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zu allen Ratgeber Artikeln »Viele Mieter wundern sich bei den Kostenpositionen ihrer Nebenkostenabrechnung nur, wenn sich bei den ihnen bekannten Positionen die Kosten deutlich erhöhen oder wenn neue Nebenkostenarten auftauchen. Doch welche Nebenkosten sind überhaupt umlagefähig? Und was passiert, wenn Sie als Mieter feststellen, dass Sie bereits jahrelang für etwas zu unrecht gezahlt haben? Die rechtlichen Grundlagen erfahren Sie hier.
Prüfung der umlagefähigen Kosten ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten zählen nach § 1 Abs. 2 aber die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
§ 2 der BetrKV enthält in 17 Nummern eine Aufzählung einzelner Betriebskosten. Diese umfasst u.a. Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gartenpflege, Gebäudereinigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Haftpflicht- und Gebäudeversicherung, Kabelgebühren, Wäschepflege.
Vermieter, welche von ihren Mietern Neben- bzw. Betriebskosten verlangen wollen, sollten das auch im Mietvertrag klar festlegen. Ein einfacher Verweis auf die BetrKV reicht dazu aus. Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, sind Mieter nicht zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet. Dies trifft auch zu, wenn keine Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind!
Man spricht in diesem Fall auch von einer Inklusivmiete - entweder bewusst gesetzt durch den Vermieter oder unwissentlich. Ebenfalls möglich ist auch die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale. Eine Pauschale bedeutet, dass mit einem pauschalen monatlichen Betrag zusätzlich zur Grundmiete sämtliche Nebenkosten abgegolten sind und es keiner jährlichen Abrechnung bedarf.
Doch auch wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag korrekt festgelegt haben, dass Neben- bzw. Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig sind, sind Mieter nicht verpflichtet alle Kosten zu tragen, welche dem Vermieter anfallen.
Vermietern ist es in Deutschland nicht gestattet, Kosten auf Mieter umzulegen, die nicht regelmäßig entstehen. Einmalige Kosten wie z.B. Anschaffungskosten eines Rasenmähers oder von neuen Glühbirnen sind nicht auf Mieter umlagefähig.
Ebenso sind Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie vom Vermieter selbst zu tragen. Lässt der Vermieter beispielsweise ein defektes Rohr reparieren oder das Treppenhaus neu streichen, kann er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen, da es sich um einmalige Maßnahmen handelt.
Schnell wird klar: Der Vermieter darf nicht alle entstehenden Kosten auf die Mieter umlegen. Vielmehr muss er bei einer Umlage ordentlich nachweisen, dass es sich um wiederkehrende Arbeiten handelt. Dabei können die Mieter auch eine Einsicht der Rechnungsbelege fordern, um das wirtschaftliche Handeln des Vermieters zu überprüfen.
Hinweis: Haben Sie Zweifel an Kostenpositionen, empfehlen wir eine Belegeinsicht, um der Position als auch den exakten Kosten auf den Grund zu gehen. Dieses Recht integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben.
Beauftragt der Vermieter eine Hausverwaltung, welche sich um alles kümmert, kann er die Kosten, die ihm entstehen, auch nicht auf die Mieterschaft umlegen. Sollte der Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag verankern, in welcher er den Mieter zur Zahlung von Verwaltungskosten verpflichtet, ist diese unwirksam.
Die Kosten für einen Hausmeister sind nicht Bestandteil der Verwaltungskosten. Der Vermieter kann diese Kosten grundsätzlich voll auf die Mieter umlegen, vorausgesetzt der Hausmeister übernimmt nur normale kleine Reparaturen. Sobald der Hausmeister jedoch Aufgaben übernimmt, welche sich auf größere Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten beziehen und er dafür extra entlohnt wird, kann der Vermieter diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen.
Weitere Verwaltungskosten wären z.B.:
Hinweis: Auch die Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr, wenn Sie umziehen, stellen Verwaltungskosten dar. Der Mieter muss diese Kosten nur tragen, wenn dies explizit im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
Umlagefähig laut § 2 Nr. 17 BetrKV sind auch sogenannte “sonstige Betriebskosten”. Es muss jedoch im Mietvertrag eindeutig bestimmt worden sein, welche Kosten der Vermieter unter sonstigen Kosten umlegt.
