Sehr hohe Kosten für den Mieter

Facility Management in der Gewerbe-Nebenkostenabrechnung

In einer Nebenkostenabrechnung für Gewerbemieter können unterschiedliche Verwaltungskosten umgelegt werden. Ihre Bezeichnungen stehen dabei genau für ihren Aufgabenbereich. Nur sind die Unterschiede selbst Vermietern nicht immer präsent, weshalb oftmals Kosten auf Gewerbemieter umgelegt werden, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden. In diesem Artikel beschäftigen wir uns darum mit dem Begriff des Facility Managements.

Gewerbemieter lassen ihre Nebenkostenabrechnung von den Mineko Experten prüfen. Facility Management

Was ist Facility Management?

Als Facility Management oder Facility Manager wird der Betreiber eines Gebäudes bezeichnet. Die Betonung liegt auf dem Wort “Betreiber”, denn das Facility Management ist nicht mit dem Vermieter oder Eigentümer gleichzusetzen. 

Möchte der Vermieter die Kosten des Facility Managements anteilig auf den Gewerbemieter umlegen, bedarf es hierfür zunächst einmal einer expliziten Vereinbarung im Mietvertrag. Es kann daher kein Facility Management bei den Nebenkosten abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag nur die Kostenübernahme einer Hausverwaltung vereinbart ist.

Denn es gilt für Facility Management die DIN EN 15221-1, zu der unter anderem „Konzeption, Planung, Vermarktung, Betrieb/Nutzung, Umbau/Sanierung, Leerstand und Verwertung der Immobilie“ gehören, sodass diese Kosten sehr umfangreich sein können und nicht gleichzusetzen sind mit etwaigen Verwaltungskosten. Facility Management ist viel mehr!

Hinweis: Ob hinter den in einer Nebenkostenabrechnung aufgeführten Verwaltungskosten nicht eventuell ein Facility Management steckt, findet man nur durch eine Belegeinsicht heraus. Im für unsere Gewerbekunden verfassten Widerspruchsschreiben integrieren wir dieses Recht des Mieters, um sich von Kostenarten und ihrer Höhe zu überzeugen.

Warum wird ein Facility Manager eingesetzt? 

Für den Vermieter ist der Einsatz eines Facility Managements eine große Hilfe, weil er einen Dienstleister hat, den er beauftragen kann und der sich um alles weitere kümmert. Außerdem hat ein eingesetztes Facility Management auch Betreiberpflichten und ist damit rechtlich anders haftbar. 

Der Vermieter kann folglich die Verantwortung von sich auf das Facility Management übertragen. Und das Praktische hat seinen Preis. Die Kostenlast für den Mieter ist dadurch deutlich höher als bei normalen Verwaltungskosten und kann in seinem Gesamtkosten für ein großes Gewerbeobjekt einen sechsstelligen Bereich erreichen. 

Ist im Mietvertrag ein Facility Management als zu tragende Nebenkosten explizit aufgeführt, muss jedoch keine Kappung der Kosten stattfinden. Ist allerdings im Mietvertrag eine Kappung getroffen worden, muss auch in der Nebenkostenabrechnung die Deckelung eingehalten werden.

Hinweis: Die Kappungsgrenze von Kosten bei Gewerbemietern ist ein Grund, warum eine unserer Nachfragen bei unseren Gewerbekunden ist, wie viel Jahresnettokaltmiete beglichen wurde. Denn wir überprüfen jede einzelne Berechnung des Vermieters exakt auf den Cent-Betrag.

Gebäudemanagement 

In Bezug auf das Facility Management muss auch das Gebäudemanagement angesprochen werden. Grundsätzlich ist es als Teilbereich des Facility Managements anzusehen, der in drei Bereiche gegliedert werden kann:

  • Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM)
  • Technisches Gebäudemanagement (TGM)
  • Kaufmännisches Gebäudemanagement (KGM)

Das IGM umfasst dabei alle Arbeiten hinsichtlich der Bestandspflege einer Immobilie, also zum Beispiel den Hausmeister. Das TGM beschäftigt sich hingegen damit, die Anlagen innerhalb des Gebäudes funktionsfähig zu halten, zum Beispiel durch Wartungen. Das KGM kontrolliert u.a. IGM und TGM.

Ist die Umlage eines Facility Managements mietvertraglich vereinbart und in der Abrechnung werden infrastrukturelles und/oder technisches Gebäudemanagement abgerechnet, so ist dies legitim, da beide Bereiche einen Teilbereich des Facility Managements ausmachen.

Ist mietvertraglich jedoch die Umlage eines technischen Gebäudemanagements vereinbart 

worden und in der Abrechnung ist die Position Facility Management aufgeführt, dann ist diese Position zu unbestimmt, da hier ebenso gut Kosten des infrastrukturellen Gebäudemanagements enthalten sein könnten, die wiederum nicht im Mietvertrag vereinbart worden sind. 

Hinweis: Wird Gebäudemanagement in einer Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt, muss auch klar ersichtlich sein, ob es sich um ein infrastrukturelles, technisches oder kaufmännisches Gebäudemanagement handelt.

So können Sie Ihre Gewerbe-Nebenkosten prüfen lassen!

Das Facility Management ist nur eine von vielen Kostenarten, deren Umlagefähigkeit nur echte Experten genau beurteilen können. Vieles hängt von den sehr langen Mietverträgen ab, wo jede Passage genau studiert werden muss – und das im Abgleich mit der aktuellen Rechtsprechung! 

Wenn auch Sie wissen wollen, ob bei Ihnen alles richtig gemacht wurde, treten Sie mit uns in Kontakt. Einige unserer großen Gewerbekunden erzielen dadurch regelmäßig Ersparnisse im fünfstelligen Bereich. Der Upload der Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein Widerspruchsschreiben, das die Fehler ausgewiesen hat.

Details zur gewerblichen Nebenkostenprüfung »
weitere Artikel für Gewerbemieter
zu allen Gewerbe Ratgeber Artikeln »
90%
aller Abrechnungen sind fehlerhaft
€ 42.213.067
gefundene Fehler in Abrechnungen
+113.429
geprüfte Nebenkostenabrechnungen
Kundenbewertungen über uns
Lesen Sie, was unsere zufriedenen Kunden über uns sagen und schreiben. Hier erfahren Sie, warum die Kunden ihre Nebenkostenabrechnungen bei uns prüfen lassen und Mineko empfehlen.
Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
Google
Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
Google
Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
Google
Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
Google
Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
Google
Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!