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Viele Mieter schätzen es, wenn ihre eigene Wohnung kleine Besonderheiten aufweist. Ein unkonventioneller Wohnungsschnitt, Dachschrägen und Nischen erzeugen oft eine gemütlichere Atmosphäre als hohe Wände und deckungsgleiche Zimmer. Es ist angenehm, wenn man aus dem hektischen Alltag in seine ganz spezielle Wohlfühl-Oase fallen kann.
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Doch die wohnliche Comfort-Zone bekommt spätestens dann imaginäre Risse, wenn die Nebenkostenabrechnung ansteht. Sollte trotz Dachschrägen und speziellen Nutzflächen die gleiche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage angelegt werden, wie bei Wohneinheiten ohne selbige Besonderheiten, können dem Mieter berechtigte Zweifel kommen.
Die Wohnflächenberechnung ist essentiell, sowohl für den Vermieter als auch den Mieter, wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung ansteht. Viele Fragezeichen erscheinen hingegen bei der Berechnungsart vor dem geistigen Auge. Was wird dort wirklich gezählt und welche Quadratmeter dürfen vollständig mit einberechnet werden?
Die meisten Posten in der Betriebskostenabrechnung werden über einen Verteilerschlüssel ermittelt. Diese Kostenverteilung nach der einzelnen Wohnfläche im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche ist die häufigste Umlageart.
Das hat mehrere Gründe. Erstens ändert sich die Wohnfläche in der Regel nicht. Zweitens: Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zum Verteiler getroffen wurde, gilt § 556a Abs. 1 BGB, wonach die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind.
Die Umlage nach der Wohnfläche stellt sozusagen den Regelfall dar, was auch damit begründet werden kann, dass es mitunter als gerecht angesehen wird, dass eine größere Wohnung auch höhere Kosten in der Nutzung verursacht.
Hinweis: Wenn im Mietvertrag die vom Vermieter angewandten Verteilerschlüssel nicht vereinbart wurden, sind die verbrauchsunabhängigen Kosten gemäß § 556a Abs. 1 BGB nach der Wohnfläche zu verteilen. Wenn die Flächen nicht bekannt sind, sind diese in einem ersten Schritt beim Vermieter zu erfragen.
Die Wohnfläche einer Wohnung besteht aus den Grundflächen sämtlicher Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet werden, wie Wohn-, Schlaf- , Kinder- und Esszimmer, Küche, Bad und WC, Flur bzw. Diele und Abstellräume innerhalb der Wohnung, wie z.B. Speise- oder Besenkammer (§ 2 WoFlV).
Dazu zählen auch die jeweiligen Grundflächen der dazugehörigen Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, die aber gesondert betrachtet werden müssen.
Nicht zur Wohnfläche gemäß § 2 WoFlV gehören Geschäftsräume, Treppenhäuser, Keller- und Bodenräume oder Abstellräume, die außerhalb der Wohnung zu finden sind, wie auch Gartenhäuschen, Wasch- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Es gibt grundsätzlich einen Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche, der in den Vertragsformulierungen beachtet werden muss. Denn jede Wohnfläche ist ein Teil der Nutzungsfläche und eine Fläche kann zwar eine Nutzungsfläche, aber nicht unbedingt eine Wohnfläche sein. Deshalb sollte man immer von der Wohnfläche und der sonstigen Nutzfläche sprechen.
Zur Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) gehören die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der betroffenen Wohnung gehören und die allein der Nutzung des Wohnzwecks dienen.
Die Nutzfläche hingegen wird nach DIN 277 definiert. Sie beinhaltet sowohl die Wohnfläche, als auch alle Flächen, die die Bewohner anderweitig nutzen können, wie Verkehrs- und Abstellflächen. Zur Verkehrsfläche zählen z.B. der Aufzug oder das Treppenhaus. Alle Räume, die für Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, zum Lagern, Verkaufen und Verteilen, für Bildung, Unterricht und Kultur oder für Pflegen und Heilen geeignet sind, können zu einer Nutzfläche gehören. Zu den Funktionsräumen gehören z.B. die Heizungs- und Betriebsräume und zählen somit nicht zur Nutzfläche.
Je nachdem mit welcher Variante die Flächen berechnet wurden, kann es zu gravierenden Unterschieden bei der Angabe der Flächen kommen. Deshalb ist es wichtig die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen genau nachvollziehen zu können und diese gegebenenfalls nachzuprüfen.
Wichtig: Nachmessen kann bei der Betriebskostenabrechnung bares Geld sparen!
