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Für eine ausgelassene Feier gibt es viele gute Gründe: Silvester, Karneval, Geburtstage, bestandene Prüfungen usw. Wenn Mieter bei sich zu Hause eine Party veranstalten, kann das oft zu Streit mit den Nachbarn oder dem Vermieter führen. Der Grund dafür liegt meistens in der Lärmbelästigung.
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Doch auch als Mieter hat man das Recht, sich frei zu entfalten. Trifft das auch auf Partys und laute Musik zu? Nach landläufiger Meinung darf einmal im Monat lautstark gefeiert werden, doch entspricht das wirklich den gesetzlichen Regelungen? Und was passiert, wenn plötzlich die Polizei auftaucht und die Feierlichkeiten unterbindet? Mit welchen Folgen muss man rechnen?
In der Gesetzgebung ist kein Recht auf Party vorgesehen. Im Gegenteil: Die Vorschriften des Mietrechts zu Feiern und Partys in Mietwohnungen sprechen eine klare Sprache. Von 22 bis 6 Uhr gilt die Nachtruhe und das ohne Ausnahme, außer natürlich Silvester. Dementsprechend müssen etwaige Feierlichkeiten im Garten oder auf dem Balkon ab zehn Uhr in die Wohnung verlegt werden, wobei Zimmerlautstärke einzuhalten ist (vgl. § 3 LImSchG Berlin).
Der Irrtum, dass man einmal im Monat eine Party veranstalten darf, basiert wahrscheinlich auf einem Urteil des Bremer Amtsgerichts aus den 50er Jahren, welches entschieden hatte, dass Nachbarn zumutbare Beeinträchtigungen durch gelegentliche Feiern akzeptieren müssen. Allerdings rechtfertigt das nicht eine Missachtung der Ruhestörung.
Wenn die Party nach 22 Uhr lautstark in der Mietwohnung fortgesetzt wird, muss der Mieter im schlimmsten Fall mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Sollten die Nachbarn die Polizei wegen Lärmbelästigung rufen, müssen die Ordnungshüter jedoch zuallererst verhältnismäßig handeln. Daher wird zunächst das Gespräch gesucht mit der Bitte, die Lautstärke durch Musik und Gäste zu reduzieren. Meist bleiben die Beamten allerdings in Nähe, da in der Praxis die Party nach ihrem Besuch oftmals einfach fortgesetzt wird.
Wenn die Polizei mehrmals die Wohnung wegen des Partylärms aufsuchen muss, kann sie sowohl die Musikanlage beschlagnahmen als auch die lärmenden Gäste der Wohnung verweisen. In dem Fall ist meist eine Anzeige wegen nächtlicher Ruhestörung fällig, die eine saftige Geldbuße zur Folge haben kann.
Zwar sind die rechtlichen Bestimmungen eindeutig, dennoch kann man Party und Frieden unter Nachbarn unter einen Hut bringen. Wer eine Feier plant, sollte mit den Nachbarn persönlich reden und diese am besten mit einladen. Meist lassen sich so Konflikte im Vorfeld vermeiden. Ein einfacher Aushang reicht aber nicht aus, da man auf diese Weise kein Einverständnis einholt.
Download: Muster an Nachbarn - Ankündigung Party
Hinweis: Das Zusammenleben mehrerer in einem Haus ist nur möglich, wenn jeder Zugeständnisse macht. Diese bestehen allerdings nicht ausschließlich darin, den Lärm der anderen zu ertragen, sondern gleichermaßen darin, auf die anderen und deren Bedürfnis nach Ruhe Rücksicht zu nehmen.
Doch auch tagsüber müssen oft gewisse Ruhezeiten eingehalten werden. So verbietet z.B. die Lärmschutzverordnung (32. BImSchV) in Wohngebieten, besonders zwischen 13 bis 15 Uhr, dass bestimmte Geräte und Maschinen, die großen Lärm verursachen, wie z.B Laubbläser oder Rasenmäher, in Betrieb genommen werden. An Sonn- und Feiertagen (vgl. Feiertagsgesetz) ist der Betrieb solcher Maschinen sogar ganztägig untersagt.
