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Immer Ärger mit dem Müll. Viele unserer Kunden berichten davon. Sei es wegen Sperrmüll, der in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden soll, oder weil der Umlageschlüssel nach Personen angewendet wird, obwohl dieser nicht im Mietvertrag vereinbart wurde. Doch wir wollen mit diesem Artikel und den Unklarheiten zum Thema Abfallbeseitigung etwas aufräumen.
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Laut Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) sind umlagefähig:
Nicht umlagefähig sind:
Das bedeutet auch: Wenn der Vermieter einen Container für Pappe oder den gelben Sack aufstellt, also Müll, der ins Recycling gehört, wäre das nicht umlagefähig. Daher sind solche Container in Wohnanlagen leider selten zu finden.
Der Vermieter muss für die ordnungsgemäße Müllbeseitigung sorgen, dies ist seine Pflicht. Seine dabei entstehenden regelmäßigen Kosten sind umlagefähige Nebenkosten. Die Müllabfuhrgebühren bekommt der Vermieter selbst als Rechnung von der Gemeinde oder einem Privatunternehmen zugestellt.
Pflichtgemäß muss der Vermieter dafür sorgen, dass ausreichend viele Mülltonnen vorhanden sind und diese einen Stellplatz haben, der keine Geruchsbelästigung in den Wohnungen verursacht. Beides – die Zahl der Mülltonnen und der geeignete Platz – sind häufige Probleme.
Weil der Vermieter die Anschaffung von Mülltonnen nicht auf die Nebenkosten umlegen kann, finden sich vielfach keine gesonderte Biotonne, keine Papiertonne und auch nur sehr selten ein Container für Pappe oder sonstiges Recycling. Der Vermieter könnte die Kosten steuerlich geltend machen, doch diesen Weg gehen die meisten Vermieter nicht.
Wenn es überquillt, wäre der Vermieter in die Pflicht zu nehmen: Er müsste zusätzliche Mülltonnen anschaffen. Da er wie erwähnt diese Kosten nicht umlegen kann, vermeidet er diese Kosten, was zu überfüllten Mülltonnen führt.
Außerdem müsste der Vermieter die Müllgebühr erhöhen, was zwar umlagefähig ist, aber zu einer Steigerung der Betriebskosten und damit zum Protest einiger Mieter führen könnte, wenn sie dies in ihrer Betriebskostenabrechnung sehen.
Überlaufende Mülltonnen sind aber für die Mieter höchst unangenehm, weil der Müll riecht und das Umfeld des Gebäudes verschandelt. Das gilt auch für Sperrmüll, den manche Mieter neben die Tonne stellen.
Die Stadtreinigung wiederum ist berechtigt, überschüssigen Abfall liegen zu lassen. Wenn Vermieter so einen Zustand nicht beenden, können Mieter eine Mietminderung verlangen, weil sie schließlich mit ihren Nebenkosten die komplette Müllentsorgung bezahlen.
Hinweis: Auch Sie selbst können einen Beitrag dazu leisten, Müllkosten zu reduzieren, indem Sie Verpackungen möglichst klein machen, bevor Sie diese entsorgen.
Hierfür gibt es leider keine Regel, obwohl doch vorstellbar wäre, pro Wohnung oder Bewohner ein Volumen zu berechnen, das die Mülltonnen aufnehmen müssen. Das Gesetz sagt aber nur, dass es „ausreichend viele“ Abfalltonnen sein müssen.
Das bedeutet, dass der Vermieter regelmäßig prüfen muss, wie die Müllsituation ist. Nur so können die Nebenkosten für die Abfallentsorgung sowohl für Mieter als auch Vermieter adäquat sein. Der Vermieter muss sich nach der tatsächlichen Notwendigkeit richten und nicht nach Richtwerten, die von dem Gesetzgeber oder einem Entsorgungsunternehmen stammen.
Ein wichtiger Aspekt: Mietparteien ändern sich im Laufe der Zeit oder auch das Konsumverhalten und so ist es normal, wenn sich das Müllaufkommen ebenfalls ändert. Eine Überversorgung ist genauso unnötig wie eine Unterversorgung. Dennoch besteht für Mieter mit geringem Müllaufkommen kein Anspruch auf eine Änderung des Umlageschlüssels.
Da der Sperrmüll mit zu den Müllabfuhrkosten zählt, wird eine kostenpflichtige Abholung auf alle Mieter umgelegt. Auch wenn es nur eine Mietpartei war, welche ihren Sperrmüll unberechtigt auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt hat.
Wenn der Vermieter jedoch weiß, welcher Mieter für den produzierten Sperrmüll verantwortlich ist, bildet das natürlich eine Ausnahme. Dann ist er berechtigt, nur von diesem Mieter die Entsorgungskosten zu verlangen.