In der jährlichen Nebenkostenabrechnung müssen bei der Berechnung des Kostenanteils eines Mieters sowohl die Gesamtfläche einer Liegenschaft als auch die einzelne Wohnfläche angegeben werden, damit der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung prüfen kann.
Zunächst sollte jedoch geprüft werden, ob im Mietvertrag eine verbindliche Vereinbarung zur Berechnung und Umlage nach der Fläche getroffen wurde. Gibt es im Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung, gelten jeweils die gesetzlichen Regelungen zu preisfreiem und preisgebundenem, d.h. öffentlich gefördertem Wohnraum. In der Rechtsprechung wird jedoch regelmäßig die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet.
Hinweis: Man unterscheidet in Deutschland nach zwei unterschiedlichen Berechnungsvarianten, der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der DIN-Norm 277.
Bei preisgebundenem Wohnraum, beispielsweise Sozialwohnungen, ist seit 2004 die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich. Hier ist die Ermittlung der Flächen genau geregelt. Bei preisfreiem Wohnraum gibt es dazu keine gesetzliche Regelung, so dass der Vermieter wählen kann, mit welcher Methode die Wohnflächenermittlung vorgenommen wird.
Bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden neben den Hauptflächen auch Schwimmbäder oder Wintergärten als Wohnfläche angerechnet. Sollten sich in den Räumen versetzbare Raumteiler, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Badewannen, Einbaumöbel und Klimageräte befinden, so werden deren Untergründe ebenfalls miteinbezogen. Sämtliche Verkleidungen von Fenstern, Türrahmen, Sockel- und Schramm-Leisten dürfen ebenfalls nicht herausgerechnet werden.
Die Flächenberechnung bei Dachschrägen regelt die Wohnflächenverordnung über ein eindeutiges Maß. Ab einer “lichten” Raumhöhe von zwei Metern wird die volle Quadratmeter-Anzahl als Mittel genutzt, zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe bezieht man von der Wohnfläche 50% mit ein. Flächen unter einem Meter Raumhöhe werden gar nicht berücksichtigt.
Zudem bemisst die Wohnflächenverordnung bei Balkonen und Terrassen nur 25% der Fläche, die sich jedoch anheben kann, sobald die Lage aufwertende Besonderheiten aufweist. Eine weitere Unterscheidung findet bei Wintergärten statt. Den vollen Wohnflächenumfang darf der Vermieter als Berechnungsgrundlage nutzen, sobald eine Heizung vorhanden ist. Um die Hälfte vermindert sich die Fläche bei unbeheizten Wintergärten.
Folgende Grundflächen zählen nicht als Wohnfläche (gemäß WoFlV):
Besonderheiten:
Für die Berechnung nach DIN 277 wird nicht die Wohnfläche, sondern die sogenannte Nutz- und Verkehrsfläche herangezogen. So ergibt sich meist eine größere Grundfläche der gesamten Immobilie.
Anders als bei der Wohnflächenverordnung wird bei der Flächenberechnung nach DIN 277 die Höhe der Räume bei Dachschrägen oder Treppen nicht berücksichtigt. Auch Räume außerhalb der Wohnung wie Waschküchen, Kellerräume oder Garagen zählen hier mit zur Wohnfläche.
Sollte die Hausverwaltung die DIN-Norm 277 als Rechengrundlage nutzen, fällt das Ergebnis meist nachteilig für den Mieter aus. Die Räumlichkeiten und Flächen werden nicht als Wohnfläche, sondern als reine Nutzfläche betrachtet, was zu deutlichen Schwankungen in der Wohnfläche zu Ungunsten des Mieters führen kann. Beispielsweise werden Balkone nicht zu 25% berücksichtigt, sondern mit ganzen 100%.
Bei dieser Methode bildet die Grundfläche die Basis für die Berechnung. Nachdem die Brutto-Grundfläche durch die Maße der Wohnung ermittelt wurde, wird die Netto-Grundfläche berechnet, indem die Konstruktionsflächen, wie beispielsweise Wände, Nischen und Pfeiler abgezogen werden und die tatsächlich nutzbare Fläche übrig bleibt.
Im nächsten Schritt wird die Netto-Grundfläche dreifach in Nutz-, Verkehrs- und Funktions- bzw. Technikflächen unterteilt. Bei den Verkehrsflächen handelt es sich beispielsweise um Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Eingänge. Als Technikflächen sind Räumlichkeiten zur Unterbringung der zentralen betrieblichen Anlagen wie Heizungs- oder Maschinenräume zu verstehen.
Die Nutzfläche ist also ein Teil der Netto-Grundfläche (ohne Verkehrs- und Technikflächen) und damit auch Teil der Brutto-Grundfläche.