Die üblichen Ruhezeiten in Mietwohnungen, wie z.B. die Mittagsruhe, sind oft in der Hausordnung oder auch durch das Immissionsschutzgesetz geregelt. In der Hausordnung kann der Vermieter nach seinem Ermessen auch von den sogenannten Kernruhezeiten abweichen.
Inwieweit Lärmbelästigung zulässig ist, muss jedoch oft im Einzelfall betrachtet werden. Hier spielt es vorallem eine Rolle, wie sich die Hausgemeinschaft zusammensetzt (ob jung oder alt) oder wie die baulichen Gegebenheiten vor Ort sind (z.B. fehlender Schallschutz, Verkehrlage). In den Ruhezeiten sollte man aber in jedem Fall die Zimmerlautstärke einhalten.
Hinweis: Es darf nur außerhalb der Ruhezeiten und mit dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme musiziert werden. Auch hier wird unterschieden, ob der Mieter tagsüber Klavier oder Schlagzeug spielt.
Eine Ausnahme von der Einhaltung der Ruhezeiten gilt für den Lärm, den spielende Kinder verursachen. Kinderlärm wird auch vor dem Gesetz in höherem Maße für die Nachbarn als zumut- und hinnehmbar angesehen (§ 22 Absatz 1a BImSchG).
Bewahrt ein Mieter Drogen in seiner Wohnung auf, kann ihm unter Umständen der Mietvertrag gekündigt werden. In einem Urteil vom Dezember 2016 regelte der Bundesgerichtshof (BGH, AZ VIII ZR 49/16), dass das Aufbewahren von Drogen in der Wohnung eine Verletzung der Obhutspflicht des Mieters und einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung darstellt. Beides kann dem Vermieter das Recht geben, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. (AG Frankfurt; Az.: 33 C 2802/18 (50), Az.: 33 C 2815/18 (51).
Durch den Mietvertrag erhält der Mieter das Recht, die Wohnung gemäß dieses Vertrages zu nutzen. Das heißt auch, dass eine Wohnung im Laufe der Zeit Abnutzungserscheinungen aufweisen darf. Erlaubt sind Schäden, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung entstehen. Mieter können z.B. schwere Möbel in ihrer Bleibe aufstellen, auch wenn sie Druckstellen im Bodenbelag hinterlassen. Sie dürfen normal Wäsche waschen und trocknen lassen, auch wenn das Feuchtigkeit in der Wohnung verursacht. So lange es sich dabei nicht um vorsätzliche Schäden handelt, sind diese Abnutzungserscheinungen durch die Miete abgegolten.
Vertragswidrig ist demnach eine Nutzung, die nicht durch einen normalen Mietvertrag gedeckt ist. Zum vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung gehören Verstöße, die die anderen Mieter, das Haus oder die Wohnung massiv beeinträchtigen. Dazu gehören z.B. das Verstopfen der Rohre durch Katzenstreu, dass in der Toilette entsorgt wird oder auch das Entfernen einer Wand gegen den ausdrücklichen Wunsch des Vermieters.
Gleichzeitig hat der Mieter eine Obhutspflicht, die besagt, dass er die Wohnung pfleglich behandeln muss. Wenn ein Mieter etwa die Haustür nicht abschließt, obwohl das als Sicherheitsmaßnahme für alle Bewohner notwendig ist, gilt das als Verletzung der Obhutspflicht. Auch das Anbringen von Blumenkästen am Balkon in einer Wiese, die die Gefahr birgt, dass sie abstürzen und jemanden verletzen könnten, verletzt das die Obhutspflicht. Denn dadurch werden andere Bewohner und darüber hinaus Passanten gefährdet.