Für die Umlage von Kosten für die Abfuhr von Sperr- oder Sondermüll oder der Entrümpelung von Dachböden oder Kellern kommt es dabei darauf an, inwieweit diese regelmäßig anfallen und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch veranlasst sind (z.B. in großen Wohnanlagen).
Grundsätzlich nicht umlagefähig ist die einmalige Abfuhr von Sperrmüll auf Initiative des Vermieters, der den Mietern anbietet, ihre sperrigen Abfälle an einem bestimmten Tag zwecks Entsorgung an die Straße zu stellen. Entsprechende Formularklauseln sind unwirksam.
Auch nicht ausnahmsweise kann eine einmalige Aktion berücksichtigt werden, obwohl der Verursacher nicht ausfindig gemacht werden kann und der Vermieter darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, um den Verursacher ausfindig zu machen. Hier besteht kein Unterschied zu der einmaligen Kellerentrümpelung.
Die Umlage der Kosten der Sperrmüllabfuhr setzt daher nicht nur voraus, dass diese Kosten laufend entstehen, sondern auch, dass der Vermieter erfolglos versucht hat, das Ansammeln des Mülls zu verhindern, und es nicht möglich war, gegen den Verursacher vorzugehen.
Unter diesen Voraussetzungen sind die Kosten der Sperrmüllabfuhr nicht nur dann ansatzfähig, wenn Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen, sondern auch leider dann, wenn der Sperrmüll von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt wurde.
Die Mietparteien verursachen unterschiedlich viel Müll. Da die Kostenverteilung in der Nebenkostenabrechnung nicht grob unbillig erfolgen darf, also einzelne Mieter durch die Wahl des Verteilerschlüssels nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden dürfen, ist die Wahl des Verteilerschlüssels entscheidend für die Müllbeseitigungskosten.
Daher muss er einen Verteilerschlüssel anwenden, der sich gewöhnlich nach der Wohnfläche richtet. Es sind auch andere Grundlagen wie die Zahl der Personen oder nach Wohneinheiten denkbar, doch diese müssen gesondert vereinbart werden. In manchen Häusern wird die Müllmenge mit einer Müllschleuse exakt erfasst. Dann kann der Vermieter den Müll pro Haushalt genau auf die Nebenkosten umlegen.
Sofern eine Anlage zur Müllmengenerfassung vorhanden ist, muss natürlich nach der real verbrauchten Müllmenge abgerechnet werden. Dazu müssen die Anlagen allerdings geeignet sein, die genaue Müllmenge zu erfassen. Eine pauschale Abrechnung nach Personen gilt dabei nicht als verbrauchsabhängig.
Hinweis: Sind Sie sich unsicher, ob bei Ihnen als Mieter beim Verteilerschlüssel nach Personen auch wirklich sämtliche Personen im Haus erfasst wurden, empfehlen wir eine Belegeinsicht, die die Belegungspläne des Vermieters beinhalten kann. In unserem für unsere Kunden verfassten Widerspruchsschreiben integrieren wir sämtliche Kostenpositionen, die Ihnen oder uns fragwürdig vorkommen, damit Sie nur das bezahlen, was rechtens ist.
Vor einigen Jahren wurde die Müllschleuse explizit in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgenommen. Unter Punkt 8 wurden dort verschiedene Arten der Müllbeseitigung konkretisiert, die vorher nicht näher benannt waren.
Neben Müllmengenerfassungsanlagen (Müllschleusen) wurden Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen – deren Betrieb und Kosten als umlagefähig benannt. Die konkrete Ausgestaltung der Umlage auf die Mieter führte hier und da jedoch zu Klärungsbedarf.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom April 2016 (VIII ZR 78/15) einige Grundsatzentscheidungen für die Berechnung und Umlage der verbrauchsabhängigen Müllmenge getroffen. Eine Mieterin verklagte ihre Vermieterin, weil diese zwar eine Müllschleuse angeschafft hatte, den Müll jedoch nicht komplett nach Verbrauch abrechnete.
Die Vermieterin legte zunächst 30 Prozent nach Wohnfläche und die restlichen 70 Prozent Müll nach Verbrauch um. Sie entschloss sich dann jedoch, beim Verbrauchsanteil noch eine Mindestmenge zu berücksichtigen, die sich an den kommunalen Abfallgebühren orientierte. Die Kommunen geben eine Mindestjahresmenge pro Kopf an, die beim Müllverbrauch angesetzt wird.
