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Diese Frage ist leider nicht so einfach zu beantworten und führt nicht selten zu Streitfällen, die vor Gericht landen. Ansammlungen von Motten und Ameisen müssen nachhaltig entfernt werden. Ebenso werden Mäuse und Ratten, Wespen, Schaben und Kakerlaken als äußerst unwillkommen und teilweise kontaminierend angesehen und sollten entfernt werden.
Ungeziefer Kosten in der Abrechnung, das ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Kosten für Ungezieferbekämpfung prüfen lassen »
Doch wer ist verantwortlich für den Schädlingsbefall? Welche Kosten sind in der jährlichen Abrechnung ansatzfähig?
Die Bekämpfung von Ungeziefer und Schädlingen gehört gemäß § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zur Gebäudereinigung und kann grundsätzlich als Nebenkosten auf die Mieter abgerechnet werden.
Doch dies muss je nach Befall und Aufwand für die Beseitigung betrachtet werden.
Schon lange gehören Mäuse und Ratten zu Begleitern des Menschen. Weil die Nager Krankheiten wie Salmonellen oder Toxoplasmose übertragen können, müssen sie unbedingt bekämpft werden.
Bei massivem Befall sollte auf jeden Fall die Hausverwaltung informiert werden.
Bei Rattenbefall sind die Eigentümer sogar verpflichtet, die bezirklichen Gesundheitsämter zu informieren. Das Amt kontrolliert vor Ort, ob die Bekämpfung ordnungsgemäß erfolgt. Statt immer wieder den Kammerjäger zu rufen, ist es meist sinnvoller, der Ursache nachzugehen. Manchmal ist ein Leitungsrohr defekt oder die Kellerfenster sind nicht ausreichend vergittert, so dass Ratten eindringen können.
In den allermeisten Fällen hat der Vermieter für die Entfernung des Ungeziefers zu sorgen. Grundsätzlich gilt auch: Der Befall mit Schädlingen ist ein Mangel. Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel zu melden – sonst kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Und der Vermieter muss den Mangel beseitigen.
Egal ob in den Gemeinschaftsräumen oder in der eigenen Wohnung, zur Bekämpfung von Ungeziefer sollte stets eine Fachfirma zu Rate gezogen werden. Oft müssen die Schädlinge mehrmals bekämpft werden und sind nur durch den Einsatz von professionellen Mittel, wie Gift, dauerhaft zu entfernen.
Sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter sollte es von Interesse sein, was die Ursachen für den Befall von Ungeziefer sind. Beide Seiten haben im Grunde kein Interesse daran, durch Ungeziefer mit Kosten belastet zu werden.
Für alle gilt: Vorbeugen ist besser als bekämpfen!
Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur dann als Teil der Gebäudereinigung i. S. v. § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn die Ungezieferbekämpfung in regelmäßigen, d.h. wiederkehrende Abständen zur Vorbeugung durchgeführt wird und Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Bewohnern gemeinsam genutzt werden und somit auch alle Mieter betroffen sind.
Gebäudeteile im Gemeinschaftsbereich:
Regelmäßige Schädlingsbekämpfung in den Gemeinschaftsbereichen kann in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Neben diesen Kriterien ist auch die Art des zu bekämpfenden Ungeziefers für die Umlagefähigkeit entscheidend. Einmalige Einsätze eines Kammerjägers zur Ungezieferbekämpfung, wenn akuter Befall und Bedarf ist, sind nicht umlagefähig.
Folgende Betriebskosten der Schädlingsbekämpfung darf der Vermieter definitiv nicht auf die Gemeinschaft umlegen:
Grundsätzlich darf ein einmaliges Auftreten von Schädlingen nicht auf alle Mieter umgelegt werden. Ein hin und wieder vorkommendes, einzelnes Tierchen ist kein Befall und beschränkt sich in den meisten Fällen auf einzelne Wohneinheiten.
Folgende Beispiele sind solche einmaligen Vorkommnisse und zählen deswegen zur anlassbezogenen oder auch saisonbedingten Schädlingsbekämpfung (Wespen, Ameisen, Baumschaben und weitere treten hauptsächlich im Sommer in Erscheinung):
Es wird unterschieden zwischen leichtem und erheblichem Vorkommen von Ungeziefer. Die Grenzen sind schwammig und nicht ganz eindeutig zu ziehen.