Der Bundesgerichtshoft urteilte dazu (BGH Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03): „Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 (es ist hiermit eine Anlage Betriebskostenverordnung in einem Mietvertrag gemeint) hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall.
Hier ist auch ein Hinweis auf das Bürgerliche Gesetzbuch hilfreich, welches mit der Betriebs- und Heizkostenverordnung die rechtliche Grundlage für Nebenkostenabrechnungen darstellt. Denn nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter deutlich zu machen, welche auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen sind und mit Mietern als Betriebskosten abgerechnet werden. Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen.
Steht im Mietvertrag also nur, dass auch sonstige Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, so sind automatisch keine sonstigen Betriebskosten vereinbart. Diese Bezeichnung ist einfach zu unkonkret für einen Mieter, denn er weiß nicht, was an Kosten auf ihn zukommt.
Ebenso darf in einer Nebenkostenabrechnung nicht nur die Rede von sonstigen Betriebskosten die Rede sein. Diese Kosten müssen genau benannt werden und ihre einzelnen Beträge müssen auch ersichtlich sein. Basis für die Umlagefähigkeit ist jedoch zunächst der Mietvertrag.
Hinweis: Nicht nur in einem Anhang “Betriebskostenverordnung” sind sonstige Betriebskosten aufgelistet, sondern sie können an unterschiedlichen Stellen auftauchen, wie z.B. die Zwischenablesung, welche sich oftmals bei Paragraphen zur Beendigung des Mietverhältnisses befindet.
Wie bereits gesagt, es muss dem Mieter einfach klar ersichtlich sein, was er bezahlen soll. Eine Betriebskostenabrechnung sollte klar verständlich sein und kein Rätselraten.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag über die Kostenübernahmen der Wartung technischer Anlagen ist nicht gültig, da technische Anlagen sehr viele verschiedene Anlagen sein können. Zum Beispiel: Die Lüftungsanlage, die Gegensprechanlage, ein Notstromaggregat, der Fahrstuhl – die Liste ist lang.
Was ebenso oft gern von Vermietern gemacht wird, ist die Kostenposition Brandschutz abzurechnen. Wenn eine Wartung Feuerlöscher damit gemeint ist und diese auch im Mietvertrag vereinbart wurde, muss allerdings dies in einer Abrechnung so stehen. Denn Brandschutz ist ebenfalls ganz viel – vom Feuerwehranschluss über Brandschutztüren bis hin zu einer sehr komplexen Wärmeabzugsanlage.
Unkonkret kann aber auch nur eine Position sein, wenn sie in ihrer Formulierung zu reduziert ist. In diesem Zusammenhang sei der Rauchwarnmelder (RWM) erwähnt. Er ist nun Pflicht und die Wartung RWM sogar in einigen Bundesländern ohne mietvertragliche Vereinbarung umlegbar, weil es die Bauordnung gestattet. Doch es darf nicht nur “Rauchwarnmelder” in einer Abrechnung aufgelistet sein, da sich dahinter auch eine nicht umlagefähige Miete des Rauchmelders verbergen kann.
Wegen Unklarheiten muss hier auch etwas erwähnt werden, dass nicht nur eine, sondern sämtliche Kostenpositionen betrifft: Leerstand in einem Haus. Denn für den Fall, dass sich im Haus eine leerstehende Wohnung befindet, hat der Vermieter alle für diese Wohnung anfallenden Kosten selbst zu tragen. Er darf folglich diese Fläche nicht aus der Gesamtfläche herausrechnen, da sonst die anderen Mieter mehr Kosten tragen müssten.
Manche nicht umlagefähigen Nebenkosten findet man nur durch viel Erfahrung heraus. Zudem muss man stets die aktuelle Rechtsprechung kennen, die sich wie im Fall mit den Rauchmeldern gerade sehr schnell ändert. Lassen Sie darum Ihre Abrechnung von unseren Experten überprüfen. Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
