Kosten für den Mieter?

Alles zur Tankreinigung und Öltankreinigung bei Ölheizung: Wichtige Infos und Tipps für die Nebenkosten

In absehbarer Zeit soll es sie nicht mehr geben: die Ölheizung. Doch noch knapp ein Viertel der Privathaushalte in Deutschland nutzen Öl für die Beheizung der Räume. Damit die Ölheizung gut funktioniert, müssen Eigentümer die Heizöltanks professionell reinigen lassen. Doch sind diese Kosten in einer Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegbar?

Prüfung der Position Tankreinigung ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »Öltankreinigung

Das Wichtigste in Kürze

  • Reinigungen der Heizungsanlage sind laut Betriebskostenverordnung umlagefähig.
  • Öltankreinigungen sind wichtig für eine gut funktionierende Heizung.
  • Tankreinigungen finden je nach Tank alle fünf bis zehn Jahre statt.
  • Tankreinigungen sind im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten nicht umlagefähig.

Wann ist die Tankreinigung umlagefähig?

Die Umlagefähigkeit ist in § 2 Nr. 4 (a) der Betriebskostenverordnung festgeschrieben. Dort heißt es: "Die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage … und der Reinigung der Anlage” gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Eine Umlage von Kosten ist aber nur dann möglich, wenn diese nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fortlaufend entstehen und einen bestimmungsgemäßen Gebrauch, wie hier der Heizungsanlage, voraussetzen. Hierzu zählt auch die Öltankreinigung. 

Öltank reinigen dient somit der Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit, um einem Defekt aus einer Fehlfunktion vorzubeugen. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Auffassung bestätigt  (VIII ZR 221/08, Urteil vom 11.11.2009).

Die Öltank-Reinigung zählt somit zu den Wartungskosten und ist nicht als Instandhaltungsmaßnahme zu betrachten. 

Turnus der Tankreinigung

Eine der Bedingungen für die Umlage von Betriebskosten ist auch, dass Kosten regelmäßig anfallen. Bei der Grundsteuer geschieht dies quartalsweise, bei Wasserabrechnungen meist jährlich. Eine Tankreinigung der Ölheizung findet hingegen alle paar Jahre nach Bedarf statt.

Als Faustregel gilt: Stahltanks sollten alle fünf bis sieben, Kunststofftanks alle acht bis zehn Jahre gereinigt werden. Der beste Zeitpunkt ist ein weitestgehender Leerstand vor der nächsten Öllieferung, sodass die Restmenge einfach entsorgt werden kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erkennt diese großzügigen Intervalle als regelmäßig an. Nach dessen Auffassung muss der Vermieter auch die Kosten nicht jährlich aufteilen, sondern darf die Ausgaben für die Reinigung des Öltanks in dem Jahr abrechnen, in welchem diese Kosten tatsächlich entstanden sind. 

Hinweis: Der BGH entschied aber auch, dass in Einzelfällen die Kosten über mehrere Jahre verteilt umgelegt werden müssen, wenn damit zum Beispiel eine erhebliche unbillige Belastung beim Mieter vorliegt; BGH Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08.

Gute Gründe der Öltankreinigung

Wenn sich am Ende der Heizsaison der Heizölvorrat dem Ende nähert oder der Tank zu Beginn der Heizperiode noch weitgehend leer ist, ist die beste Zeit für eine Tankreinigung. Warum eine Reinigung des Öltanks gemacht wird, hat viele Gründe. Zu den Gründen zählen:

  • Heizöl altert im Laufe der Zeit, wodurch Ablagerungen im Tank entstehen können.
  • Ablagerungen können Filter verstopfen und die Leistung der Heizung beeinträchtigen. 
  • Zu viel Sauerstoff, Wärme und Licht begünstigen Verunreinigungen. 
  • Ältere Stahltanks können anfällig für Korrosionsschäden sein.
  • Sogenannter Lochfraß, der durch den Einschluss von Kondenswasser entsteht, schädigt die Tankhülle.

Das Öltank reinigen dauert nur wenige Stunden. Ihr Sinn ergibt sich aus Funktionstüchtigkeit der Heizanlage und Gründen des Umweltschutzes, denn bereits geringe Mengen austretendes Öl können für Mensch und Natur großen Schaden anrichten.

Ausnahmen der Umlage einer Tankreinigung

Von der Umlagefähigkeit ausgeschlossen sind Fälle, bei denen eine Tankreinigung aus Gründen von Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wird. 

Hierzu zählen zum Beispiel, wenn die Innenwände neu beschichtet oder mit einer Rostschutzfarbe gestrichen werden sollen. 

Die Reinigung der Anlage bzw. des Öltanks, weil die Heizung wegen einer Verschmutzung ausfällt, zählt ebenfalls zur Instandhaltung und ist nicht umlegbar. Diese Kosten trägt allein der Vermieter.

Hinweis: Mieter haben ein Anrecht auf eine Belegeinsicht. Dies beinhaltet auch sämtliche Rechnungen und Verträge. Nur so können Mieter ihre anteiligen Kosten wirklich überprüfen.

Wer hilft bei der Überprüfung?

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häufige Fragen zu Öltankreinigung in den Nebenkosten

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Was ist eine Öltankreinigung?

Die Öltankreinigung dient der Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit, um einem Defekt aus einer Fehlfunktion vorzubeugen. Dadurch arbeitet das Heizungssystem effektiver und die Gefahr eines Lecks, welches die Umwelt stark verschmutzen kann, werden minimiert.

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Was kostet es, einen Öltank zu reinigen?

Die Preise für eine Öltankreinigung variieren je nach Größe und Art. Einen 1.000-Liter-Tank zu reinigen, kostet mindestens 150 Euro. Je nach Größe, Zustand und Zugänglichkeit des Öltanks und eventuell nötiger Reparaturen fallen weitere Kosten an.

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Ist die Öltankreinigung auf Mieter umlagefähig?

Die Umlagefähigkeit einer Tankreinigung ist sowohl durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) als auch die Heizkostenverordnung (HeizKV) gegeben. Laut § 2 BetrKV Ziffer 4 sind "die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage … und der Reinigung der Anlage”  auf Mieter umlagefähig.

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Wann ist die Öltankreinigung nicht umlagefähig?

Wird eine Öltankreinigung im Rahmen einer Reparatur oder Instandsetzung durchgeführt, ist die Öltankreinigung nicht auf Mieter umlagefähig. Reparaturen und Instandhaltung muss der Vermieter gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV tragen, nur Wartungskosten für die Heizungsanlage sind auf den Mieter umlegbar.

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Wie oft muss eine Öltank gereinigt werden?

Öltanks aus Stahl sollten alle 5 bis 10 Jahre und Kunststofftanks alle 8 bis 15 Jahre gereinigt werden. Auch wenn nur Kosten, die dem Vermieter laufend (regelmäßig) entstehen, auf Mieter umlagefähig sind, so gilt der große Zeitabstand von Öltankreinigungen als regelmäßig.

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Sebastian S.
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5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
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vor 9 Wochen
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Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!