Fakt ist: Einzeln und sporadisch auftretende Schädlinge sind kein Befall.
Eine derartige Anhäufung von Ungeziefer wäre gegeben, wenn etwa innerhalb einer Woche 7-8 tote Motten vom Fußboden aufgekehrt werden, die noch dazu irreparable Schäden an Kleidung oder Kontaminierung von Lebensmitteln verursacht haben.
Niemals eigenständig Fachkräfte bzw. den Kammerjäger zur Bekämpfung beauftragen, sondern immer zuerst den Vermieter oder die Hausverwaltung verständigen und ihm die Buchung eines Kammerjägers überlassen.
Oft können einvernehmliche Maßnahmen getroffen und/oder Kosten individuell aufgeteilt werden.
In manchen größeren Städten Deutschlands ist das Füttern von Tauben streng untersagt (Androhung von Geldstrafen bis zu 5.000 €). Diese Tiere schleppen hochgradig gesundheitsschädliche Krankheitserreger ein und müssen deswegen nachhaltig bekämpft werden.
Bußgeld: Einige Städte können auch ohne ein direktes Fütterungsverbot ein saftiges Bußgeld erheben (starke Verschmutzung etwa von öffentlichen Einrichtungen).
Die Fütterung von Tauben im Garten kann und sollte im Mietvertrag geregelt sein.
Eine Kontaminierung durch Taubenzecken ist im Mietrecht besonders schwerwiegend. Sie können erhebliche gesundheitliche Schäden verursachen. Gerade deswegen ist die Schuldfrage besonders heikel. Wer zahlt: wann und was?
Natürlich der Verursacher! Das klingt zunächst logisch. Aber wer ist denn der Verursacher?
Das kann ein einzelner Balkonnutzer sein, der wegen Unsauberkeit das Ungeziefer sozusagen eingeladen hat. Oder der Vermieter, der durch Vernachlässigung bestimmter Gebäudeteile eine Taubenplage geradezu begünstigt hat.
In nicht seltenen Streitfällen muss ein Rechtsanwalt - notfalls vor Gericht - zur Klärung des Sachverhalts hinzugezogen werden.
Zunächst muss akribisch die Ursache für das Vorkommen ungebetener Gäste ermittelt werden. Erst, wenn die Ursache bekannt ist, können Maßnahmen zur Vorbeugung darauf abgestimmt werden.
Nicht jedes Mittel greift/wirkt bei allen Schädlingen gleichermaßen. Zudem braucht es Informationen darüber, welche Arten der Bekämpfung für etwaige Haustiere unbedenklich sind.
Holen Sie sich in jedem Fall stets Hilfe und Beratung bei einer unabhängigen Fachfirma, wie z.B. professionelle Kammerjäger, bei der Bekämpfung der ungebetenen Gäste.
Beispiel für eindeutige Schuldzuweisung des Mieters: Er versäumt die regelmäßige Entsorgung von Abfall und/oder vernachlässigt routinemäßige Reinigungstätigkeiten. Ungeziefer wird unweigerlich angezogen und fühlt sich schnell heimisch. Das ist eindeutiges Selbstverschulden des Mieters und muss aus eigener Tasche bezahlt werden.
Vereinzelt auftretende Silberfischchen sind relativ unbedenklich und können durch ausgiebiges Lüften des Badezimmers leicht verscheucht werden. Auch Motten können Mieter sehr gut in Eigeninitiative bekämpfen.
Der Vermieter hat das Recht, seinen Mieter abzumahnen und notfalls das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Schädlingsbefall auf Verschulden des Mieters basiert und sich ohne geeignete Vorbeugung weiterhin fortsetzt.
Im Umkehrschluss kann der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden, wenn er nachweislich die Taubenbekämpfung vernachlässigt oder unterlassen hat. Das gilt auch für bauliche Mängel am Mietobjekt, die zu Schäden durch Ameisen und Motten führen. Die Beseitigungskosten solcher Fehler und Mängel sind nicht auf die Mieter umlegbar und müssen vom Vermieter getragen werden.
Hinweis: Die Kosten für die Beseitigung von Schädlingsbefall können vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden, wenn dieser grob fahrlässig die Kontaminierung verschuldet hat (Beispiel mangelnde Hygiene).