Das Gericht entschied, dass das zulässig ist. Denn die Umlage und Abrechnung von Müll mittels einer Müllschleuse geschieht nicht nur auf Grundlage von Punkt 8 der Betriebskostenverordnung. Sie geschieht auch nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist allgemein geregelt, nach welchem Schlüssel Betriebskosten umzulegen sind.
Ist nichts Anderes vereinbart, geschieht das mit der Wohnfläche. Wird jedoch ein konkreter Verbrauch erfasst – wie in diesem Fall die genaue Menge Müll, die ein Haushalt produziert – dann muss zwar nach Verbrauch umgelegt werden. Das Gesetz sagt aber auch, dass der Vermieter auch eine Abrechnung „ganz oder teilweise“ nach dem Verbrauch durchführen kann.
Daraus schlussfolgerte der BGH, dass auch das Ansetzen einer Mindestmenge gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss also nicht komplett nach Verbrauch abrechnen und hat einen gewissen Gestaltungsspielraum.
Hinweis: Auch für einen 1-Personen-Haushalt kann die Umlage nach Personen oder Wohneinheiten ungünstig sein, wenn Ihre Quadratmeterzahl im Verhältnis zur Gesamtfläche des Objekts einen niedrigeren Quotienten ergibt als den, wenn man nach Personen oder Wohneinheiten berechnet.
Durch das Ansetzen einer Mindestmenge wird unter anderem ein zusätzlicher Anreiz für die Mieter geschaffen, ihren Müll nicht irgendwo anders abzuladen. Die Einführung von Müllschleusen hat nämlich zu einer neuen Problematik geführt – den sogenannten Müllnomaden oder dem sogenannten Mülltourismus.
Das heißt, dass Mieter versuchen, ihren Müll nicht unter ihrer Chipkarte in der hauseigenen Müllschleuse zu entsorgen, sondern in anderen Objekten, in denen vielleicht der Zugang zu Mülltonnen möglich ist. Damit werden die Mieter anderer Häuser natürlich über Gebühr belastet.
Vermieter solcher Objekte können dann im Übrigen nicht einfach die zusätzlichen Kosten auf die Mieter umlegen. Sollte das Problem bekannt sein, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, dem Mülltourismus vorzubeugen – also etwa die Mülltonnen nur für Mieter des Hauses zugänglich machen.
Bochum und Wuppertal verlangen bundesweit am meisten für die Entsorgung von Abfall. Das ist das Ergebnis unserer neuesten Untersuchung. Dafür haben wir die anfallenden Gebühren für die Entsorgung von Restmüll in den 20 größten Städten Deutschlands verglichen. Dabei zeigen sich erhebliche Unterschiede, die teilweise mehrere tausend Euro betragen.
Die Umweltservice Bochum GmbH (USB) ist der teuerste Entsorgungsdienst in Deutschland. Zumindest, wenn es um die weitverbreiteten 1.100-Liter-Behälter geht. Die Kosten für die wöchentliche Abholung belaufen sich auf 6.403,80 € im Jahr, und sind somit im Vergleich zum Vorjahr sogar um 292,80 € angestiegen.
Bei den ebenfalls häufig genutzten 240-Liter-Tonnen belegt Wuppertal mit Kosten in Höhe von 1.539,84 € in diesem Jahr den ersten Platz und verdrängt somit den Spitzenreiter des Vorjahres, Bochum. Mülltonnen dieser Größenordnungen werden unter anderem häufig bei Mietshäusern mit mehreren Parteien eingesetzt.
Allgemein fallen die Entsorgungskosten in Nordrhein-Westfalen am höchsten aus. Die fünf teuersten Städte im Ranking sind allesamt Vertreter des mit rund 18 Millionen Menschen bevölkerungsreichsten Bundeslandes. Für die wöchentliche Leerung von 1.100-Liter-Behältern folgt auf dem zweiten Platz Bonn mit 4.786,50 € und auf dem dritten Platz Münster mit 4.622,88 €. Während Wuppertal bei der wöchentlichen Leerung der 240-Liter-Tonnen das Ranking anführt, belegt Bochum mit 1.397,00 € den zweiten und Bonn mit 1.044,32 € den dritten Platz.
In beiden Kategorien markiert in diesem Jahr die Hauptstadt das Ende des Rankings. Die Berliner Stadtreinigung (BSR) verlangt für die wöchentliche Leerung eines 1.100-Liter-Behälters nur 1.292,72 €. Im Vergleich zum Erstplatzierten Bochum spart man hier 5.111,08 €. Nur wenig teurer wird es mit Kosten in Höhe 1.753,68 € in Hamburg, gefolgt von Leipzig mit 1.799,72 €.
