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Gerade bei Umzügen oder großen Einkäufen ist es ein Segen: Der Aufzug im Haus. Doch welche Kosten des Aufzugs sind in einer Betriebskostenabrechnung umlagefähig? Und müssen alle Mieter die Kosten tragen, auch die im Erdgeschoss? In diesem Artikel beantworten wir diese und andere Fragen, die unsere Kunden uns am meisten zum Thema Fahrstuhl/Aufzug stellen.
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Laut Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 7 sind die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs umlagefähig. Doch dabei gilt es streng zu unterscheiden zwischen den laufenden Betriebskosten des Aufzugs und den einmaligen Instandhaltungskosten.
Umlagefähig sind demnach:
Nicht umlagefähig sind hingegen einmalige Kosten für einen Störungsdienst sowie Kosten für Ersatzteile und deren Installation. Ein Beispiel: Geht der Spiegel im Aufzug zu Bruch, müssen die Mieter nicht für einen neuen aufkommen, weil der Austausch des Spiegels unter einmalige Instandhaltungskosten fällt.
Ja, sie müssen. Auch wenn sie ihn nie benutzen, müssen Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligt werden. Denn die Gesetzgebung sagt: Die Kosten für einen Aufzug sind von allen Mietern zu tragen.
Der Grund ist der, dass jeder Mieter ihn nutzen kann. Sie haben Zugang. Und dies kann sogar rechtens für Mieter sein, die in einem Nebengebäude ohne Aufzug wohnen, wenn sie mit dem Hausschlüssel Zugang zum Gebäudeteil mit dem Aufzug haben.
Hinweis: In einem Mietvertrag kann aber auch geregelt sein, dass die Erdgeschossmieter nicht an den Kosten des Fahrstuhls beteiligt werden. Dies ist rechtens, wenn es vereinbart wurde.
Werden im Rahmen eines einheitlichen Vertrages z.B. für den Aufzug sowohl Betriebsleistungen als auch Verwaltungstätigkeiten, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten erbracht, ist eine Aufteilung der „gemischten“ Kosten erforderlich.
Denn im Rahmen sogenannter Vollwartungsverträge ist bei Aufzügen regelmäßig nicht nur die Wartung der Anlage, sondern auch die Beseitigung von Störungen und der Austausch defekter Teile Vertragsgegenstand und damit die Instandhaltung und Instandsetzung.
Bei der Ermittlung der nach § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähigen Betriebskosten für den Aufzug sind diese Kosten daher abzuziehen. Die meisten Mieter wissen das nicht.
Ob ein Vermieter aber einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat oder nicht, ist schwierig zu erkennen, da es gemäß aktueller Rechtsprechung genügt, wenn in der Nebenkostenabrechnung lediglich die bereinigten Kosten dargelegt sind.
Hinweis: Durch eine Einsicht in die entsprechenden Verträge/Belege können Sie sich Gewissheit verschaffen, ob ein Vollwartungsvertrag vorliegt. Dieses Recht auf Belegeinsicht integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben.
Die erwähnten einmaligen, nicht umlagefähigen Aufzugskosten schließen einen Fall aus: Sollte man sich in der Notlage befinden, im Aufzug stecken zu bleiben und daraus befreit werden zu müssen, so sind diese Kosten – obwohl einmalig – trotzdem auf die Mieter umlegbar.
Gleiches gilt für einen eingerichteten Notruf. Auch diese Beträge kann der Vermieter in den Nebenkosten unterbringen. Allein die Kostenposition Aufzugskosten beinhaltet also viele Spitzfindigkeiten, die auch für graue Haare bei den Vermietern während der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sorgen.
Aus unserer jahrelangen Erfahrung stellt besonders der Fahrstuhl eine große Fehlerquelle bei Nebenkostenabrechnungen dar. Wenn Sie unsicher sind, was und wie bei Ihnen alles abgerechnet wird, lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen von unseren Experten überprüfen. Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
Laut § 2 BetrKV sind die Kosten des Betriebs des Lifts, Fahrstuhls oder auch Lastenaufzugs auf Mieter umlagefähig. Hierzu gehören unter anderem die Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, der Wartung, die TÜV-Gebühren und die Reinigung der Anlage.
Die Kosten eines Aufzugs/Lifts hängen von der Ausstattung, Nutzung und dem Wartungsvertrag ab. Wird ein Fahrstuhl viel benutzt, verbraucht er mehr Strom. Liegt ein Vollwartungsvertrag vor, müssen die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen herausgerechnet werden, da diese Kosten nicht auf Mieter umlagefähig sind.
Auch wer den Fahrstuhl nicht benutzt, aber benutzen kann, ist an den Kosten beteiligt. Die Nichtberücksichtigung der Mieter des Erdgeschosses bei der Verteilung der Aufzugskosten stellt eine Abweichung zur gesetzlichen Regelung aus § 556a Abs. 1 S. 1 BGB dar. Für eine Abweichung bedarf es einer mietvertraglichen Regelung.
Bleibt jemand in einem Aufzug/Fahrstuhl stecken und muss befreit werden, so sind diese Kosten auf die Mieter umlegbar. Gleiches gilt für einen eingerichteten Notruf. Auch diese Beträge kann der Vermieter in den von den Mietern zu tragenden Nebenkosten unterbringen.
Fahrstühle sind im Sinne der BetrSichV prüfpflichtig. Nach der Prüfung vor Inbetriebnahme eines Aufzugs finden sogenannte Hauptprüfungen spätestens alle zwei Jahre von einer zugelassenen Überwachungsstelle (z.B. TÜV, DEKRA) statt. In der Mitte dieses Zeitraumes wird eine sogenannte Zwischenprüfung durchgeführt.