Schwalben stehen unter Naturschutz, weswegen deren Nester am Haus belassen werden müssen. Bekämpft werden müssen dagegen ihre Parasiten wie die Schwalbenwanzen oder Zecken, die von den Tieren mit eingeschleppt werden. Das zählt zur Ungezieferbekämpfung und muss in jährlichem Zyklus zur Vorbeugung wiederholt werden.
Da das eine regelmäßige Bekämpfung ist, dürfen diese Kosten vom Vermieter auf die Betriebskostenrechnung umgelegt werden.
Durch unsere gestiegenen Reisetätigkeiten hat sich die Bettwanze hierzulande fast explosionsartig verbreitet. Aber was tun…?
Diese Tierchen können schwere allergische Reaktionen auslösen und sind nur mit der “chemischen Keule” dauerhaft zu bekämpfen. Doch obwohl das Ungeziefer fast immer von den Bewohnern eingeschleppt wird, ist in der Regel der Vermieter für die Beseitigung verantwortlich, da eine Reise ins Inn- oder Ausland kein schuldhaftes Verhalten darstellt.
Trotzdem muss der Mieter auch in eigener Sache verantwortungsvoll mit solch einer Situation umgehen und notwendige Vorkehrungsmaßnahmen treffen.
In einer Stadt zu leben, bringt viele Vorteile mit sich – von kulturellen Angeboten über kurze Wege bis hin zu einem lebendigen sozialen Umfeld. Doch mit dem urbanen Leben kommen auch Herausforderungen, die man nicht immer im Blick hat. Eine davon ist die Schädlingsbekämpfung, ein Thema, das viele Mieter früher oder später betrifft. Ob es um Ratten im Keller oder Ameisen in der Küche geht – in vielen Fällen ist eine professionelle Schädlingsbekämpfung notwendig, doch die damit verbundenen Kosten können stark variieren.
Wir haben kürzlich die Kosten für Ungeziefer- und Schädlingsbekämpfung in den 20 größten deutschen Städten untersucht. Unser Ziel ist, Transparenz zu schaffen und Mietern zu helfen, ihre Nebenkostenabrechnung besser zu verstehen und zu überprüfen.
Duisburg, Stuttgart und Bonn führen die Liste der Städte mit den höchsten Kosten für Schädlingsbekämpfung an. An der Spitze des Rankings steht mit deutlichem Abstand die Stadt Duisburg, in der die durchschnittlichen Kosten für Schädlingsbekämpfung bei 1,03 € pro Quadratmeter (m²) und Mieter liegen. Auf dem zweiten Platz folgt Stuttgart, wo die durchschnittlichen Kosten 0,88 € pro m² betragen. Bonn belegt den dritten Platz mit durchschnittlichen Kosten von 0,73 € pro m², dicht gefolgt von Mannheim, das mit 0,70 € auf dem vierten Platz landet. Schließlich komplettiert Dresden die Top 5 mit durchschnittlichen Kosten von 0,61 € pro m². Trotz ihrer Größe hat die sächsische Landeshauptstadt vergleichsweise moderate Kosten für Schädlingsbekämpfung. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Kosten Durchschnittswerte darstellen und im Einzelfall je nach Art und Umfang des Schädlingsbefalls variieren können.
Am unteren Ende des Rankings für die Kosten der Schädlingsbekämpfung in deutschen Städten befindet sich Bremen, das mit durchschnittlich 0,18 € pro Quadratmeter (m²) und Mieter die günstigsten Preise aufweist. Auf dem vorletzten Platz liegt Nürnberg, wo die Kosten bei 0,21 € pro m² liegen. Berlin und Köln teilen sich den drittletzten Platz mit jeweils 0,23 € pro m² und Mieter. Knapp dahinter folgt Leipzig mit einem Durchschnittspreis von 0,24 € pro m². Diese fünf Städte zeichnen sich durch besonders niedrige Ausgaben für Schädlingsbekämpfung aus, was sie für Mieter besonders attraktiv macht.