Die gesetzlichen Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche und die entsprechende Verteilung der Nebenkosten in der Abrechnung gelten allerdings nur bei einer Vereinbarung über Vorauszahlungen der Nebenkosten, nicht jedoch bei vereinbarter Zahlung einer Nebenkostenpauschale, da bei einer Pauschale die Wohnfläche oder der Verbrauch keine Rolle spielen; eine Pauschale wird unabhängig von diesen Messgrößen gezahlt.
Wenn die Berechnung des Mieters oder des Vermieters zur Wohnungsgröße von der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Wohnung abweicht, stellt sich die Frage, welche Wohnflächenangabe entscheidend bei der Nebenkostenabrechnung ist.
Grundsätzlich ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnflächengröße zur Umlage der Betriebskosten heranzuziehen. Da laut Rechtsprechung keine Verpflichtung zur Angabe der Wohnungsgröße vorliegt, fehlt oft diese Angabe im Vertrag.
Nach neuestem Urteil des BGH (30.5.2018, VIII ZR 220/17) ist bei der Kostenverteilung der Betriebskosten nur die tatsächliche Fläche maßgeblich. Es wurde damit die alte Rechtsprechung hinsichtlich der 10%-Grenze aufgehoben, wonach die angegebene Fläche bis zu 10% von der tatsächlichen Fläche abweichen darf.
Es ist also unerheblich, welche Mietgröße im Mietvertrag vereinbart wurde, da nach der jüngsten Rechtsprechung die in der Abrechnung zugrunde liegenden Flächen als maßgeblich anzusehen sind.
Hinweis: Die Betriebskosten müssen entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche berechnet und auf die Mieter verteilt werden, unabhängig von den vereinbarten Flächenangaben im Mietvertrag.
Etwaiger Leerstand berechtigt nicht zu einer Reduzierung der Gesamtflächen, da der Vermieter die auf den Leerstand entfallenden Kosten zu tragen hat. Hierzu befand der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 31.05.2006 (AZ.: VIII ZR 159/05), dass dem Grundgedanken des Vermietungsrisikos zu folgen ist. Der Vermieter trägt somit die Verantwortung des Leerstandes, insbesondere, da nicht gesagt werden kann, ob die Vermietung der leer stehenden Wohnfläche überhaupt gewünscht ist.
Somit dürfen Betriebskosten nicht durch eine Verkleinerung der Wohnfläche zu Ungunsten der verbleibenden Mieter reduziert werden.
Wenn Sie berechtigte Zweifel daran haben, dass die tatsächliche Größe des Mietobjekts nicht korrekt berücksichtigt wurde, müssen Sie dies im Rahmen des Widerspruchs zur Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres (Widerspruchsfrist) hinreichend darlegen und beweisen. Der Vermieter trägt dann die Beweislast im Hinblick auf die von ihm angesetzte tatsächliche Fläche.
Hinweis: Mieter können auf Grundlage der Wohnflächenverordnung (§§ 3 und 4 WoFlV) eigenständig oder durch einen Fachmann (Architekt oder Gutachter) die Richtigkeit der Wohnflächengröße nachmessen und überprüfen.
Sollte eine Flächenabweichung hinreichend begründet und durch eine Nachberechnung bewiesen worden sein, kann demnach vom Mieter die Betriebskostenzahlung gekürzt werden und die zuviel gezahlten Betriebskosten zurückgefordert werden. Umgekehrt kann der Vermieter die Betriebskostenzahlungen erhöhen und zuwenig gezahlte Betriebskosten nachfordern (BGH 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06).
Hinweis: Wir empfehlen Ihnen entweder die Flächen im Rahmen einer Belegeinsicht über die Berechnungs-/Ermittlungsgrundlagen oder den Grundriss des Vermieters zu prüfen oder über Schriftverkehr beim Vermieter zu erfragen, weshalb unterschiedliche Gesamtflächen und/oder/ bzw. abweichende Flächen z.B. im Vergleich zu der Vorjahresabrechnung angesetzt wurden.
Man sei sich gewiss, dass Abweichungen bei der Ermittlung der Wohnflächen zu einer falschen Nebenkostenabrechnung bei den Betriebskosten führen können. Eine Prüfung vom Experten wäre anzuraten, sobald die Art und Weise der Wohnflächenberechnung nicht eindeutig im Mietvertrag ausgewiesen ist oder man Dachschrägen oder Flächen in der Wohnung besitzt, die möglicherweise falsch berücksichtigt wurden.
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