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Viele unserer Kunden erhalten hohe Nachzahlungen wegen ihren Heizkosten.Nur was und wie abgerechnet werden darf, ist selbst für viele Vermieter nicht leicht verständlich. Doch wir von Mineko wollen etwas Licht in den dunklen Heizkeller bringen und erklären, was von Ihnen als Mieter an umlagefähigen Betriebskosten gezahlt werden muss und was nicht.
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Erhalten Sie als Mieter eine Heizkostenabrechnung, sind in dieser diejenigen Kosten enthalten, die in einem Abrechnungszeitraum zur Wärmeerzeugung entstanden sind. Neben verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und der Warmwassererzeugung, die gelieferte oder zunehmend selbst erzeugte Energie benötigen, sind dabei auch weitere Nebenkosten enthalten.
Umlagefähige Kosten laut der aktuellen Heizkostenverordnung sind:
Nicht umlagefähige Heiznebenkosten sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, das heißt Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen. Dies betrifft auch Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Zudem müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen, wie zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen, selbst tragen, da dies nicht umlagefähige Verwaltungskosten darstellen.
Heizkosten werden sowohl nach Verbrauch als auch in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße als Betriebskosten umgelegt. Der Anteil des Verbrauchs muss dabei mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen. Der Vermieter kann innerhalb einer Spanne von 50/50 (Verbrauch/Fläche) bis 70/30 das Verhältnis frei wählen. Damit der Verbrauch gemessen werden kann, werden Heizkostenverteiler an den Heizungen der meisten Wohnungen angebracht.
Es gibt technisch drei Möglichkeiten, den Verbrauch zu ermitteln: mit einem Verdunster, einem elektronischen Heizkostenverteiler oder einem Wärmezähler. Die Verdunster sind die älteste Technologie zur Messung des Heizverbrauchs, die Wärmezähler die modernste und genaueste. Bei jeder Geräteart gibt es verschiedene Dinge bei der Anbringung, Messung und Ablesung der Werte zu beachten.
Verdunstungsgeräte, die es laut der aktuellen Heizkostenverordnung aus dem Jahre 2021 in absehbarer Zeit nach Ablauf einer Übergangsperiode nicht mehr geben wird, da sie nicht fernablesbar sind, funktionieren nach dem Prinzip, das der Name schon verrät. Sie bestehen aus einem Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die abhängig davon, wie stark und wie lange geheizt wird, verdunstet.
Auf dem Röhrchen ist eine Strich-Skala angebracht, die nach unten hin immer enger wird. Denn die Verdunstung erfolgt nicht linear, sondern kurvenförmig. Das heißt, dass nicht mit steigender Temperatur in gleichem Maße mehr Flüssigkeit verdunstet, sondern dass ab einem besonders niedrigen Flüssigkeitsstand die Flüssigkeit langsamer verdunstet.
Damit der Verbrauch trotzdem richtig gemessen werden kann, wird der Abstand zwischen den Strichen auf der Skala nach unten hin enger. Sollten Sie als Mieter noch Verdunster installiert haben, müssen Sie darauf achten, dass das Röhrchen nach einem Austausch eine neue Farbe hat und noch etwas mehr Flüssigkeit enthält als die Skala hoch ist.
Zudem muss diese Art der Heizkostenverteiler in vertikaler Ausrichtung immer in einer Höhe von 75 Prozent der Höhe des Heizkörpers und in horizontaler Ausrichtung mittig angebracht sein. Abgelesen werden sollte bei einem Verdunster immer nur dann, wenn die Heizung abgekühlt ist.
Denn im warmen Zustand dehnt sich die Flüssigkeit im Verdunster aus und zeigt so einen geringeren Verbrauch an. Außerdem ist die Oberfläche der Flüssigkeit gewölbt. Deswegen sollte immer am untersten Punkt der Oberfläche und auf Augenhöhe abgelesen werden. Unter Umständen wird das Ableseergebnis sonst um einen ganzen Strich verfälscht.
Wird bei einem Heizkostenverteiler falsch abgelesen, wurde er falsch montiert oder an einem ungeeigneten Heizkörper angebracht, so kann für die Heizkostenabrechnung kein korrekter Verbrauch mehr ermittelt werden. Die Heizkosten müssen dann komplett nach Wohnfläche umgelegt werden, was unter Umständen nicht den tatsächlichen Verbrauch des Mieters widerspiegelt.
Deswegen erhält der Mieter in solchen Fällen ein Kürzungsrecht von fünfzehn Prozent nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Heizungsanlage modernisiert wurde und die Verdunster sich nicht mehr für die Messung des Heizverbrauches eignen.
