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Was Betriebskosten sind, welche umlagefähig sind und worauf Mieter achten müssen.
Nicht zu den Betriebskosten zählen Verwaltungskosten (Hausverwaltungsgebühren, Buchführung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Leerstandskosten und Finanzierungskosten des Vermieterinteressen. Diese Kosten sind gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgeschlossen. Werden sie trotzdem abgerechnet, ist die Abrechnung insoweit fehlerhaft und anfechtbar.
Ja, der Vermieter muss über alle Betriebskosten abrechnen, die im Mietvertrag als umlegbar vereinbart wurden – auch wenn das Ergebnis ein Guthaben für den Mieter ist. Er darf keine Kosten weglassen und keine neuen Kostenarten ohne Vertragsänderung hinzufügen. Werden Kosten erstmals abgerechnet, die bisher nie in der Abrechnung auftauchten, sollten Mieter prüfen, ob diese im Mietvertrag vereinbart sind.
Laut aktuellen Erhebungen liegen die durchschnittlichen Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) bei etwa 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit Heizung und Warmwasser steigt der Wert auf rund 2,88 Euro/m²/Monat. Das entspricht einer Jahresbelastung von ca. 2.600 bis 3.500 Euro für eine 100 m² Wohnung. Regionale Unterschiede, Gebäudetyp und -alter beeinflussen die tatsächlichen Kosten erheblich.
Die Verteilung erfolgt anhand eines Verteilerschlüssels, der im Mietvertrag vereinbart sein muss. Gebräuchlich sind: Wohnfläche (am häufigsten), Wohneinheiten (Kopfschlüssel) oder tatsächlicher Verbrauch (z. B. bei Wasser und Heizung). Ein falscher oder nicht vereinbarter Schlüssel macht die Abrechnung anfechtbar. Bei fehlender Vereinbarung gilt der Flächenschlüssel als gesetzlicher Standard.
Betriebskosten sind laufende Kosten, die für den Betrieb und die Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen und im Mietrecht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Geregelt sind sie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind: Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister und Kabelfernsehen – sofern im Mietvertrag vereinbart.
Für viele unserer Kunden sind Betriebskosten nur ein Thema, wenn sie durch die jährliche Nebenkostenabrechnung kein Guthaben mehr erhalten, sondern eine Nachzahlung leisten müssen. Doch für alle Mieter sind Betriebskosten wichtig: Denn wollen Sie für etwas bezahlen, das nicht auf Sie umlagefähig ist? Wir erklären darum in diesem Artikel den Begriff der Betriebskosten für Sie.
Die Legaldefinition von Betriebskosten findet sich in § 1 der gültigen Betriebskostenverordnung. Die darin enthaltenen Bestimmungen beziehen sich auf die Betriebskosten, also den "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."
Im ersten Paragraphen findet man unter anderem auch die Regelungen für sogenannte Arbeitsleistungen des Eigentümers. Dieser Punkt sorgt immer wieder für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Unter Arbeitsleistung eines Eigentümers können z.B. auch Tätigkeiten wie Rasenmähen oder Heckenschneiden fallen. Dafür dürfte der Eigentümer Kosten in Rechnung stellen, wenn diese vergleichbar sind mit den Kosten eines entsprechenden Dienstleisters.
Ebenso regelt §1 welche Kosten nicht als Betriebskosten anzusehen sind. Hierzu gehören beispielsweise auch Verwaltungskosten, sowie Instandhaltungs und Reparaturkosten. Durch diese Regelungen erfolgt die Abgrenzung von Betriebs- und Nebenkosten.
Oftmals werden diese beiden Begriffe vermischt, sodass der gängigere Begriff der Nebenkosten falsch angewendet wird. Von Nebenkosten spricht man in diesem Zusammenhang nur bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie. Eine Nebenkostenabrechnung kann insofern zwar Betriebskosten enthalten, umgekehrt gilt dies aber nicht.
Die bereits erwähnten Verwaltungskosten können z.B. als Nebenkosten auf Eigentümer umgelegt werden, dürfen dann aber nicht über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden.
§ 2 der Betriebskostenverordnung zählt 17 verschiedene Kostenarten auf, die umlagefähig sind und von Mieter getragen werden müssen. Dabei ist Punkt 17 ein Sonderfall, den wir in unserem Artikel über sonstige Betriebskosten für Sie erklären. Umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 1 der Betriebskostenverordnung sind:
Bei den Betriebskosten wird grundsätzlich zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Hierbei machen die warmen Betriebskosten meist den größeren Kostenanteil aus, wohingegen die kalten Betriebskosten meist eine wesentlich größere Anzahl an Einzelposten umfassen.
Während sich der Begriff „warme Betriebskosten“ nur auf Heizung und Warmwassererwärmung bezieht, kann der Inhalt der „kalten Betriebskosten“ von Haus zu Haus stark differieren.
Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dafür muss einfach nur die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden.
Laut neuerer Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass der Begriff der „Betriebskosten“ bekannt ist und nicht noch einmal im Mietvertrag definiert werden muss. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung und den darin enthaltenen Katalog ist ebenfalls nicht nötig.
Ist die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, gilt der Betriebskostenkatalog automatisch. Lediglich auf den Punkt „Sonstige Betriebskosten“ kann sich nicht ohne nähere Definition bezogen werden.
Sonstige Betriebskosten, die nicht im Katalog aufgezählt werden, müssen nach wie vor gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Falls sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag nicht auf die Umlage von Betriebskosten geeinigt haben, sondern eine Inklusivmiete bzw. eine Betriebskostenpauschale beschließen, kann der Vermieter keine weiteren Betriebskosten auf seine Mieter umlegen.
Ebenso nicht Teil der Betriebskosten sind Kosten, welche dem Mieter durch die Bewohnung der Immobilie entstehen. Hierzu gehören zum Beispiel Stromkosten.
Aus diesem Grund schließen Mieter hierfür in der Regel selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger ab. Gleiches gilt für Wohnungen, in denen Warmwassererwärmung und der Herd mittels eigener Gasetagenheizung betrieben werden.
Zunächst gilt bei der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz, dass nur die tatsächlich entstandenen Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Somit können Nebenkosten erst im Jahr ihrer Entstehung und nur ausnahmsweise in den folgenden Jahren umgelegt werden.
Wichtig: Der Vermieter hat das Wahlrecht, nach welchem Prinzip er abrechnet. Um jedoch Streitigkeiten im Vorfeld zu vermeiden, sollte im Mietvertrag klar geregelt werden, wie und wann abgerechnet werden darf.
9 von 10 Betriebskostenabrechnungen sind fehlerhaft. Ob Betriebskosten nicht umlagefähig oder falsch berechnet sind, finden unsere Experten durch jahrelange Expertise schnell heraus. Laden Sie darum einfach Ihre Betriebskostenabrechnung hoch und Sie erhalten zeitnah einen persönlichen Prüfbericht unserer Experten sowie ein Widerspruchsschreiben für Ihren Vermieter!
