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In Deutschland werden die auf Mieter umlegbaren Betriebskosten durch die allgemein gültige Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. In §2 BetrKV werden unter 16 Ziffern Betriebskosten aufgeführt, die klar verständlich sind – wie z.B. die Wasserversorgung oder der Hauswart. Die letzte Ziffer, die Nummer 17, ist jedoch die heikelste, denn nach ihr können auch Betriebskosten umgelegt werden, die nicht unter die Ziffern 1 bis 16 fallen, aber dennoch umlagefähig sein können: Die sonstigen Betriebskosten. Die genauen Regeln hierfür führen wir auf.
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Damit die sonstigen Betriebskosten nicht dazu dienen können, Kosten willkürlich umzulegen, hat der Gesetzgeber Regelungen geschaffen, die dies verhindern sollen. So muss die Umlage von sonstigen Betriebskosten schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein.
Des Weiteren muss eine detaillierte Auflistung der Kosten aufgeführt werden, um den Mietern eine Auskunft darüber zu geben, welche Kosten am Jahresende auf der Abrechnung stehen.
Analog dazu wurde zuletzt in einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes entschieden, dass auch auf der Betriebskostenabrechnung detaillierte Angaben zu den unterschiedlichen Kosten aufzuführen sind. Eine Zusammenfassung verschiedener Kosten unter dem Sammelbegriff “Sonstige Betriebskosten” reicht nicht aus. (BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19)
Die gängigsten sonstigen Betriebskosten sind:
Zu den hier genannten sonstigen Betriebskosten kann jedoch eine Vielzahl weiterer Kosten vereinbart sein. Dies ist abhängig vom Objekt und seiner Ausstattung.
Hinweis: Es ist stets auf den genauen Wortlaut zu achten, da z.B. mit einer Vereinbarung über eine Dachrinnenreinigung nicht auch eine viel umfassendere Dachwartung umlagefähig ist.
Manche Vermieter versuchen auch, über sonstige Betriebskosten nicht umlagefähige Verwaltungskosten auf ihre Mieter umzulegen. Verwaltungskosten sind jedoch vom Vermieter zu tragen – mit nur wenigen Ausnahmen.
Eine davon wären die Nutzerwechselgebühr und die Zwischenablesung bei Ein- oder Auszug. Wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurden, auch an einer anderen Stelle als bei der Auflistung der sonstigen Betriebskosten, sind diese Verwaltungskosten umlagefähig.
Gar ohne Vereinbarung geht die Abrechnung von Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten. Die Abrechnungskosten von verbrauchsunabhängigen Kosten sind allerdings vom Vermieter zu tragen.
Die meisten Fehler werden bezüglich der Verwaltungskosten bei Mietern einer Eigentumswohnung gemacht, wo die Vermieter diese Kosten wie auch sonstige Betriebskosten oftmals einfach aus ihrer Hausgeldabrechnung dem Mieter in Rechnung stellen.
Hinweis: Eine Nebenkostenabrechnung – egal, ob vom “kleinen” Vermieter oder einem großen Wohnungsunternehmen – muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Fehlen wichtige Informationen, z.B. zur Berechnungsmethode, kann die ganze Abrechnung formell fehlerhaft und damit ungültig sein.
Die Rauchmelderpflicht gilt für Neubauten, genehmigungspflichtige Umbauten sowie Bestandsbauten seit 2013. Da die Anschaffungskosten der Rauchwarnmelder (RWM) nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar waren, entschieden sich viele Vermieter oftmals zur Miete der RWM.
Keine sonstigen Betriebskosten sind jedoch die Gebühren, die anfallen, wenn ein Vermieter Rauchwarnmelder mietet! Hier würden ansonsten nur versteckte Anschaffungskosten umgelegt werden, entschied der Bundesgerichtshof.
Die Kosten, die für die regelmäßige Wartung von Rauchwarnmeldern entstehen, können hingegen auf Mieter als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Entweder weil die Wartung RWM im Mietvertrag vereinbart wurde oder Regelungen in Landesbauordnungen bestehen, die automatisch diese Umlage wegen des Brandschutzes ermöglichen.
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Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt 16 Betriebskostenarten namentlich fest, die auf Mieter umgelegt werden können. Laut § 2 BetrKV Ziffer 17 ist aber auch die Umlage von sogenannten sonstigen Betriebskosten möglich, wenn sie in einem Mietvertrag genau bezeichnet werden.
Grundbedingung für eine Umlage von sonstigen Betriebskosten ist im Mietvertrag eine namentliche Nennung der vom Mieter anteilig zu tragenden Kosten. Unkonkrete Bezeichnungen wie “Wartung technische Anlagen” sind nicht umlagefähig, da sie nicht die genauen Kosten dem Mieter vor Augen führen.
Bei sonstigen Betriebskosten werden oftmals Kosten aufgeführt, die generell vom Vermieter zu tragen sind. Dies ist z.B. die Miete von Rauchmeldern. Aber auch Kostenarten, die zu unkonkret in ihrer Bezeichnung sind, können nicht auf Mieter umgelegt werden. Zudem müssen sämtliche sonstige Betriebskosten im Mietvertrag namentlich genannt sein.
Der Umlageschlüssel für sonstige Betriebskosten richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Ist keine solche Vereinbarung vorhanden, gilt § 556a Abs. 1 BGB, wonach die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind.
Je nach Mietvertrag sind unterschiedlich viele sonstige Betriebskosten vereinbart. Bei modernen Gebäuden oder auch Gewerbeeinheiten ist die Anzahl größer, da die technische Ausstattung steigt. Zudem können sonstige Betriebskosten von Jahr zu Jahr schwanken, da z.B. einige Wartungen nicht jedes Jahr ausgeführt werden.