Elektronische Heizkostenverteiler sind die am häufigsten benutzten Messgeräte für den Heizverbrauch, denn sie ermitteln genau, wie viel Sie als Mieter geheizt haben.
Dazu wird in der Regel sowohl die Temperatur im Raum als auch die Temperatur der Heizung zusammen mit der Zeit, die sie in Betrieb ist, gemessen. Der ermittelte Heizverbrauch wird auf einer digitalen Anzeige in Ziffern ausgegeben, wodurch das Ablesen der Werte einfacher und eindeutiger ist als bei Verdunstern.
Bei den Heizkostenverteilern gibt es unterschiedliche Varianten. Die einfachste Variante sind Kompakt-Einfühlergeräte, die nur die mittlere Heizköpertemperatur messen. Diese Geräte gehen davon aus, dass im Zimmer stets 20 Grad Celsius herrschen, weswegen die Temperatur nicht gesondert gemessen wird.
Kompakt-Zweifühlergeräte hingegen messen sowohl die Raum- als auch die Zimmertemperatur. Außerdem gibt es noch Dreifühlergeräte, bei der zwei der Fühler die Oberflächentemperatur der Heizung und einer die Temperatur im Raum messen.
Elektronische Heizkostenverteiler sind batteriebetrieben und ihr Betrieb ist auf etwa zehn Jahre ausgelegt. Danach müssen die Geräte ausgetauscht werden, denn die Batterie ist fest darin verlötet und es wäre zu aufwendig, sie auszuwechseln. Die Kosten des Geräte-Austausches sind als Betriebskosten umlegbar.
Elektronische Verteiler sind teilweise mit Funk ausgestattet. Bei einer Installation ab 2021 müssen sogar Messgeräte für Heizungen aufgrund der aktuellen Heizkostenverordnung aus der Ferne ablesbar sein. Außerdem haben sie den Vorteil, dass sie Vorjahreswerte und Zwischenwerte speichern.
Genauso wie Verdunster eignen sich aber auch elektronische Heizkostenverteiler nicht für bestimmte Heizungstypen wie etwa Fußbodenheizungen, Deckenstrahler oder Heizkörper mit Gebläse. Und auch bei dieser Art von Verteilern muss auf eine korrekte Montage geachtet werden, damit die Verbrauchswerte stimmen.
Heizkostenverteiler müssen genauso wie Verdunster vertikal in einer Höhe von 75 Prozent der Heizkörpergröße angebracht werden und horizontal in der Mitte der Heizung. Das heißt auch hier, dass im oberen Drittel gemessen wird.
Bei Heizungen, die vom Standard abweichen, muss die Montage entsprechend angepasst werden. Ist der Heizkörper zum Beispiel besonders lang, müssen eventuell zwei Heizkostenverteiler angebracht werden, damit auch hier der richtige Verbrauch ermittelt wird. Elektronische Heizkostenverteiler sind im Übrigen sensibler als Verdunster.
Es kann also passieren, dass nach einer Umrüstung von Verdunstern auf elektronische Geräte die Heizkosten ansteigen. Andererseits haben Mieter bei Anwendungsfehlern auch hier ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO. Das gilt zum Beispiel, wenn die Verteiler nicht richtig montiert oder falsch abgelesen wurden.
Die dritte Art der Messgeräte für Ihre Heizkosten sind die Wärmezähler oder auch Wärmemengenzähler genannt. Sie erfassen den Volumenstrom des Heizungswassers und die Temperaturdifferenz zwischen der Vorlauftemperatur der Heizung und dem Rücklauf. Möglich ist das mit einer Art von speziellen Durchflussmessern und Temperaturfühlern.
Der Unterschied zu einem Heizkostenverteiler besteht darin dass der Heizkostenverteiler neben der Temperatur der Heizung ebenfalls die Raumtemperatur misst. Somit werden Fehlerquellen, zum Beispiel durch Sonneneinstrahlung, vermieden. Der Wärmemengenzähler misst hingegen allein, was durchfließt mit Vorlauf- und Rücklauftemperatur. Hieraus entsteht der Wert der verbrauchten Energie im Heizkreislauf.
Der Ort, wo die Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung und den Heizkreislauf in aller Regel eingebaut werden, ist in den Rücklauf, dies ist der kältere Strang. Um den Austausch der Wärmezähler nach Ablauf der gültigen Eichzeit von 5 Jahren problemlos zu gestalten, wird der Einbau von Absperrhähnen vor und nach dem Zähler empfohlen.
