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Was bei einem Eigentümerwechsel mit Ihrer Nebenkostenabrechnung passiert.
Zahlt der alte Eigentümer das Guthaben nicht aus, können Sie diesen direkt mahnen und bei Ausbleiben einer Reaktion klagen. Der neue Eigentümer schuldet dieses Guthaben in der Regel nicht, da er erst ab dem Eigentumsübergang haftet. Wichtig: Halten Sie die Kontaktdaten des alten Eigentümers fest und bewahren Sie alle Belege zur Abrechnung sorgfältig auf.
Ja, der neue Eigentümer kann die Hausverwaltung wechseln. Das ändert nichts an der Verpflichtung, korrekt abzurechnen. Als Mieter müssen Sie den neuen Ansprechpartner für Mietzahlungen und Nebenkostenfragen kennen – der neue Eigentümer ist verpflichtet, Sie darüber zu informieren. Tut er es nicht, können Sie weiterhin an den alten Vermieter zahlen, bis Sie ordnungsgemäß informiert wurden.
Nein, laut § 566 BGB gilt der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete'. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Konditionen. Er kann weder die Miete eigenmächtig erhöhen noch den Mietvertrag wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Alle vereinbarten Rechte und Pflichten bleiben vollständig erhalten.
Die 12-Monatsfrist für die Betriebskostenabrechnung gilt auch für den neuen Eigentümer. Für den Zeitraum vor dem Übergang muss der alte Vermieter abrechnen. Es empfiehlt sich, beim Eigentümerwechsel die genaue Abgrenzung schriftlich zu klären, um Lücken oder doppelte Abrechnungen zu vermeiden. Mieter sollten beide Seiten schriftlich zur Darlegung auffordern, wer für welchen Zeitraum abrechnet.
Beim Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein – auch in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung. Er muss für den Zeitraum abrechnen, in dem er Eigentümer war, und kann Nachzahlungsansprüche für diesen Zeitraum geltend machen. Für den Zeitraum vor dem Eigentumsübergang bleibt der alte Eigentümer zuständig.
Viele unserer Kunden sind stark verunsichert, wenn sie während eines Abrechnungsjahres einen Vermieterwechsel erleben. Denn entstehen dann unnötig mehr Kosten für die Mieter oder werden die Kosten gar doppelt abgerechnet? Und was ist, wenn sie wegen eines Vermieterwechsels gar zwei Nebenkostenabrechnungen für ein Jahr erhalten? Darf man das? Wir wollen die wichtigsten Regelungen kurz darlegen, damit Sie wissen, was rechtens ist.
Was Vermieter bei einem Eigentümerwechsel zu beachten haben, ist gesetzlich geregelt. Vermieter können es also nicht unterschiedlich handhaben.
Es beginnt damit, dass in der Regel der vorherige Vermieter den Mietern mitteilt, dass das Haus oder die Wohnung verkauft wurde. Fordert er Sie zugleich auf, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen, ist dies rechtlich bindend, wenn der Eigentümerwechsel rechtlich vollzogen wurde.
Bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümerwechsel nicht berührt. Der neue Eigentümer tritt an Stelle des vorherigen in den Mietvertrag ein und übernimmt alle im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten.
Dies betrifft beispielsweise die Konditionen zu Mietzahlungen, Nebenkosten, Kaution und Kündigung. Auch in Erbfällen und bei Zwangsversteigerungen gilt dieser Grundsatz.
Bitte achten Sie als Mieter darauf, eventuell bestehende Daueraufträge anzupassen. Sollte die Miete nach der Ankündigung dennoch an den bisherigen Vermieter gehen, kann es passieren, dass der neue Vermieter diese zusätzlich einfordert.
Sollten Mieter erst nach ihrer regulär getätigten Mietzahlung über den Eigentümerwechsel bzw. die neuen Zahlungsinformationen informiert worden sein, sind sie jedoch Ihrer Zahlungspflicht nachgekommen. Die Miete geht dann ab dem folgenden Monat an den neuen Eigentümer. Dies gilt auch, wenn die neue Zahlungsinformation erst nach dem 15. des Monats zugekommen ist.
