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zu allen Ratgeber Artikeln »In der Regel erhält jeder Mieter ein Mal im Jahr eine Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung. Oftmals ziehen diese hohe Nachzahlungen nach sich. Doch auch wenn Sie ein Guthaben erzielen, muss bei Ihrer Abrechnung Ihres Vermieters nicht alles korrekt sein, denn 9 von 10 Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft! Darum wollen wir Ihnen mit diesem Artikel erklären, wie Sie einen Widerspruch einreichen.
So lassen Mieter ihre personalisierten Widerspruch als Muster erstellen.
Warum so viele Abrechnungen fehlerhaft sind, hat mehrere Gründe. Um dies zu erklären, muss man zunächst zwischen formellen und materiellen Fehler unterscheiden.
Formelle Fehler bedeuten, dass wichtige Informationen zur Berechnung der anteiligen Kosten des Mieters fehlen. Das können z.B. fehlende Gesamtkosten oder fehlende Verteilerschlüssel sein. Materielle Fehler entstehen z.B. durch nicht umlagefähige Betriebskosten, falsche Verteilerschlüssel oder auch Rechenfehler.
Formelle Fehler, wenn man all ihre Kriterien kennt, sind daher ohne Mietvertrag erkennbar, da nur betrachtet werden muss, ob die Abrechnung nachvollziehbar ist, und das unter den Bedingungen der Gesetzeslage.
Der Bundesgerichtshof schreibt Vermietern dazu vor, eine Betriebskostenabrechnung so zu erstellen, dass sie auch von juristischen Laien ohne Hinzuziehung weiterer Unterlagen nachvollziehbar ist. Ist das nicht der Fall, besteht bereits ein Grund für einen Widerspruch gegen die Mietnebenkostenabrechnung.
Nachdem der Mieter den Vermieter schriftlich zur Korrektur aufgefordert hat, muss er eine mögliche Nachzahlung bei einer formell fehlerhaften Abrechnung solange nicht leisten, bis der Vermieter seiner Pflicht zur Korrektur nachgekommen ist.
Materielle Fehler ergeben sich hingegen einerseits aus der Betriebskostenabrechnung, durch z.B. mathematisch falsche Berechnungen, andererseits durch den Abgleich mit dem Mietvertrag. Denn einige Kosten, die Vermieter aufführen, sind nicht einfach auf Mieter umlegbar, sondern müssen vereinbart sein, wie z.B. die sogenannten sonstigen Betriebskosten.
Definition Betriebskosten/Nebenkosten: Die sonstigen Betriebskosten sind auch ein gutes Beispiel, um den Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten zu erklären, welche wir in diesem Artikel bisher synonym verwendet haben. Denn Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, doch nur die umlagefähigen Betriebskosten darf er umlegen. Nebenkosten ist daher ein Überbegriff.
Eine einfache Methode, damit Mieter ihre aktuelle Abrechnung grob einschätzen können, ist es übrigens, die aktuelle Abrechnung mit der aus dem Vorjahr zu vergleichen. Da Vermieter nur Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen können, welche regelmäßig entstehen, sollten die einzelne Posten Jahr für Jahr keine zu hohen Abweichungen aufzeigen.
Tauchen im Vergleich der aktuellen Betriebskostenabrechnung mit der Abrechnung aus dem Vorjahr Kostenpositionen auf, welche sich nur in einer und nicht in beiden Abrechnungen finden, sollte man die aktuelle Abrechnung dringend prüfen lassen, da dies ein klares Indiz dafür ist, dass der Vermieter Kosten auf den Mieter umgelegt hat, welche nicht regelmäßig anfallen.
Hinweis: Wenn Sie als Mieter Kosten anzweifeln, haben Sie ein Anrecht auf Einsicht in Belege und Verträge. Wir fügen diesen Wunsch nach Belegeinsicht in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben ein.
Viele Mieter gehen davon aus, dass sie bereits mit der Bezahlung einer Nachzahlung die Abrechnung ihres Vermieters stillschweigend akzeptiert haben. Das ist jedoch nicht korrekt. Auch wenn ein Mieter eine mögliche Nachzahlung schon geleistet hat, kann er die Abrechnung später immer noch beanstanden.
Dafür hat ein Mieter nach dem Erhalt seiner Nebenkostenabrechnung jeweils 12 Monate Zeit. Sollte daher ein Mieter bereits beim Erhalt seiner Nebenkostenabrechnung das Gefühl haben, die Abrechnung sei zu hoch, empfiehlt sich in jedem Fall eine Zahlung unter Vorbehalt.