Nach unserer Erfahrung verursachen Heizkosten bei Betriebskostenabrechnungen den größten Kostenfaktor, aus dem Nachzahlungen entstehen. Viele Mieter fühlen sich dadurch die Heizkosten schon wie eine weitere Miete an. Trotzdem gibt es einige Punkte, die Sie im Auge behalten sollten, um nicht etwas zu bezahlen, was nicht sein muss.
Zum Beispiel ist bei Sachmangel eine Mietminderung möglich. Denn der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch erfüllt. Tauchen bei der Mietsache grobe Mängel auf, welche den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zulassen, ist der Vermieter verpflichtet, diesen Zustand wiederherzustellen.
Die Kosten, die ihm hierfür entstehen, sind nicht auf die Mieter umlagefähig, da es sich bei jenen Kosten um Instandhaltungskosten handelt. Solange die Heizungsanlage aber so funktioniert, wie sie seit ihrer Erbauung funktionierte, ist ein Mietmangel nicht begründet und somit auch keine Mietminderung möglich.
Ist die Heizung alt und arbeitet schlicht unwirtschaftlich, ist dies kein Mangel, der vom Vermieter behoben werden muss. Der Vermieter verletzt hier nicht seine Pflicht, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Würde die Heizungsanlage nicht mehr in der Weise funktionieren, wie sie es ursprünglich einmal tat, könnte dies einen Mietmangel darstellen.
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Heizungsanlage nur noch sehr unwirtschaftlich arbeitet. Dies kann sich entweder in einem unverhältnismäßig hohen Verbrauch, aber auch in einer hohen Bedienungsintensität äußern. Kann ein Mieter das schlüssig darlegen, müsste der Vermieter ihm aufgrund eines solchen Sachmangels eine Mietminderung zugestehen.
Unter Umständen kann auch ein Vermieter durch gesetzliche Pflichten dazu gezwungen sein, eine Heizungsanlage zu erneuern. So mussten Vermieter laut der Energieeinsparverordnung (EnEv 2014) veraltete Öl- und Gaskessel sowie Heizungsanlagen, die im Jahr 2015 über 30 Jahre alt waren, gegen energiesparende Alternativen austauschen.
Zum 1. Januar 2023 trat nun die Fortführung der Energieeinsparverordnung in Kraft, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches einen zentralen Baustein der deutschen Wärmewende darstellt. Demnach sollen ab dem 1. Januar 2026 in Bestandsgebäuden neue Heizungen, die mit Öl oder festem fossilem Brennstoff beheizt werden, nur dann noch eingebaut werden dürfen, wenn der Wärmebedarf anteilig auch durch erneuerbare Energien gedeckt wird (§ 72 Abs. 4).
Hält sich ein Vermieter nicht an die Vorschriften, hat der Mieter jedoch keinen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter die Heizung erneuert. Dieser muss sich zwar auf eine Strafe gefasst machen, aber solange die Heizung noch funktioniert, kann der Mieter die Miete nicht mindern.
Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist hingegen eine Mietminderung von zehn Prozent zulässig, wie das Amtsgericht Potsdam entschied. Wird die Behaglichkeitstemperatur, welche in den Haupträumen einer Mietwohnung 20 bis 22 Grad beträgt, nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung.
Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt.
Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen.
Das Amtsgericht München urteilte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das Bad dann praktisch nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist sogar eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.
Stellt der Vermieter seinen Mietern eine Heizung bereit und ist er für die Wärmeversorgung verantwortlich, dann verpflichtet er sich, bestimmte Rahmenbedingungen einzuhalten. Er hat dann eine sogenannte Heizpflicht. Diese beinhaltet, dass in den Räumen einer Mietwohnung z.B. die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss.
Die Rechtsprechung hat hier Temperaturen von 20-22 Grad Celsius am Tag und 16-17 Grad in der Nacht als Richtwerte angesetzt. Auch müssen diese Temperaturen in angemessener Zeit erreichbar sein – es kann also nicht zwei Stunden dauern, bis ein Raum durchgeheizt ist.
Die Heizpflicht des Vermieters bezieht sich in der Regel vor allem auf die sogenannte Heizperiode, womit die Monate Oktober bis April gemeint sind. Allerdings kam es in den letzten Jahren vermehrt zu sehr kalten Frühjahrs- und sogar Sommermonaten, in denen es durchaus sein konnte, dass der eine oder andere Mieter versucht war, am Heizregler zu drehen.
