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Wenn die Wohnung nicht mehr zum Leben passt, wird es Zeit für einen Tapetenwechsel. Bei der Kündigung des bestehenden Mietvertrags gibt es jedoch einiges zu beachten. Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, riskiert eine ungewollte Verlängerung des Mietverhältnisses und ungewollte Mehrkosten. Wir haben darum die wichtigsten Tipps zusammengestellt, damit bei Ihrer Kündigung alles glattgeht!
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Die Kündigungsfrist in Ihrem Mietvertrag ist bindend. Außerdem muss die neue Wohnung pünktlich zum Vertragsbeginn bezahlt werden. Überschneidungen der Verträge sind ärgerlich und können richtig ins Geld gehen.
Planen Sie daher im besten Falle Ihren Umzug möglichst langfristig. Nur so können Sie eine doppelte Mietzahlung sowie zusätzlichen Stress in dieser gewiss sowieso schon anstrengenden Übergangszeit vermeiden.
Besondere Beachtung sollten Sie auch der Kaution der neuen Wohnung schenken. Denn Ihre Kaution der gekündigten Wohnung werden Sie nur selten direkt nach Auszug zurückerhalten, um damit die neue Kaution zu begleichen. Der Grund: Vermieter haben ein Zurückbehaltungsrecht, um z.B. eventuelle Mietschulden oder ausstehende Kostenanteile der letzten Betriebskostenabrechnung zu decken.
Hinweis: Für die Kaution der neuen Wohnung können auch Ratenzahlungen in Frage kommen oder eine Bürgschaft. Die Möglichkeiten der Finanzierung sind vielfältig.
Juristisch ist die Kündigung eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung mit dem Ziel, ein bestehendes Vertragsverhältnis zu beenden. Damit eine fristgerechte Kündigung wirksam wird, muss die andere Vertragsseite nicht zustimmen.
Eine ordentliche Kündigung für den Mietvertrag kann im Prinzip jederzeit erfolgen, ohne Angabe von Gründen. Wichtig ist nur, dass die vorgeschriebenen Fristen und Formalien eingehalten werden.
Kündigen Sie schriftlich auf Papier und unterzeichnen Sie per Hand. Das Schreiben kann mithilfe einer Vorlage erstellt, aber auch formlos gehalten werden. Wird die Miete per Einzugsermächtigung abgebucht, widerrufen Sie diese zum Ende des Mietverhältnisses.
Hinweis: Der Versand per Fax, E-Mail oder Messenger ist ungültig, ebenso wie die mündliche Kündigung
Sorgen Sie unbedingt für einen Beweis, wann der Vermieter die von Ihnen unterschriebene Kündigungserklärung erhalten hat. Falls der Vermieter später das Gegenteil behauptet, liegt die Beweispflicht bei Ihnen.
Entscheidend ist nicht das Datum des Poststempels, sondern wann das Schreiben im Briefkasten des Vermieters ankommt. Um sicher zu gehen, empfiehlt sich das Versenden per Einschreiben.
Je nach Art des Einschreibens erhalten Sie eine Bestätigung über die Zustellung bis hin zur Unterschrift des Empfängers. Eine weitere Möglichkeit ist das persönliche Einwerfen in den Briefkasten des Vermieters, idealerweise im Beisein von Zeugen.
Vorsicht bei Übergabe-Einschreiben! Wenn der Empfänger zum Zeitpunkt der Zustellung nicht persönlich vor Ort ist, wird die Sendung bei der Post gelagert, bis sie abgeholt wird. Dadurch kann sich das Zustellungsdatum um Tage verzögern.
Falls der Vermieter das Schreiben absichtlich nicht abholt, oder die Zustellung bewusst vereitelt, sollten Sie dringend rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen. Daher eignet sich diese Form des Einschreibens nur, wenn kein Zeitdruck wegen der Frist besteht.
Unbefristete Mietverträge haben in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nur wenn der Vermieter die Kündigung bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats erhält, zählt der laufende Monat zur Frist dazu.
Samstage gelten dabei als Werktage. Trifft die Kündigung einen Tag später ein, ist der Monat von der Frist ausgenommen. Wer die dreimonatige Frist auf diese Weise verpasst, muss aber nicht erneut kündigen, sondern die Kündigung verschiebt sich automatisch um einen Monat nach hinten.
Wenn der Mietvertrag festlegt, dass der Mieter auch in einem kürzeren Zeitraum kündigen darf, muss die gesetzlich festgelegte Frist von drei Monaten nicht zwingend eingehalten werden. Eine verlängerte Frist hingegen ist aus Gründen des Mieterschutzes gesetzlich ausgeschlossen.