Diese Zahlung unter Vorbehalt macht es einem Mieter später unter Umständen auch leichter, sich zu viel bezahltes Geld zurückzuholen. Wovon Mieter in jedem Fall Abstand nehmen sollten, ist eine geforderte Nachzahlung nach Erhalt der Abrechnung einfach gar nicht zu leisten.
Nach Zugang der Nebenkostenabrechnung ist der Mieter verpflichtet, eine mögliche Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen zu begleichen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, verhält er sich pflichtwidrig.
Wird ein Widerspruch beim Vermieter eingereicht, sollte dies in jedem Fall schriftlich erfolgen und muss vom Mieter mit klaren Beschwerdepunkten dargelegt werden. Die reine Behauptung, die vom Vermieter erstellte Abrechnung sei falsch, reicht für einen gültigen Widerspruch nicht aus. Verdächtigungen, Vermutungen oder Allgemeinplätze haben keinen Platz.
Hinweis: Im für unsere Kunden verfassten Widerspruch als auch im Prüfbericht belegen wir unsere Argumentation stets mit der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung.
Beauftragen Sie uns, Ihre Abrechnung zu überprüfen, erstellen unsere Rechtsexperten für Sie auch ein personalisiertes Anschreiben. Dieses müssen Sie nur noch hinsichtlich der Informationen, welche uns aus der Nebenkostenabrechnung ersichtlich sind, ergänzen.
Drucken Sie das Musterschreiben für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung dann aus und schicken Sie es einfach per Post an Ihren Vermieter. Am besten per Einschreiben. Werfen Sie es selbst in den Briefkasten, machen Sie dies am besten mit einem Zeugen.
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Das Anschreiben, welches sie im Anschluss an die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung erhalten, ist bereits personalisiert. Sie müssen also nicht selbst extra ein Anschreiben anfertigen, um zu viel gezahltes Geld zurückzufordern.
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Auch die Gründe für den Widerspruch werden für Sie bereits vollständig in das Anschreiben übertragen. Als Grundlage hierfür wird Ihr Prüfbericht verwendet. Aus diesem können Sie auch detailliert entnehmen, wie die Fehler entstanden sind.
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Falls sie es als nötig erachten, Einsicht in die Belege beim Vermieter zu nehmen, können Sie die entsprechenden Kostenpositionen hier auswählen und auch ergänzen. Wenn Sie dagegen davon absehen wollen, können Sie diesen Abschnitt einfach entfernen.
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Entsprechen die von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen nicht den Vorauszahlungen, welche der Vermieter als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung verwendet hat, können Sie das in diesem Abschnitt eintragen. Ansonsten können Sie diesen Abschnitt einfach entfernen.
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Oft passieren bei der Übertragung der abgelesenen Werte in der Heizkostenabrechnung Übertragungsfehler. Falls sich die vom Vermieter in der Abrechnung verwendeten Ablesewerte von den Werten unterscheiden, welche Sie sich selbst notiert haben oder welche Ihnen als Protokoll bei der Ablesung übergeben wurden, können Sie das in diesem Abschnitt vermerken. Sollten die vom Vermieter verwendeten Werte korrekt sein, können Sie den Abschnitt dagegen einfach entfernen.
Das Schreiben für Ihren Vermieter ist so gut wie fertig, wenn Sie es von uns erhalten. Die Anpassungen, die Sie dann noch vornehmen müssen, nehmen nur wenige Minuten in Anspruch. Nachdem Sie den Widerspruch bei Ihrem Vermieter eingereicht haben, muss dieser nachweisen, dass seine Abrechnung korrekt war.
Legen Sie den Einspruch innerhalb der Korrekturfrist des Vermieters ein, so kann dieser seine Abrechnung noch anpassen. Ist die Korrekturfrist des Vermieters bereits abgelaufen, Ihre Einspruchsfrist jedoch noch nicht, muss der Vermieter Ihnen den kompletten Fehlbetrag zurückerstatten. Für unsere Kunden ergibt sich eine durchschnittliche Ersparnis von ca. 317 Euro.
Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung ist auch bei einem Guthaben sinnvoll, nicht nur bei einer Nachzahlung. Unsere Experten von Mineko finden schnell heraus, ob materielle oder formelle Fehler bestehen. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Sie nicht zu viel zahlen. Der Upload Ihrer Dokumente dauert nur wenige Minuten und Sie erhalten dann zeitnah einen Prüfbericht und ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
