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Welche Heizungswartungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen - und welche nicht.
Das ist ein klassischer Fehler in Nebenkostenabrechnungen. Fordern Sie Belegeinsicht an und prüfen Sie die zugrundeliegenden Rechnungen des Heizungstechnikers. Rechnungen, die Positionen wie 'Austausch Dichtung', 'Reparatur Brenner' oder 'Ersatzteil' enthalten, sind eindeutig nicht umlagefähig. Legen Sie schriftlich Widerspruch ein und fordern Sie die Korrektur. Mineko prüft solche Positionen systematisch.
Ja, der Vermieter darf einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abschließen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Allerdings gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der gewählte Dienstleister muss zu marktüblichen Preisen arbeiten. Überteuerte Wartungsverträge können Mieter anfechten, wenn die Kosten deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Die Kosten für eine Heizungswartung liegen je nach Anlage und Dienstleister zwischen 80 und 250 Euro pro Jahr. Bei Mehrfamilienhäusern werden die Gesamtkosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche oder Wohneinheiten) auf die Mieter verteilt. Erscheint der abgerechnete Betrag im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen, lohnt sich die Belegeinsicht, um zu prüfen, ob tatsächlich nur Wartung oder auch Reparaturen abgerechnet wurden.
Umlagefähig sind Reinigungs- und Einstellungsarbeiten an der Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4b BetrKV), die der Betriebssicherheit und Effizienz dienen: Reinigung des Brenners, Messung und Einstellung der Verbrennungsluft, Überprüfung der Sicherheitsventile und Abgasmessung. Nicht umlagefähig sind Austausch von Verschleißteilen, Reparaturen am Kessel oder die Beseitigung von Störungen – diese kosten trägt der Vermieter.
Ja, Kosten für die jährliche Heizungswartung sind als Betriebskosten auf Mieter umlegbar, sofern im Mietvertrag entsprechend vereinbart. Die Wartung umfasst die Reinigung, Einstellung und Überprüfung der Heizungsanlage. Reparaturkosten hingegen trägt der Vermieter allein und dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung erscheinen – ein häufiger Fehler, der zur Anfechtung berechtigt.
Es herrschen keine guten Zeiten, um die Heizung richtig aufzudrehen, wenn es nicht warm wird. Im Winter ist aber eine funktionstüchtige Heizung von unschätzbarem Wert. Um dies zu gewährleisten, ist es wichtig, die Heizung regelmäßig zu warten. Aber wer kommt für die Kosten der Heizungswartung auf? Vermieter oder Mieter? Wir klären auf!
Die Kosten für die Wartung einer Gastherme, einer Etagenheizung, eines Boilers oder anderen Heizungsanlagen können laut der Betriebskostenverordnung grundsätzlich als Betriebskosten eingestuft werden. Ebenso ist die Wartung einer Heizung durch die Heizkostenverordnung gedeckt.
Dementsprechend sind diese Kosten umlagefähig und können vom Vermieter jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung hierbei ist wie bei allen Betriebskosten, dass die Umlage dieser Position zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag beschlossen wurde.
Wenn Sie also die Position der Heizungswartung auf Ihrer Nebenkostenabrechnung sehen, lohnt sich der Abgleich mit Ihrem Mietvertrag. Sind nur gewisse Nebenkosten mit Vorauszahlungen vereinbart und für andere z.B. nur eine Pauschale, so sind die Kosten, die mit einer Pauschale abgedeckt werden, bereits abgegolten.
Hinweis: Werden die zu tragenden Nebenkosten namentlich in Ihrem Mietvertrag aufgeführt, so sind auch nur diese als Nebenkosten vereinbart.
Unter Wartung allgemein fallen wiederkehrende Maßnahmen zur Vorbeugung von Schäden oder Aufrechterhaltung der Funktion. Hierunter fällt z.B. der Austausch von kleineren Verschleißteilen. Reparaturen von bereits entstandenen Schäden fallen dagegen nicht unter die Wartung.
Bei der Wartung der Heizung werden in den meisten Fällen die Betriebsbereitschaft geprüft, der Heizkessel von innen gesäubert, der Öl- bzw. Gasbrenner eingestellt und, sofern Bedarf besteht, kleinere Teile wie Dichtungen, Düsen oder Schrauben ausgetauscht.
Für diese Maßnahmen kann der Vermieter die Kosten auf die Mieter abwälzen, da sie wiederkehrend sind und regelmäßig anfallen. Dabei gelten auch Abstände von 2 Jahren als regelmäßig, solange sie auch so eingehalten werden.
Dies gilt ebenso für die Messung des Schadstoff-Ausstoßes, die nach Vorschrift des Bundesimmissionsschutzgesetzes einmal pro Jahr durchgeführt werden muss. Somit muss der Mieter auch die Kosten für Abgasmessungen tragen.
Wenn allerdings einige Arbeiten diesbezüglich Aufgaben des Hausmeisters sind, ist die Sachlage in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung etwas anders zu bewerten. In diesem Fall wird der Hausmeister bezahlt, damit er sich unter anderem um die Pflege, Überwachung und die Steuerung der Heizungsanlage kümmert.
Daher fallen die hierfür entstehenden Lohnkosten dementsprechend unter die Position Hausmeister und können nicht als Kosten für die Wartung der Heizung abgerechnet werden. Das kann zu einer Doppelberechnung der Heizungskosten führen. Daher raten wir, genau zu überprüfen, welche Kosten der Wartung in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden und ob diese an anderer Stelle bereits berechnet wurden.
Hinweis: Haben Sie eine Gasetagenheizung, werden die Kosten meistens direkt und ohne Verteilerschlüssel mit Ihnen abgerechnet, da die Kosten direkt Ihrer Wohnung zugeordnet werden können.
Betriebskosten zeichnen sich dadurch aus, dass sie regelmäßig anfallen. Wenn jedoch größere Elemente wie die Ölpumpe oder der Brenner gewechselt werden müssen, weil sie defekt sind, fällt dies unter Instandsetzung.
Reparaturen und Instandhaltung muss der Vermieter gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV tragen, nur Wartungskosten sind auf den Mieter unter gewissen Umständen umlegbar. Kleinere Reparaturen von Gebäudebestandteilen, die dem Kontakt oder Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind, können nur auf die Mieter umgelegt werden, wenn eine sogenannte "Kleinreparaturklausel" im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
Allermeist sind Reparaturen und Instandhaltung von Heizungen jedoch vom Vermieter zu tragen. Der Vermieter muss dann bei der Rechnung besonders darauf achten, dass bei der Rechnungsstellung der Heizungsfirma die Reparaturkosten von den Wartungskosten getrennt werden, damit sie nicht von den Mietern gezahlt werden müssen.
Hinweis: Nicht nur wenn die Kosten der Wartung Heizung von einem Jahr zum nächsten steigen, empfehlen wir eine Belegeinsicht, damit Sie sich von den in Rechnung gestellten Kosten überzeugen können.
Nicht umlagefähige Reparaturen sind oftmals schwer zu entdecken. Aber auch andere Fehler bei Nebenkostenabrechnungen finden nur Experten heraus. Laden Sie darum ganz einfach Ihre Nebenkostenabrechnung bei MIneko hoch und lassen Sie das Dokument von unseren Experten prüfen. Sie erhalten zeitnah ein individuelles Prüfergebnis sowie ein personalisiertes Widerspruchsschreiben! Mineko findet in 9 von 10 Abrechnungen Fehler in der Höhe von rund 317 Euro.
