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Heizkostenabrechnung prüfen & sparen – das müssen Mieter wissen

Die Heizkostenabrechnung liegt im Briefkasten und sorgt für Verwirrung? Mineko klärt auf: wie stellt sich die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten dar? Was sollten Mieter beachten? In diesem Beitrag erklären wir alles Wichtige rund um das Thema Heizkostenabrechnung, um ungerechtfertigte Nachforderungen zu vermeiden.

Mieter lassen ihre Heizkostenabrechnung einfach und digital online prüfen. Kostenlos mit Rechtsschutz.Jetzt Heizkostenabrechnung prüfen lassen »Die Heizkostenabrechnung liefert oft Stoff zu Fragen bei der Kostenentstehung für Wärmelieferung und Warmwasser

Das Wichtigste in Kürze

  1. Die Heizkostenabrechnung ist ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten und muss verbrauchsabhängig erstellt werden.‍
  2. Laut Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
  3. Bei Fehlern in der Heizkostenabrechnung sollte Widerspruch eingelegt werden. Mineko hilft Ihnen dabei!

Was ist eine Heizkostenabrechnung?

Einmal im Jahr erhalten Sie als Mieter vom Vermieter die Heizkostenabrechnung. Darin sind die Kosten aufgelistet, die im Laufe einer Heizperiode für die Wärme sowie die Bereitstellung von Warmwasser entstehen.

Die Heizkostenabrechnung ist ein wichtiger Aspekt des Mietverhältnisses und beeinflusst die Höhe der Betriebskosten. Sie bietet Transparenz über die angefallenen Kosten. Mineko hilft Ihnen, potenzielle Fehler in Abrechnungen zu finden.

Sie enthält nicht die allgemeinen Betriebskosten. Letztere umfassen alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Haus oder an der Wohnung laufend entstehen. Unter Heizkosten hingegen fallen ausschließlich die Positionen, die Ausgaben für Heizung und Warmwasser.

Zusammensetzung der Heizkosten: Brennstoff, Wartung und Messdienstleistungen

Die Heizkosten setzen sich aus verschiedenen Elementen zusammen. Dazu zählen:

  1. Brennstoffkosten: Der größte Anteil der Heizkosten entfällt in der Regel auf den Brennstoff. Je nachdem, ob Ihre Wohnung mit Gas, Öl oder Fernwärme beheizt wird, können diese Kosten stark variieren. Die Brennstoffkosten werden durch Faktoren wie den aktuellen Energiepreis und den individuellen Verbrauch bestimmt. Ebenfalls wichtig zu wissen, die Rohstoffe liefern unterschiedliche Heizenergie.
  2. Wartungskosten: Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Heizkosten sind  Wartung und Reinigung. Sie umfassen die regelmäßige Überprüfung und Instandhaltung der Heizungsanlage, um deren einwandfreie Funktion und Effizienz zu gewährleisten. Darin sind auch Kosten zur Reparatur oder zum Austausch von Verschleißteilen enthalten.
  3. Messdienstleistungen: Die Kosten für die Messdienstleistungen machen ebenfalls einen Teil der Heizkosten aus. Dies umfasst die Kosten für die Installation und Ablesung der Messgeräte, die zur Erfassung des individuellen Energieverbrauchs in Ihrer Wohnung dienen.

Je nachdem, wie effizient die Heizungsanlage arbeitet und wie viel Energie in einer Heizperiode verbraucht wird, kann der Anteil dieser Kosten die Höhe der gesamten Heiznebenkosten erheblich beeinflussen.

Die genaue Zusammensetzung und Höhe der Heizkosten kann von Wohnanlage zu Wohnanlage und sogar von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein. Dabei spielen die Art der Heizungsanlage, der Energieverbrauch sowie individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag eine tragende Rolle. Das heißt, die Heizkostenabrechnungen zweier Objekte lassen sich nicht immer direkt vergleichen.

Wie wird eine Heizkostenabrechnung erstellt?

Den Prozess der Erstellung der Heizkostenabrechnung zu verstehen, ist für Sie als Mieter grundlegend, um die Höhe der Heizkosten einschätzen zu können.

