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Wann Nutzerwechselgebühren anfallen und wer sie tatsächlich zahlen muss.
Die Kosten der Nutzerwechselgebühr und Zwischenablesung variieren stark. Für Vermieter empfiehlt es sich daher, Kostenvoranschläge der Messdienstleistern anzufordern. Mieter wiederum haben das Anrecht, wenn sie meinen, dass zu viel bezahlt wird, den Vermieter zu bitten, Vergleichsangebote einzuholen.
Wer die Nutzerwechselgebühr zahlt, hängt vom Mietvertrag ab. Oftmals wird eine diesbezügliche Vereinbarung für den ausziehenden Mieter getroffen, da die Kündigung der Auslöser ist. Es können aber auch ein- und ausziehender Mieter betroffen sein, wenn die vertragliche Formulierung derart ausgerichtet ist.
Die Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr sind Verwaltungskosten, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter muss diese Kosten nur tragen, wenn beide Kostenarten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden. Ist nur das eine vereinbart, aber nicht das andere, so kann nur das Vereinbarte abgerechnet werden.
Oftmals werden Nutzerwechselgebühr und Zwischenablesung synonym verwendet, doch sie sind verschiedene Nebenkostenarten. Die Nutzerwechselgebühr umfasst den Verwaltungsaufwand, die Zwischenablesung beinhaltet die Erfassung von Verbrauchswerten.
Die Nutzerwechselgebühr wird erhoben, wenn ein Mieter innerhalb eines Abrechnungszeitraumes ein- oder auszieht. Dadurch entsteht ein Verwaltungsaufwand für den Vermieter und auch evtl. für einen Dienstleister, der den Heiz- und Wasserverbrauch abliest.
Die Nutzerwechselgebühr wird erhoben, wenn der Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraumes umzieht. Hierbei erfolgt eine Zwischenablesung des Heiz- und Wasserverbrauches. Mieter werden durch fehlende Kenntnis der mietrechtlichen Vorgaben, leider oft zu Unrecht, zur Kasse gebeten. Der Vermieter ist bei einem Umzug zur Zwischenablesung verpflichtet.
Da es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern gekommen ist, auch weil es in Bezug zur Nutzerwechselgebühr keine konkrete Regelung in der Betriebskostenverordnung gibt, hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Angelegenheit befasst.
Der BGH (BGH, Urteil v. 14.11.2007; VIII ZR 19/07) legte in einem Grundsatzurteil fest, dass die Nutzerwechselgebühr bzw. die Zwischenablesung nicht als Position in einer Aufstellung der Nebenkosten aufgenommen und demnach in Rechnung gestellt werden darf.
Die Argumentation des BGH zur Umlagefähigkeit beruht auf der “nicht gegebenen Notwendigkeit”, da diese Kosten weder regelmäßig noch nach Verbrauch anfallen. Somit sind es keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten.
Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, die Umlage der Nutzerwechselgebühr bzw. der Zwischenablesung durch eine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag zu verankern. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, diese speziellen Kosten abzurechnen. Allgemeine Formularklauseln sind jedoch unzulässig und daher unwirksam.
Ein Blick in den bestehenden Mietvertrag, ob man eine derartige Vereinbarung unterschrieben hat, kann sich hierbei durchaus bezahlt machen. Hierbei ist es auch wichtig zu unterscheiden, ob diese Gebühr für einen Ein- oder Auszug vereinbart wurde. Ein eventueller Einwand oder Widerspruch muss innerhalb einer Frist von einem Jahr erfolgen.
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