Nutzt der Mieter die Wohnung vertragswidrig, so kann der Vermieter dieses Verhalten abmahnen. Nutzt das nichts, dann kann er den Mieter auch darauf verklagen, die vertragswidrige Nutzung zu unterlassen. In besonderen Fällen bekommt der Vermieter auch laut § 543 Bürgerliches Gesetzbuch ein Sonderkündigungsrecht, unter anderem wegen einer Verletzung der dem Mieter „obliegenden Sorgfalt“, also der mietvertraglichen Obhutspflicht.
Drogenbesitz, -anbau und -handel gehören zu den vertragswidrigen Nutzungen der Wohnung. Denn wer Drogen in seiner Wohnung aufbewahrt, muss damit rechnen, dass es zu polizeilichen Maßnahmen kommt und dadurch Schäden entstehen können.
Hinweis: BGH 2016 (AZ VIII ZR 49/16): „Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt“.
In anderen Fällen - in denen es um Drogenanbau bzw. -handel - ging, wurde den Vermietern jedoch das Recht eingeräumt, ihren Mietern die Wohnungen zu kündigen. In einem Fall sogar, obwohl der Marihuana-Anbau vom Untermieter und nicht von der Mieterin selbst betrieben worden war (AG Hamburg-Altona, 316 C 275/11). Auch das Ausziehen des Untermieters half im Nachhinein nichts mehr.
Das Gericht urteilte, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört und deswegen eine sofortige Kündigung der Wohnung berechtigt war. Außerdem hatte die Hauptmieterin von den Aktivitäten gewusst und der Hauptmieter steht gegenüber dem Vermieter auch für seinen Untermieter gerade.
In einem weiteren Fall handelte der Mieter im Haus mit Heroin (AG Pinneberg, 68 C 23/02). Auch das ist ein berechtigter, wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung. Eine Abmahnung hätte in diesem Fall nichts gebracht und außerdem der Zustand, der dadurch abgewendet werden sollte, nur verlängert. Außerdem entschied das Gericht, dass es in diesem Fall dem Vermieter generell nicht zuzumuten war, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Findet bei einem Mieter eine Wohnungsdurchsuchung statt und die Polizei beschädigt die Tür, dann haftet der Mieter für den Schaden nur, wenn er auch tatsächlich wegen des Delikts verurteilt wird. Das lässt sich dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Dezember 2016 entnehmen.
In dem konkreten Fall hatte der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz verklagt, weil er diesen für den Schaden verantwortlich machte. Die Durchsuchung basierte jedoch auf dem Verdacht des Drogenhandels, der sich später nicht bestätigte. Damit gab es keinen kausalen Zusammenhang zwischen dem Schaden und dem Verhalten des Mieters. Hätte sich der Verdacht bestätigt, dann hätte der Mieter auch mittelbar den Schaden an der Tür zu verantworten. So aber konnte der Vermieter von ihm keinen Schadensersatz verlangen. Möglichweise hätte er jedoch den Staat in die Pflicht nehmen können.
Denn in einem früheren Urteil zum Vorgehen eines Spezialeinsatzkommandos befand der BGH, dass der Vermieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Staat geltend machen kann, wenn dabei Schäden entstehen. Ausgenommen sind hiervon Fälle, in denen der Vermieter von den gesetzwidrigen Aktivitäten in der Wohnung gewusst und nichts unternommen bzw. sie geduldet hat. Dann ist er das Risiko bewusst eingegangen.
Generell leicht fahrlässig, also unabsichtlich, entstandene Schäden, führen noch nicht zu einem Kündigungsgrund. Der Mieter ist in einem solchen Fall sogar durch die Sachversicherungen des Vermieters geschützt, weil er diese über die Betriebskosten mitbezahlt. Bei grob fahrlässigem Handeln sieht das jedoch anders aus. Denn der Mieter muss Schäden vermeiden, die sich vermeiden lassen. Dann haftet er dem Vermieter für den Schaden.