Trotz der Existenz einer Heizperiode ist ein Heizen im Sommer nicht ausgeschlossen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu halten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht – kurz gesagt: der Mieter muss darin wohnen können. Dazu gehört, dass in der Wohnung erträgliche Temperaturen herrschen.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach das Heizen außerhalb der Heizperiode absolut ausgeschlossen ist, ist unzulässig. Findet sich so eine Klausel im Mietvertrag, dann ist sie ungültig. Auch in den Sommermonaten kann also geheizt werden.
Allerdings gilt dafür folgende Faustregel: Die Temperaturen in den Räumen der Wohnung müssen an drei aufeinanderfolgenden Tagen nicht über 16 Grad gestiegen sein. Nur dann sieht es die Rechtsprechung als gerechtfertigt an, dass die Heizanlage noch einmal in Betrieb genommen wird. Alles andere wird als unwirtschaftlich angesehen.
Ein vorübergehendes Absinken der Temperaturen müssen Mieter hinnehmen. Drei Tage hintereinander wird allerdings nicht mehr als vorübergehend angesehen. Um die Miete wegen Heizungsausfall zu mindern, müssen Sie als Mieter den Mangel allerdings zunächst anzeigen und im Zweifel nachweisen können.
Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, besteht oft die Frage, wer für die Kosten aufkommt, die in den leeren Wohnungen entstehen. Ebenso ist unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter bestimmte Aspekte beachten.
Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.
Eine Mietminderung als Mietmangel wegen höherer Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, geltend zu machen, wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen.
Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt allein im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung.
Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der Bundesgerichsthof, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.
Haben Sie noch Verdunster als Messgeräte an Ihren Heizkörpern, steht für Sie jedes Jahr ein Ablesetermin an. Sie sollten diesen ernst nehmen, denn der Ablesetermin zählt zu Ihren vertraglichen Pflichten und ein Versäumnis kann teure Konsequenzen haben. In der Regel wird der Besuch des Ablesers zwei Wochen im Voraus angekündigt.
Lässt der Mieter diesen Termin ohne eine Rückmeldung oder die Vereinbarung eines neuen Termins verstreichen, so ist der Vermieter berechtigt, einen zweiten oder dritten Folgetermin festzusetzen, dessen Kosten der Mieter tragen muss. Kann auch beim dritten Termin keine Ablesung stattfinden, so darf der Vermieter den Verbrauch anhand der Verfahren, welche laut Heizkostenverordnung zulässig sind, schätzen lassen.
Haben Sie an Ihrer Heizung bereits elektronische Heizkostenverteiler installiert, ist kein Ablesetermin mehr vonnöten. Der Funksender überträgt die gemessenen Daten an eine Zentrale im Haus. Der Ableser kann somit den Wert abfragen, ohne die Wohnungen der Mieter betreten zu müssen.
Vermieter sind bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung bestimmten Formalien unterworfen, die sie oftmals nicht erfüllen. Diese sollten nach Erhalt der Abrechnung eingehend geprüft werden. Nach Erhalt der Abrechnung, dem Eingangsdatum, bleiben Ihnen dazu exakt zwölf Monate Zeit, bis die Widerspruchsfrist abgelaufen ist.
Zunächst einmal muss bei der Auflistung der Abrechnung der Heizkosten klar erkennbar sein, wie hoch der eigentliche Energieverbrauch für die Abrechnungsperiode war. Bei gasbetriebenen Anlagen ergeben sich die Kosten aus den Abschlags- und Schlussrechnungen des Lieferanten.
Bei einer Ölheizung müssen zudem Anfangs- und Endbestand sowie einzelne Lieferungen klar aufgeführt werden, denn nach der Bestimmung des § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung darf nur die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchte Ölmenge bzw. deren tatsächliche Kosten abgerechnet werden. Hier ergibt sich folglich der Verbrauch aus der Differenz zwischen Anfangsbestand und Zulieferung abzüglich des Endbestands.
Eine Schätzung des Ölbestands, ob zu Beginn oder zum Ende der Heizperiode, ist nicht zulässig. Die Bewertung des Restbestandes an Heizöl erfolgt auf Grundlage der DIN 4713 Teil 5 nach dem FIFO-Verfahren (first in/first out). Diese Berechnungsart basiert auf der Festlegung, dass die zuerst vorhandene Ölmenge auch zuerst verbraucht wird, also immer nach der Reihenfolge der Tankungen/Lieferungen.