Die Rolle von Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern

Die genaue Erfassung des individuellen Heizverhaltens ist für eine faire Verteilung der Heizkosten unerlässlich. Dabei spielen Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler eine entscheidende Rolle.

Achten Sie auf die verschiedenen Vorgaben, die mit Heizkostenverteilern und Wärmemengenzähler verbunden sind

Heizkostenverteiler sind Geräte, die an den Heizkörpern in Ihrer Wohnung angebracht werden. Sie messen jedoch nicht den tatsächlichen Energieverbrauch, sondern erfassen Einheiten basierend auf der Umgebungswärme am Heizkörper. Hierbei kann es sich um elektronische oder Verdunstungsheizkostenverteiler handeln.

Im Gegensatz dazu misst der Wärmemengenzähler die tatsächlich verbrauchte Energie. Er wird in der Regel in zentralen Heizungsanlagen eingesetzt und dient der genauen Erfassung des Heizenergieverbrauchs.

Der Wärmemengenzähler bemisst die tatsächlich verbrauchte Energie

Die erfassten Daten dieser Geräte bilden die Grundlage für die Berechnung der verbrauchsabhängigen Kosten in Ihrer Heizkostenabrechnung. Daher ist es wichtig, dass diese Messgeräte korrekt funktionieren und regelmäßig gewartet werden.

Im nächsten Schritt werden die Gesamtkosten des ganzen Gebäudes auf alle Mieter verteilt. Dabei gilt eine gesetzliche Regelung für die Abrechnung: Mindestens 50 % der Kosten müssen laut der Heizkostenverordnung (§7 HeizkostenV) nach dem tatsächlichen Verbrauch und maximal 50 % nach der Wohnfläche berechnet werden.

Das bedeutet, dass sowohl Ihr individueller Heizverbrauch als auch die Größe Ihrer Wohnung bei der Berechnung Ihrer Kosten berücksichtigt werden. Als Mieter haben Sie das Recht, solche Abrechnung zu prüfen und bei Unklarheiten oder Mängeln Einspruch einzulegen. Hierbei unterstützen Sie die Experten von Mineko gern. Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Muster Heizkostenabrechnung Widerspruch.

Heizkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

Die Heizkostenabrechnung in einem Zweifamilienhaus kann eine besondere Herausforderung darstellen. Insbesondere, wenn Mieter und Vermieter zusammen einem Haus wohnen, gelten spezielle Regelungen laut §9a HeizkostenV. Dabei gelten folgende Ausnahmen für Abrechnungen:

In diesem Fall sind die Parteien nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. Stattdessen kann die Abrechnung gemäß der Wohnfläche erfolgen. Die generelle Pflicht der Erstellung einer jährliche Warmwasser- und Heizkostenabrechnung bleibt davon unberührt.

Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, kann es zu Abweichungen von der im Mietvertrag vereinbarten Heizkosten kommen, der Mieter muss sich jedoch nicht darauf einlassen. Umgekehrt gilt der Fall auch:

Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, fehlt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung, damit die Heizkostenverordnung weiterhin greift. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme nach der Heizkostenverordnung bei baulichen Veränderungen der Immobilie, zum Beispiel wenn eine dritte Wohnung angebaut wird.

Auch wenn in einer Immobilie nur zwei Wohnungen existieren und der Rest wird einem Gewerbe zugeschrieben. Wenn die beiden Wohnungen eines Gebäudes nicht demselben Eigentümer gehören, greift diese Regelung ebenfalls nicht.

Bei Zweifamilienhäusern können Sonderregelungen in Kraft getreten sein.

Rechte und Pflichten des Mieters

Als Mieter in Deutschland haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten, die Sie kennen und einhalten sollten. Im Folgenden klären wir Sie über die wichtigsten Aspekte Ihrer Abrechnung in diesem Zusammenhang auf.

Widerspruchsrecht: Wann und wie kann ich Einspruch erheben?