Hinweis: Die Dreimonatsfrist kann man nicht umgehen, wenn man dem Vermieter einen Nachmieter präsentiert. Diese Ausnahme gilt nur, wenn sie explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.
In einem Mietvertrag können Klauseln enthalten sein, die einen beiderseitigen Kündigungsverzicht regeln. Nicht selten findet man diese Absicherung des Vermieters, nicht nach drei Monaten wieder einen neuen Mieter suchen zu müssen.
Oftmals wird dazu ein Kalenderjahr vereinbart. In diesem Zeitraum dürfen sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietverhältnis nicht kündigen. Es können sogar auch bis zu vier Jahre vereinbart sein, dies ist legitim.
Bei Untermietverträgen hängt hingegen die Kündigungsfrist maßgeblich davon ab, ob Räume möbliert vermietet werden und wie lange das Mietverhältnis besteht. Bei unmöblierten Zimmern gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von zwei Wochen.
Werksmietwohnungen sind wiederum an die Arbeitsstelle gebunden. Das hat zur Folge: Endet das Beschäftigungsverhältnis, kann der Werksmietvertrag innerhalb eines Monats gekündigt werden.
Zeitmietverträge legen allerdings die Mietdauer zwingend fest. Sie haben nicht nur den Mietbeginn, sondern auch das Mietende bereits festgeschrieben. Mieter können in dieser Zeit höchstens von einer Sonderkündigung Gebrauch machen.
Hinweis: 14-tägige Kündigungsfristen aus alten DDR-Mietverträgen behalten weiterhin ihre Gültigkeit.
Unter bestimmten Voraussetzungen darf ein Mietverhältnis vom Mieter früher beendet werden, als es der Mietvertrag vorsieht. Diese sind:
Wenn der Vermieter eine Modernisierung anmeldet, darf der Mieter die betreffende Wohnung bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Das Sonderkündigungsrecht erlischt nach Ablauf dieser Frist. Bei einer anstehenden Mieterhöhung steht dem Mieter eine längere Frist für die Sonderkündigung zu. Bestehen nachweisbare Risiken für Ihre Gesundheit, etwa durch Schimmelbefall oder Baufälligkeit, darf auf der Stelle gekündigt werden.
Jegliche Sonderkündigung muss dazu schriftlich und fristgerecht erfolgen. In dem Schreiben muss der Kündigungsgrund angegeben werden, da es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt. Zum Beispiel die angekündigte Modernisierung. Wichtig ist auch, dass Sie handschriftlich unterzeichnen.
Hinweis: Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Sollte in Ihrem Mietvertrag eine solche Klausel zu finden sein, so ist sie rechtlich unwirksam.
Auch Vermieter dürfen in besonderen Fällen mit einer verkürzten Frist kündigen. Folgende Gründe kommen dafür in Frage:
Die fristlose Kündigung ist aber nur bei nachweisbar extremen Härtefällen zulässig. Vermieter sind zudem verpflichtet, vor der Kündigung eine Abmahnung zu schicken, um die Mieter zu warnen.
Die Betriebskostenvorauszahlung ist Teil der Miete. Wenn ein Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug gerät, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht.
Der Mieter muss dafür allerdings an zwei aufeinanderfolgenden Terminen entweder die ganze oder einen signifikanten Teil der Miete nicht gezahlt haben oder mit zwei Mieten über einen längeren Zeitraum im Rückstand gewesen sein.
Das bedeutet, dass auch ein Mindern der Betriebskostenvorauszahlung dazu führen kann, dass der Mietvertrag fristlos gekündigt wird. Besteht der Zahlungsrückstand jedoch nur aus Betriebskostenvorauszahlungen, dann muss er mindestens zwei Monatsmieten betragen, damit das Sonderkündigungsrecht greift.
Sollte also der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöht haben und der Mieter damit nicht einverstanden sein, so kann er diese nicht einfach ignorieren. Wenn er die erhöhte Vorauszahlung nicht zahlt und sich dadurch Mietschulden anhäufen, können diese zu einem Sonderkündigungsrecht seitens des Vermieters führen.
Zahlt der Mieter jedoch seine Betriebskostenvorauszahlungen nicht ganz und bleibt in der Wohnung wohnen, dann kann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Vorauszahlungen nicht mehr als Vorauszahlungen einfordern. Das heißt: Der Vermieter ist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Fehlen Teile der Vorauszahlung, dann kann er die Abrechnung nicht auf der Basis der theoretisch zu zahlenden, also geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung erstellen. Er kann nur die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in der Abrechnung verrechnen. Das, was der Mieter vorher schon nicht gezahlt hat, geht dann in eine eventuelle Nachzahlungsforderung ein.