Übrigens muss der neue Eigentümer seinen Mietern den rechtskräftigen Wechsel schriftlich nachweisen. Denn erst, nachdem er im Grundbuch eingetragen wurde, hat er Anspruch auf die Miete.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Der unterzeichnete Vertrag gilt zunächst als Vormerkung im Grundbuch. Zwischen der Unterzeichnung und der Eintragung können mitunter Monate vergehen.
Erst nach der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch besitzt der Käufer also volle Vermieterrechte und kann beispielsweise Instandsetzungen, Modernisierungen oder Miet- oder Nebenkostenerhöhungen ankündigen.
Eine vorauseilende Überweisung an den neuen Eigentümer ohne entsprechende Ankündigung sollten Mieter also nicht vornehmen.
Hinweis: Wer auf Nummer sicher gehen und sich über den Eigentümerwechsel vergewissern möchte, kann auch Einsicht in das Grundbuch nehmen. Als Mieter können Sie dies jederzeit mit Ihrem Personalausweis und Mietvertrag bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt tun.
Wie bereits erklärt, übernimmt der neue Eigentümer die Verpflichtung des vorherigen und somit auch die Verpflichtung zur Abrechnung ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels. Diese Pflicht bezieht sich auf den vollständigen Abrechnungszeitraum, was in der Regel ein Kalenderjahr umfasst.
Eine Aufteilung zwischen dem vorherigen und dem neuen Vermieter ist nicht möglich. Eine Zwischenabrechnung durch den bisherigen oder neuen Eigentümer/Vermieter ist gemäß einem Urteil des BGH (14.9.2000, Az.: III ZR 211/ 99) also nicht zulässig.
Die im Vertrag festgelegten Vereinbarungen zu den Nebenkosten wie die Höhe der Abschläge bleiben selbstverständlich ebenso unverändert.
Der Mieter erhält wie gehabt eine Jahresabrechnung am Ende des Abrechnungszeitraumes und muss eventuell nur mit einer Zwischenablesung der Zählerstände rechnen, die für einen internen Kostenausgleich nötig sein kann. (BGH, ZMR 2001,17).
Eventuell anfallende Ansprüche nach der Abrechnung werden ebenso zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter geregelt. Sollte also ein Nachzahlungsbetrag anfallen, muss dieser an den neuen Eigentümer gezahlt werden. Dieser hat umgekehrt die Pflicht, bestehende Guthaben an den Mieter auszuzahlen oder zu verrechnen.
Sollten Sie als Mieter Einwände hinsichtlich Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, machen Sie diese ebenso dem neuen Vermieter gegenüber geltend. Dies geht auf eine Entscheidung des BGH vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03 zurück, welcher eindeutig besagt, dass nach dem Eigentümerwechsel entstandene Ansprüche dem neuen Eigentümer gegenüber geltend gemacht werden müssen.
Ansprüche, die jedoch eindeutig vor dem Eigentümerwechsel entstanden und fällig geworden sind, müssen zwischen den vorherigen Mietparteien geklärt werden (BGH, 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88). Dies betrifft also auch Nebenkosten, die auf einen bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zurückgehen.
Hinweis: Als einfache Faustregel gilt: Der richtige Ansprechpartner für eventuelle Einwände oder Ansprüche ist immer derjenige, der die Pflicht zur Erstellung der betreffenden Abrechnung hat/hatte.
Oftmals habt bei einem Eigentümerwechsel die Betriebskostenabrechnung nicht nur ein neues Erscheinungsbild, sondern die Positionen werden auch anders berechnet. Oder es tauchen sogar Kosten auf, die es zuvor nicht gab. Doch sind diese umlagefähig und werden mit den korrekten Verteilerschlüsseln umgelegt?
Wir empfehlen, Ihre Nebenkostenabrechnung von unseren Experten überprüfen zu lassen. Wir kennen jeden Trick und sind stets mit der aktuellen Rechtsprechung vertraut. Der Upload Ihrer Unterlagen dauert nur wenige Minuten und schon erhalten Sie zeitnah einen Prüfbericht und ein für Sie personalisiertes Widerspruchsschreiben.