Für die wöchentliche Leerung eines 240-Liter-Behälters zahlt man in Berlin sogar nur 410,96 €. Die Differenzen werden in dieser Kategorie deutlich überschaubarer. So zahlt man in Leipzig 440,44 € und in Hamburg 474,60 €.
Die Preise haben sich im Vergleich zum Vorjahr vielerorts massiv geändert. So zahlt man in diesem Jahr für die wöchentliche Abholung eines 1.100-Liter-Behälters in Nürnberg insgesamt 3.400,54 €. Das sind 826,54 € mehr als im letzten Jahr (2023: 2.574,00 €). Auch in Dortmund und Bonn stieg der Preis für die Abfallentsorgung an. Während man im letzten Jahr in Dortmund 3.631,02 € gezahlt hat, sind es in diesem Jahr 4.412,34 €, also 781,32 € mehr. Bonn hat die Preise für die Abfallentsorgung in dieser Kategorie um 587,45 € angehoben, sodass man aktuell 4.786,50 € zahlt, statt 4.199,05 € wie im Vorjahr.
Mit Blick auf die Preisdifferenzen in der Kategorie der 240-Liter-Behälter geht ein eindeutiger Sieger hervor. Während man in Wuppertal im letzten Jahr noch 880,32 € für die Entsorgung gezahlt hat, hat die Stadt sich mit einer Erhöhung der Gebühren um 659,52 € vom siebten auf den ersten Platz des Rankings katapultiert. Nur zum Vergleich: Auf dem zweiten Platz folgt Dortmund mit einer Differenz von 181,14 € zum Vorjahr. In Dortmund musste man im letzten Jahr 841,72 € für die wöchentliche Leerung des 240-Liter-Behälters bezahlen, während die Kosten in diesem Jahr bei 1.022,86 € liegen. Somit ist Dortmund in diesem Jahr vom neunten auf den sechsten Platz des Rankings gewandert. Danach folgt Nürnberg mit einer Erhöhung um 180,34 €.
Im Kontrast dazu sind in Münster, München, Leipzig, Berlin und Frankfurt am Main die Preise für die wöchentliche Abholung eines 1.100-Liter-Behälters im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Und auch für die wöchentliche Leerung eines 240-Liter-Behälters haben sich die Preise in diesen Städten nahezu nicht verändert. Nur in Münster zahlt man 36,00 € mehr.
Die einzige Stadt, die im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Gebühren erhebt, ist Düsseldorf. Für die wöchentliche Leerung eines 1.100-Liter-Behälters zahlt man in diesem Jahr 4.198,80 € und spart somit 26,40 € gegenüber dem letzten Jahr. Bei 240-Liter-Behältnissen sind es mit 978,96 € immerhin 5,76 € weniger.
Gerade die Müllbeseitigung verursacht schnell hohe Kosten, wenn sie nach Personen abgerechnet wird. Doch ist dieser Umlageschlüssel in Ihrem Mietvertrag wirklich vereinbart oder wurde er in Ihrem Mietverhältnis gar unrechtmäßig verändert? Wir prüfen das mit unserer jahrelangen Expertise. Bei den Müllkosten schauen wir uns an, ob diese exakt und laut gesetzlichen Vorschriften umgelegt wurden. Ihre Unterlagen laden Sie in wenigen Schritten hoch.
Müll ist laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV Ziffer 8) umlagefähig. Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören u.a. die Gebühren, Kosten der Betriebs von Kompressoren, Müllschluckern, Absauganlagen, Erfassungsanlagen und der Berechnung und Aufteilung.
Ist die Umlage nach Personen im Mietvertrag fixiert, ist bei den Müllkosten die Umlage nach Personen legitim. Ist der Verteilerschlüssel nach Personen nicht vereinbart, muss ein legitimer Verteiler angewendet werden, da die Umlage nach Personen keinen Verbrauch darstellt.
Die Umlage der Sperrmüllabfuhr auf Mieter setzt voraus, dass diese Kosten laufend entstehen und der Vermieter erfolglos versucht hat, das Ansammeln des Mülls zu verhindern, und es nicht möglich war, gegen den Verursacher vorzugehen.
Ist kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart, muss § 556a Abs. 1 BGB angewendet werden, wonach die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind. Oft angewendet wird auch die Berechnung nach Personen, was aber durch den Mietvertrag gedeckt sein muss.
Müllkosten können direkt auf den Mieter umgelegt werden, wenn die tatsächliche Müllverursachung pro Mietpartei erfasst wird. Das ist durch Müllschleusen oder durch direkt dem Mieter zugeordnete Mülltonnen möglich. Ist dies nicht der Fall, muss ein Verteilerschlüssel angewendet werden.