Der erhebliche Unterschied in den Kosten wird durch folgendes Beispiel verdeutlicht: Ein Zwei-Personen-Haushalt in Duisburg müsste für eine 50 m² große Wohnung durchschnittlich 103,00 € zahlen, während ein vergleichbarer Haushalt in Bremen nur 18,00 € entrichten müsste. Diese Diskrepanz unterstreicht die Bedeutung des Standorts bei den Kosten für Schädlingsbekämpfung.
Eine falsche Umlage der Kosten für Schädlingsbekämpfung kann für Mieter teuer werden. Im Jahr 2024 haben wir in insgesamt 4.732 geprüften Betriebskostenabrechnungen Fälle entdeckt, in denen die Kosten für die Ungezieferbekämpfung unrechtmäßig auf die Mieter umgelegt wurden. Diese unrechtmäßigen Umlagen summieren sich auf Gesamtkosten in Höhe von 11,6 Millionen Euro, die von den Mietern zu Unrecht erhoben wurden. Solche Fehler in der Betriebskostenabrechnung sind nicht nur ärgerlich, sondern können auch erhebliche finanzielle Belastungen für die betroffenen Mieter darstellen.
Um solche unrechtmäßigen Kosten zu vermeiden, sollten Mieter ihre Abrechnungen stets sorgfältig prüfen. Dabei ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und zu verstehen, welche Kosten tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, den Rat eines Experten einzuholen. Unsere Mietnebenkosten Experten bieten in diesem Zusammenhang eine schnelle und unkomplizierte Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen an. Dieser Service hilft sicherzustellen, dass keine ungerechtfertigten Kosten anfallen, und bietet Mietern die Sicherheit, dass ihre Abrechnungen korrekt und fair sind.
Dem Mieter steht gemäß § 29 Abs. 2 NMV ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege oder auf Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung zu.
Der Anspruch auf Belegeinsicht bezieht sich auf alle Unterlagen, wie z.B. eingestellten Rechnungen und zugrunde liegende Lieferscheine oder Verträge von Dienstleistern, auf denen die Abrechnung beruht. Vorzulegen sind die Originalunterlagen und zwar in geordneter Form. Die Belegeinsicht hat in den Räumen des Vermieters oder dessen Hausverwaltung zu erfolgen. Es ist legitim dort eigene Kopien durch Fotos oder Scans zu erstellen.
Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages in der Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.
Nebenkostenabrechnungen haben nicht nur wegen unrechtmäßig oder falsch umgelegter Rechnungsposten einen faden Beigeschmack.
Wussten Sie, dass mehr als 90% der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind?
Deswegen sollten Sie Ihre Abrechnung genauestens prüfen. Noch besser: Lassen Sie sie von den Experten von MINEKO prüfen, die eine Menge Erfahrung im Bereich des Mietrechts und im Umgang mit Nebenkostenabrechnung haben. Unsere Fachleute praktizieren eine deeskalierende Arbeits- und Vorgehensweise, die preisgekrönt und vielfach ausgezeichnet wurde.
Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur dann als Teil der Gebäudereinigung i. S. v. § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlagefähig, wenn das Ungeziefer in regelmäßigen Abständen zur Vorbeugung bekämpft wird und Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden.
Einmalige Einsätze zur Ungezieferbekämpfung, wenn akuter Befall und Bedarf besteht, sind nicht auf Mieter umlagefähig. Dazu zählen saisonbedingte Bekämpfungen (z.B. bei Wespen) oder anlassbezogene Schädlingsbekämpfungen bei akuter Anhäufung (z.B. Ameisen).
Gibt es einen Schädlingsbefall, muss der Vermieter verständigt und ihm die Buchung eines Kammerjägers überlassen werden. Befindet sich der Befall in der eigenen Wohnung, können einvernehmliche Maßnahmen getroffen und Kosten individuell aufgeteilt werden.
Kosten für Schädlings- und Ungezieferbekämpfung können nach § 35a EStG in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Kommt der Kammerjäger, handelt es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen.
Fällt einem Mieter auf, dass die Kosten der Schädlingsbekämpfung von einem Jahr rapide steigen, so ist das ein Indiz, dass ein akuter Befall bestand. Jedoch dürfen nur vorbeugende Maßnahmen auf die Mieter umgelegt werden. Es empfiehlt sich daher eine Belegeinsicht, damit sich der Mieter von den Kosten überzeugen kann.
