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Ob Laub, Schmutz oder andere Ablagerungen, die sich im Laufe der Zeit angesammelt haben, die Reinigung der Dachrinne ist ein wichtiger Teil der jährlichen Hauswartung und sollte mindestens einmal im Jahr durchgeführt werden.
Prüfung der Dachrinnenreinigung ist wichtiger Teil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Kosten der Dachrinnenreinigung prüfen lassen »
Hinweis: Wann sind diese Kosten umlagefähig? Die Kosten der Reinigung der Dachrinnen müssen explizit im Mietvertrag (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) als sonstige Betriebskosten vereinbart sein und die Aufwendungen müssen zusätzlich fortlaufend regelmäßig und vorbeugend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Hinweis: Wann sind diese Kosten nicht umlagefähig? Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind nicht explizit im Mietvertrag (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) als sonstige Betriebskosten vereinbart und die Aufwendungen sind nur einmalig entstanden (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Dadurch soll verhindert werden, dass Wasser nicht richtig ablaufen kann und es zu Schäden an den Rinnen am Dach kommt.
Diese Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen, da er für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist. Allerdings können die Kosten in bestimmten Fällen auf den Mieter übertragen werden.
Welche Voraussetzungen gibt es, dass die Kosten der Dachrinnenreinigung in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können?
Durch angrenzende Bäume ist es oft notwendig, dass herabfallendes Laub oder Nadeln, andere Verschmutzungen oder Ablagerungen wie z.B. Moos regelmäßig aus den Dachrinnen zu entfernen, um präventiv Schäden durch überlaufendes Regenwasser zu verhindern.
Die Reinigung von Dachrinnen ist deshalb wichtig und vermeidet unkontrolliertes, meist nur an wenigen Stellen in großer Menge herabstürzendes Regenwasser, das das Mauerwerk, die Fassade oder Gartenanlagen schädigen und Zuwege und Zufahrten unter Wasser setzen kann.
Zum Reinigen der Rinnen am Dach können spezielle Reinigungsmittel verwendet werden, aber auch ein normaler Gartenschlauch und eine Bürste können den gleichen Effekt erzielen.
Die Dachrinnenreinigung ist den “Sonstigen Betriebskosten” zuzuordnen, da es sich hierbei um Kosten der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung handelt (BGH, Az. VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Diese müssen ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV), damit sie im Rahmen der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.
Voraussetzung ist, dass der Vermieter sicherstellt, dass die Kosten angemessen sind und die Reinigung regelmäßig durchgeführt wird.
Grundsätzlich können die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen als umlagefähige Nebenkosten angesehen werden. Dazu muss die Dachrinnenreinigung explizit im Mietvertrag (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) als sonstige Betriebskosten vereinbart sein und die Aufwendungen müssen zusätzlich fortlaufend regelmäßig und vorbeugend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Wenn die Dachrinnenreinigung nicht eindeutig im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten vereinbart ist (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) und die Aufwendungen dafür nur einmalig oder unregelmäßig z.B. durch Instandhaltungsarbeiten entstanden sind (§ 1 Abs. 1 BetrKV), kann der Vermieter diese Kosten nicht als Nebenkosten abrechnen und muss diese als Eigentümer tragen.
Wie die Dachrinnenreinigung können auch die Dachwartung und andere Arbeiten und Wartungen rund um das Dach als “Sonstige Betriebskosten” in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV).
Voraussetzung nach Auffassung des BGH sind solche wiederkehrenden Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (BGH VII ZR 167/03, VIII ZR 123/06).
Erforderlich ist jedoch, dass der Mietvertrag und die Abrechnung diejenigen Einrichtungen, bzgl. derer die Wartungskosten umgelegt werden, konkret bezeichnet.
Eine Umlage von „Wartungskosten Dach“ ist zulässig, wenn zur Erhaltung von Funktion und Sicherheit ein regelmäßiger Dachcheck von Flachdächern, aber auch von Ziegeldächern empfohlen wird. Hier geht es um eine vorsorgliche, fachkundige Sichtkontrolle, deren Kosten nach der Rechtsprechung des BGH ansetzbar sind (Wall Rdn. 4729).
Wie bei allen anfallenden Betriebskosten ist der Vermieter auch bei den Kosten der Dachrinnenreinigung an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden.
Die Ausgaben müssen einer ordnungsgemäßen gewissenhaften Geschäftsführung entsprechen (AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 ; WuM 2015, 625-626).
In jedem Fall muss der Vermieter den Nachweis der Erforderlichkeit der Gartenpflegekosten erbringen, wenn diese von den Mietern angezweifelt wird.