Das Heizöl, das als Restbestand am Ende der Abrechnungsperiode noch im Tank vorhanden ist, stammt also aus der oder den letzten Tankungen. Auf dieser Annahme beruhend wird der Wert des Restbestandes an Heizöl auch aus der oder den letzten Tankungen in Ansatz gebracht.
Für eine rechtssichere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung besteht die Pflicht, alle in den Abrechnungszeitraum fallenden Lieferungen mit Datum, Menge, Einzel- und Gesamtpreis aufzulisten. Der Mieter muss die Aufstellung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.
Zudem müssen für Sie als Mieter die Heizkosten für Heizung und Warmwasser in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Wenn weder eine Verbrauchsmessung noch eine Schätzung der Verbrauchskosten möglich ist oder trotz verbrauchsabhängiger Geräte keine Ablesung vorgenommen wurde, muss nach der Mietfläche umgelegt und ein Abzug von 15% vorgenommen werden.
Die Heizkosten dürfen nicht zu 100% nach Verbrauch umgelegt werden, sondern müssen in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden, wenn nicht vertraglich ausdrücklich eine 100%-Verbrauchsumlage vereinbart wurde.
Die Berechnung Ihres Kostenanteils muss dabei klar ersichtlich die Gesamtkosten jeder Kostenposition, die Gesamt- und Einzel-Umlageschlüssel enthalten, damit der Rechenweg Ihrer anteiligen Heizkosten nachvollziehbar ist.
Besonders hier werden Fehler seitens der Vermieter gemacht, da falsche Verteilerschlüssel verwendet werden. Oder es kommt vor, dass Grundgebühren mit Grundkosten verwechselt werden, was Sie als Mieter aber erst einmal erkennen müssen.
Des Weiteren werden oftmals Wohnflächen und nicht Heizflächen für die Berechnung der Grundkosten genommen, was zu Verzerrungen und ungerechten Verteilungen der Kosten auf Mieter führt.
Und ein besonders heikler Punkt besteht, wenn in dem Wohngebäude Gewerbe vorhanden ist, welches viel heizt und dessen gemietete Fläche nicht aus der Berechnung der Heizkosten der Mieter herausgerechnet wird.
Die korrekte Überprüfung einer Heizkostenabrechnung ist eine komplexe Angelegenheit.
Laden Sie deshalb Ihre Heizkostenabrechnung zusammen mit Ihrer Betriebskostenabrechnung auf Mineko.de hoch und lassen Sie Ihre Nebenkosten durch unsere Experten überprüfen. Sie erhalten zeitnah einen individuellen Prüfbericht, dem ein personalisiertes Widerspruchsschreiben beiliegt, das Sie Ihrem Vermieter zustellen können.
Hat das Ableseunternehmen keine Zugangsmöglichkeit zu den Zählern erhalten, liegt ein Geräteausfall oder ein anderer zwingender Grund vor, darf der Verbrauch geschätzt werden, vgl. §9a Heizkostenverordnung.
Es gibt 2 Schätzmethoden:
Heizkosten werden laut Heizkostenverordnung (§ 7 HeizKV) zu 50 bis 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet. Die übrigen Prozente werden nach der Heizfläche oder dem umbauten Raum umgelegt. Eine Abrechnung nur nach Verbrauch kann im Mietvertrag vereinbart werden.
Neben den Brennstoffkosten sind auch die Nebenkosten der Heizungsanlage umlagefähig. Dazu zählen u.a. die Kosten der Bedienung, Überwachung, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage, der Betriebsstrom, Immissionsmessungen und die Kosten der Anmietung von Geräten zur Verbrauchserfassung.
Eine Erhöhung der Heizkosten-Vorauszahlungen darf nur den Betrag umfassen, der sich aus der letzten Nachzahlung ergibt. In der Regel erfolgen Vorauszahlungen monatlich, weswegen der Gesamtbetrag der Nachzahlung durch 12 geteilt wird. Bei z.B. 600 Euro Nachzahlung beträgt die monatliche Erhöhung entsprechend 50 Euro.
Durch steigende Energiepreise ist davon auszugehen, dass die Heizkosten teurer werden. Werden Wohnobjekte mit Wärmepumpen ausgestattet, werden die Heizkosten jedoch wieder sinken. Da Heizkosten verbrauchsabhängig sind, lassen sich Heizkosten zudem durch Energiesparmaßnahmen senken.
Die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale ist in der Regel unwirksam, da die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu befolgen sind. Davon zu unterscheiden ist eine Inklusivmiete, bei der Nebenkosten mit der Miete abgegolten sind.