Einer der wichtigsten Aspekte der Mieterrechte ist das Widerspruchsrecht. Wenn Sie als Mieter glauben, dass Ihre Heizkostenabrechnung nicht korrekt ist, haben Sie das Recht, Einspruch zu erheben. Wir helfen Ihnen beim Widerspruch, damit Ihr Einspruch ordnungsgemäß und wirksam ist. Übrigens, die Kosten für die Prüfung Ihrer Abrechnung werden in vielen Fällen von der Mieterrechtsschutzversicherung gedeckt.

Die Konsequenzen einer fehlerhaften Abrechnung für den Mieter

Eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung kann erhebliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter haben. Wenn die Abrechnung zu hoch ist, zahlen Sie mehr als Sie sollten. Wenn sie zu niedrig ist, könnten Sie mit Nachzahlungen konfrontiert werden. In diesem Zusammenhang gelten verschiedene Fristen.

Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung

Es gibt verschiedene Aspekte, die das Kürzungsrecht bei Heizkosten betreffen. Dieses Recht greift, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung unter Umständen zu verfälschten Ergebnissen führen könnte, ohne dass Mietern dies bewusst ist.

Unter Umständen können Ihre Kosten für die Heizung um 15 % mindern.

Dabei müssen Sie den Prozentsatz von dem Anteil, der für ihn in der Heizkostenabrechnung ermittelt wurde, abziehen, sobald feststeht, dass ein falscher Verbrauch abgerechnet wurde. Das Kürzungsrecht setzt eine formell richtige Heizkostenabrechnung voraus und greift dann bei inhaltlichen Fehlern. Beachten Sie, dass Sie sich nicht rückwirkend auf dieses Recht beziehen können, um die Korrektur beim Eigentümer geltend zu machen.

Heizkostenabrechnung mit oder ohne Zwischenablesung

Wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet, dann schreibt § 9b der Heizkostenverordnung (HeizKV) eine Zwischenablesung der Zählerstände, um die anteiligen Heiz- und Warmwasserkosten zu erfassen. Dabei werden die Kosten für die Heizwärme und die Wasserkosten in der Heizkostenabrechnung jeweils zu einem gewissen Prozentsatz als Grundkosten behandelt. Als Grundlage dient hier die Wohnfläche sowie die Verbrauchsdaten. So wird sichergestellt, dass neuer und alter Mieter tatsächlich nur das zahlen, was sie an Wärme und Wasser verbraucht haben.

Behalten Sie Ihre Energiekosten im Rahmen der Abrechnung im Blick

Die Grundkosten der Heizung werden dabei nach Gradtagszahlen und die Grundkosten für warmes Wasser nach Kalendertagen auf Alt- und Neumieter verteilt. Gradtagszahlen geben den Heizbedarf pro Monat in Anteilen von 1.000 an. Kalten Monaten wird ein höherer Anteil zugewiesen, warmen Monaten ein geringerer. Auf diese Weise spiegeln sie den unterschiedlichen Heizbedarf der verschiedenen Jahreszeiten wider. Daher sind die Energiekosten von großer Bedeutung.

Wann die Heiznebenkosten nicht ermittelt werden können

Es gibt jedoch Fälle, bei denen die Ablesung technisch nicht möglich oder nicht sinnvoll ist. Das ist nicht der Fall, wenn die Zwischenablesung einfach nicht durchgeführt. Verpasst der Vermieter diese Gelegenheit, obwohl dazu technisch die Gelegenheit bestand, dürfen etwaige Kosten Mietenden nicht 1:1 in Rechnung gestellt werden, sie können die Kosten für Heizung sowie Warmwasserkosten kürzen. Hat der Vermieter, anstelle den Verbrauch zu ermitteln, einfach den gesamten Heizungs- und Warmwasserverbrauch nach Wohnfläche verteilt, kann der Mieter diese Daten als Grundlage nehmen und den Betrag um 15 Prozent reduzieren.

Wird nicht nach Verbrauch abgerechnet aufgrund eines Geräteausfalls, ist es egal, wie schnell der Abrechnungsfehler erkannt wird. Es fehlen die Werte für den Zeitraum des Ausfalls. Bei sogenannten Verdunstungsverteilern ist eine Zwischenablesung ebenfalls nicht zielführend, da die Geräte in der Regel älter sind und am Heizkörper ablesen, wie viel Wärme verbraucht wurde, indem sie den Verdunstungsgrad einer speziellen Flüssigkeit ermitteln.