Das heißt jedoch nicht automatisch, dass auch das Kündigungsrecht des Vermieters erlischt. Das passiert nur dann, wenn der Mieter die ausstehenden Zahlungen begleicht.
Generell gilt, dass ein Mieter einer fristlosen Kündigung wegen ausstehender Mieten entgehen kann, indem er den vollständigen geschuldeten Betrag zahlt. Den Betrag teilweise zu zahlen, reicht nicht aus. Er muss diesen jedoch beglichen haben, bevor er die Kündigung erhalten hat.
Vor Gericht wäre auch der Mieter in der Pflicht, zu beweisen, dass das der Fall war. Die Beweislast liegt in einem solchen Fall nicht beim Vermieter. Der Mieter hat für eine solche Zahlung auch durchaus Zeit und Gelegenheit, weil der Vermieter verpflichtet ist, ihn wegen der ausstehenden Miete abzumahnen.
Die Abmahnung ist vom Gesetzgeber als Warnung gedacht, dass die Konsequenz des Zahlungsverzuges tatsächlich eine Auflösung des Mietvertrages sein könnte. Eine Kündigung direkt nach der Abmahnung ist deswegen unzulässig. Zwischen Abmahnung und Kündigung muss genug Zeit verstreichen.
Bei Nachzahlungen liegt der Fall allerdings anders. Denn Nachzahlungsforderungen sind nicht mehr Teil der Miete. Die Miete beinhaltet wiederkehrende Zahlungen, während es sich bei einer Nachzahlungsforderung um eine Einmalzahlung handelt.
Deswegen führen nicht beglichene Nachzahlungen auch nicht automatisch zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Es müssen erschwerende Umstände hinzukommen, damit wegen einer nicht beglichenen Nachzahlung gekündigt werden kann.
So muss der geschuldete Betrag zum Beispiel besonders hoch sein, so dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es kommt außerdem darauf an, ob der Mieter gute Gründe dafür hatte, die Nachzahlung nicht zu leisten.
Ein Sonderkündigungsrecht tritt grundsätzlich nicht ein, wenn der geschuldete Betrag weniger als eine Monatsmiete beträgt oder wenn der Mieter fundierte Gründe hat, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben.
Auch wenn der Mieter mit der Höhe der Nachzahlung überfordert ist, weil er nicht genug Geld auf der hohen Kante hat, ist das noch kein Grund für eine fristlose Kündigung. Hier argumentiert das Recht zu seinen Gunsten und sagt, dass der Vermieter in diesem Fall zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt hat.
Der Mieter muss sich allerdings zu Ratenzahlungen bereit erklären und dem Vermieter so entgegenkommen. Das Recht ist im Hinblick auf die Zahlung von Nachforderungen recht mieterfreundlich, denn liegen keine erschwerenden Umstände vor, hat der Vermieter im Grunde nur die Möglichkeit, die Zahlung anzumahnen und sie dann vor Gericht einzuklagen.
Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann sich der Mieter beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält.
Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird.
Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er zum Beispiel diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag.
Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h. der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut.
Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll.
Hinweis: Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.
Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen.
Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:
Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann das ihn teuer zu stehen kommen. Kündigt er nur aus einem vorgeschobenen Eigenbedarf, weil der Mieter ihm möglicherweise unbequem ist, macht dies die Kündigung unwirksam.
Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen.
Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.
Um Ihre Wohnung richtig kündigen zu können, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten. Die folgende Liste gibt Ihnen einen Überblick über die notwendigen Schritte, um Ihre Wohnung kündigen zu können:
Falls Ihr Vermieter Ihre Kündigung nicht akzeptiert, sollten Sie rechtlichen Beistand suchen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und die Kündigung Ihrer Wohnung richtig durchzuführen.
Es kann vorkommen, dass ein Mieter nach der Kündigung nicht auszieht und somit die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Dies kann zu erheblichen Problemen führen, vor allem, wenn der Mieter keine neue Wohnung gefunden hat. In solchen Fällen gibt es einige Schritte, die Sie als Vermieter ergreifen können:
Sollten alle Gespräche scheitern und der Mieter weiterhin nicht ausziehen, bleibt Ihnen als Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen. Dies ist ein gerichtlicher Prozess, der zu einer Zwangsräumung führen kann. Beachten Sie jedoch, dass dieser Weg zeitaufwendig und kostenintensiv sein kann.
Die Polizei sollte in solchen Fällen nur als letzte Instanz eingeschaltet werden, wenn der Mieter trotz gerichtlicher Aufforderung zur Räumung immer noch nicht ausgezogen ist. In solchen Fällen kann die Polizei die Räumung durchsetzen und den Zugang zur Wohnung gewährleisten.
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