten Betriebskosten. Sie basiert nicht auf Befragungen oder Angebotsmieten, sondern auf geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Kostenposition wurde einzeln kontrolliert und durchgerechnet.
Für Kommunen, Landesbehörden, Mietervereine, Medien und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir weiterführende Auswertungen und regionale Datensätze bereit. Interesse an einer Zusammenarbeit? Direkt an [email protected].
Datenbasis: 164.878 Nebenkostenabrechnungen aus Deutschland, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 97 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 97 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel“ zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
Den offiziellen Mietspiegel veröffentlicht die jeweilige Stadt oder Kommune, meist auf deren Website. Für den warmen Teil der Rechnung finden Sie bei uns die Nebenkosten und Warmmieten aus echten, geprüften Abrechnungen für 60 Städte. Zur Städteübersicht »
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt (§ 558d BGB). Er wird alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und hat vor Gericht eine Vermutungswirkung. Anders als eine einfache Übersicht gilt er damit als besonders belastbar.
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 % (Kappungsgrenze nach § 558 BGB). Bei einer Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für den Vergleich zählt die Nettokaltmiete, die Nebenkosten kommen obendrauf.
Den offiziellen Mietspiegel gibt in der Regel die Kommune heraus; er entsteht meist aus einer Befragung von Mietern und Vermietern, die statistisch ausgewertet wird. Unsere Zahlen entstehen anders: Wir werten echte, von Prüfern durchgerechnete Nebenkostenabrechnungen und Mietverträge aus und weisen jeweils den Median aus. Das macht den warmen Teil der Miete belastbar sichtbar.
Der Mietspiegel ist keine feste Preisvorgabe, aber die maßgebliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB darf diese Vergleichsmiete nicht überschreiten, und bei einem qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutungswirkung zugunsten der ausgewiesenen Werte. Der Vermieter muss sich also faktisch daran orientieren.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Stadt, gegliedert nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Er dient als Orientierung bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen und weist die Nettokaltmiete aus. Unsere Auswertung ergänzt ihn um die Betriebskosten, gerechnet aus echten, geprüften Abrechnungen statt aus einer Befragung.
Der offizielle Mietspiegel weist ausschließlich die Nettokaltmiete aus, also die Miete ohne Betriebskosten. Was Mieter tatsächlich zahlen, ist die Warmmiete aus Kaltmiete plus Nebenkosten. Genau diesen warmen Teil ergänzen wir: Aus über 164.878 geprüften Abrechnungen zeigen wir für 60 Städte, wie hoch Kaltmiete und Nebenkosten zusammen liegen.
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