Verdunstungsverteiler eignen sich nicht für eine Zwischenablesung

Diese Art der Heizkostenverteiler hat einige Besonderheiten. So wird das Röhrchen über seine Skala hinaus mit Flüssigkeit gefüllt, um auch der Verdunstung Rechnung zu tragen, die ohne Heizen entsteht – wie etwa an heißen Tagen oder einfach durch die normale Zimmertemperatur. Dieser Überschuss an Flüssigkeit nennt sich Verdunstungsvorgabe. Nach dem Austausch der Röhrchen kann zunächst keine Verbrauchsinformation abgelesen werden.

Heizkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

Wenn mitten in der Abrechnungsperiode der Vermieter wechselt, dann kann es sein, dass auch in diesem Fall eine Zwischenablesung durchgeführt wird. Der Mieter soll von dem Wechsel eigentlich nichts mitbekommen und wie immer eine Heizkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnungbekommen.

Beim Vermieterwechsel gilt es ganz genau hinzuschauen bei der Zwischenablesung

Dennoch werden häufig die auch bei dieser Zwischenablesung anfallenden Gebühren als Nutzerwechselgebühren abgerechnet. Im Falle eines Auszugs könnten diese zwar bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Bei einem Vermieterwechsel geht das jedoch auf gar keinen Fall. Hier müssen der alte und neue Vermieter diese Kosten tragen. Es kommt sogar vor, dass beide Vermieter versuchen, die Gebühren auf die Mieter umlegen. Das ist natürlich erst recht unzulässig.

Eine Zwischenablesung kann auch unnötig sein, wenn etwas Abweichendes im Mietvertrag vereinbart wurde. Das lässt die Heizkostenverordnung ausdrücklich zu. Wenn eine gültige alternative Vereinbarung getroffen wurde, so ersetzt diese die gesetzliche Regelung. Die Vereinbarung einer anderen Abrechnungsart muss mit allen Parteien getroffen werden – Vermieter, ausziehendem und einziehendem Mieter. Das gilt auch für spontane Vereinbarung, die während der Zwischenablesung getroffen werden.

Auch diese sind zulässig, dürfen jedoch keine der Parteien benachteiligen und müssen alle Parteien berücksichtigen. Laut Heizkostenverordnung kann alternativ z.B. ein „vergleichbarer Zeitraum“, der Verbrauch in vergleichbaren Räume oder ein Durchschnittsverbrauch zur Hilfe genommen werden, um die Kosten zu verteilen. Diese können dann auf dieser Grundlage je nach Mietdauer auf neuen und alten Mieter umgelegt werden. Wird jedoch eine andere Art der Verteilung vereinbart, so muss sie trotzdem dem Ziel folgen, eine gleichmäßige Belastung von Neu- und Altmieter herzustellen.

Fehler und Unklarheiten: Die häufigsten Probleme mit Heizkostenabrechnungen

Die Heizkostenabrechnungen enthalten oftmals Fehler und sind eine häufige Quelle von Unklarheiten, die zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern führen können und Klärungsbedarf erfordern. Hier sind einige der häufigsten Probleme, auf die Sie stoßen könnten. Mithilfe unseres Services können Sie die Betriebskosten genauer analysieren und bei Bedarf Widerspruch einlegen:

  1. Unerklärlich hohe Nachzahlungen: Wenn Ihre Heizkostenabrechnung plötzlich einen deutlich höheren Betrag als erwartet ausweist, könnte dies auf eine falsche Ablesung oder Berechnung hinweisen.
  2. Unklare Kostenverteilung: Die Verteilung der Heizkosten zwischen den Mietparteien kann kompliziert sein und zu Missverständnissen führen. Laut Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach verbrauchsbasiert abgerechnet werden. Wenn diese Regelung nicht eingehalten wird, sollten Sie die Abrechnung hinterfragen.
  3. Fehlende Zwischenablesung bei Mieterwechsel: Eine Zwischenablesung ist beim Mieterwechsel gesetzlich vorgeschrieben. Wenn dies nicht geschieht, könnte die Abrechnung ungenau sein und die angegebenen Heizkosten gehören eigentlich zu Ihrem Vor- oder Nachmieter.
  4. Fehlende Angaben zur Heizungsart und zum Brennstoff: Die Art der Heizung und der verwendete Brennstoff können erheblichen Einfluss auf die Höhe der Heizkosten haben. Wenn diese Daten in Ihrer Abrechnung fehlen, kann dies zu einer falschen Berechnung der Kosten führen.
  5. Nicht nachvollziehbare Warmwasserkosten: Die Kosten für die Warmwasserbereitung müssen separat ausgewiesen werden und dürfen nicht in den Heizkosten enthalten sein. Wenn dies in Ihrer Abrechnung nicht der Fall ist, sollten Sie dies hinterfragen.

Um solche Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte als Mieter kennen und in der Lage sind, Ihre Heizkostenabrechnung korrekt zu lesen und zu verstehen.

Lassen Sie Ihre Heizkostenabrechnung prüfen

Die korrekte Überprüfung von Heizkostenabrechnungen ist eine komplexe Angelegenheit. Laden Sie deshalb Ihre Heizkostenabrechnung zusammen mit Ihrer Betriebskostenabrechnung auf Mineko.de hoch und lassen Sie Ihre Heizkosten durch unsere Experten überprüfen. Wir kennen alle Fallstricke in der aktuellen Heizkostenverordnung Sie erhalten zeitnah einen individuellen Prüfbericht, dem ein personalisiertes Widerspruchsschreiben beiliegt, das Sie Ihrem Vermieter zustellen können.

Jetzt Heizkostenabrechnung prüfen lassen »15 Gründe warum das Prüfen der Abrechnung sinnvoll ist »

häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung

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Was sind die häufigsten Fehler bei der Heizkostenabrechnung?

Eine der häufigsten Fehler bei der Heizkostenabrechnung ist die reine Kostenverteilung nach der Wohnfläche. Zudem muss eine Abrechnung dem Laien auch nachvollziehbar sein, weswegen fehlende Informationen zur Berechnung der Kosten, formelle Fehler ergeben, die der Mieter beanstanden kann, bis ihm eine korrekte Abrechnung zugestellt wird.

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Wie teuer wird die Heizkostenabrechnung?

Heizkosten sind zum großen Teil vom eigenen Verbrauch abhängig. Steigen die Kosten der Primärenergie, z.B. Gas oder Öl, so können auch die Heizkosten steigen, obwohl man weniger heizt. Steigen Heizkosten stark, obwohl die Primärenergie nicht teurer wurde und man sparsam heizte, ist dies ein Indiz, dass evtl. ein Fehler in der Abrechnung vorliegt.

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Wann kommt die Heizkostenabrechnung?

In den meisten Fällen erhalten Mieter ihre Heizkostenabrechnung mit der Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende eines Abrechnungszeitraums. Die Heizkostenabrechnung kann aber auch unabhängig von Betriebskosten erstellt werden, wenn getrennte Vorauszahlungen geleistet werden.

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Wie sieht eine korrekte Heizkostenabrechnung aus?

Eine Heizkostenabrechnung muss dem Laien verständlich sein. Fehlen wichtige Informationen, wie z.B. Gesamtkosten oder Verteilerschlüssel, so bestehen formelle Fehler. Zudem müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

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Wie muss der Vermieter die Heizkosten abrechnen?

Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen laut Heizkostenverordnung (HeizKV) in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Dabei sind die Gesamtkosten zu 50 bis 70 Prozent nach dem Verbrauch umzulegen. Es kann aber auch in einem Mietvertrag eine reine Verbrauchsumlage vereinbart sein.

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Lesen Sie, was unsere zufriedenen Kunden über uns sagen und schreiben. Hier erfahren Sie, warum die Kunden ihre Nebenkostenabrechnungen bei uns prüfen lassen und Mineko empfehlen.
Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!