Ob und in welcher Höhe die Kosten anfallen, hängt von den vereinbarten Konditionen der jeweiligen Hausverwaltung oder dem Vermieter ab.
Die Höhe der Kosten orientiert sich dabei an den durchschnittlichen Kosten, die für eine solche Reinigung anfallen. Der Vermieter kann die Kosten jedoch nicht beliebig erhöhen oder senken, sondern muss sich an die durchschnittlichen Kosten in der Region orientieren.
Außerdem muss der Vermieter auch die von ihm angefallenen Kosten für die Dachrinnenreinigung nachweisen können. Dazu muss er eine Quittung oder eine Rechnung vorlegen, die die angefallenen Kosten belegen. Auch muss der Vermieter den Mietern die Kosten für die Reinigung im Voraus mitteilen, bevor er sie in Rechnung stellt. Der Vermieter muss sich darüber hinaus auch an die Grenzen des gesetzlich zulässigen Maßes halten. So dürfen die Kosten für die Dachrinnenreinigung nicht unverhältnismäßig hoch sein und nicht über die gesetzlich festgelegte Obergrenze hinausgehen.
Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages in der Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.
Um zu beurteilen, ob die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Ihrer Nebenkostenabrechnung richtig umgelegt wurden, müssen Sie zunächst den entsprechenden Abschnitt des Mietvertrags überprüfen.
Aufgrund der Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag ist es möglich, dass die Kosten für die Reinigung Ihnen als Mieter oder dem Vermieter als Eigentümer zur Last gelegt werden.
Wenn die Kosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung enthalten sind, müssen Sie sicherstellen, dass die Abrechnung auf der Grundlage des Mietvertrags erfolgt ist und alle Kosten korrekt umgelegt wurden.
In den meisten Fällen ist die Reinigung eine Pflichtaufgabe für den Vermieter oder für die Hausverwaltung und wird daher auch in den Nebenkosten abgerechnet.
Da die Nebenkostenabrechnung eine komplexe Angelegenheit ist, ist es in jedem Fall sinnvoll, die Nebenkostenabrechnung durch einen Fachmann prüfen zu lassen, ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung in den Nebenkosten enthalten sind, ob sie angemessen sind und ob es andere Möglichkeiten gibt, die Kosten zu senken, der Sie berät und bei Unklarheiten weiterhilft.
Wenn Unregelmäßigkeiten oder Ungereimtheiten entdeckt werden, kann man diese mit dem Vermieter besprechen und eventuell sogar Geld zurückverlangen. Außerdem kann eine professionelle Prüfung helfen, die Abrechnung zu verstehen und zu verhindern, dass man zu viel zahlt.
Wenn Sie Zweifel haben, können Sie sich an MINEKO wenden, wir können Ihre Abrechnung überprüfen.
Bestandteil der Prüfung ist, ob die Reinigung richtig auf den Mieter rechtmäßig umgelegt wurde. Diese Prüfung sollte unbedingt in Anspruch genommen werden, da die Dachrinnenreinigung eine wichtige Maßnahme zur Vermeidung von Schäden am Gebäude darstellt und eine unzutreffende Abrechnung hohe Kosten nach sich ziehen kann.
Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen. Die regelmäßige Dachrinnenreinigung zählt aber zu den sonstigen Betriebskosten laut § 2 BetrKV Ziffer 17. Für eine Umlage auf den Mieter bedarf es daher einer Vereinbarung im Mietvertrag.
Eine Reinigung der Regenrinne ist nicht mit einer Dachwartung gleichzusetzen, da die Dachwartung wesentlich umfassender ist und höhere Kosten verursachen kann. Dachrinnenreinigung und Dachwartung bedürfen für die Umlagefähigkeit auf Mieter jeweils einer gesonderten Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Kosten für die Dachrinnenreinigung hängen von der Größe des Gebäudes, der Länge der Dachrinnen und dem Verschmutzungsgrad ab. Zudem sind die beauftragten Handwerker für die Höhe der Kosten entscheidend. Neben darauf spezialisierten Firmen führen Dachdecker, Spengler und Höhenarbeiter Reinigungen der Dachrinnen aus.
Idealerweise wird die Dachrinne zweimal jährlich gereinigt: im Frühling und im Herbst. Gerade vor dem Winter mit Schnee und Frost ist es ratsam, Laub und Schmutz zu entfernen. Liegt aber keine große Verschmutzung durch Umweltfaktoren vor, so kann die Regenrinne seltener gereinigt werden.
Laut § 1 BetrKV Absatz 1 darf die Arbeitsleistung des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden kann. Bei der Dachrinnenreinigung bedarf es der Umlage auf den Mieter, allerdings einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.
