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Wer seine Wohnung untervermieten möchte, kann das nicht machen, ohne die gesetzlichen Regelungen zu beachten. Die Konsequenzen können sonst weitreichend sein, bis hin zur Kündigung des Hauptmieters. Erfahren Sie im Folgenden, in welchen Situationen der Vermieter sein Einverständnis geben muss und was noch alles bei der Untervermietung zu beachten ist.
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Grundsätzlich muss der Vermieter um seine Zustimmung gebeten werden, wenn ein Mieter beabsichtigt, einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Entsprechende Regelungen können bereits im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Hierbei ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über den potenziellen Untermieter in Kenntnis zu setzen. Das betrifft Angaben zur Person sowie inhaltliche Belange des Untermietvertrags. Betreffen die Informationen jedoch die Einkommensverhältnisse des Untermieters, so darf dem Vermieter diesbezüglich die Auskunft verweigert werden.
Vernachlässigt der Mieter allerdings seine Informationspflicht und lässt den Vermieter im Unklaren über die Person des Untermieters, so hat der Vermieter das Recht, sein Einverständnis nicht zu geben.
In manchen Fällen kann der Mieter aber auch einen Anspruch auf Erlaubnis seitens des Vermieters geltend machen, indem er ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung anführt. Dieses kann begründet sein, wenn:
Geschwister fallen allerdings nicht unter diese Regelung. Weiterhin muss man vom Vermieter keine Zustimmung einholen, wenn sich nur vorübergehend verwandte Personen oder Besuch für maximal acht Wochen in der Wohnung aufhalten. Diese Fälle werden nicht als Untermietverhältnis bewertet.
Mit Ausnahme der genannten Fälle muss ansonsten der Vermieter stets seine Zustimmung erteilen, wenn man ein Untermietverhältnis anstrebt, das gilt vor allem, wenn nicht nur ein Zimmer, sondern die gesamte Wohnung per Untermietvertrag vermietet werden soll.
Es ist dem Vermieter aus triftigen Gründen durchaus gestattet, diese Erlaubnis zu verweigern. Ein solcher zulässiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn die betreffende Wohnung durch die Aufnahme eines Untermieters überbelegt ist. Von einer Überbelegung wird in der Regel ausgegangen, wenn mehr Personen als Zimmer in der Wohnung vorhanden sind.
Ebenso kann der Vermieter das Untermietverhältnis untersagen, wenn vom Untermieter zu erwarten ist, dass dieser den Hausfrieden beeinträchtigen könnte oder dieser bereits Mietschulden aufkommen ließ.
Wenn der Vermieter allerdings keine nachvollziehbaren Gründe dafür angibt, weshalb er der Untervermietung nicht zustimmt, so gewährt dies dem betroffenen Mieter ein Sonderkündigungsrecht und ggf. Schadensersatz für die entfallenden Einnahmen aus der Untermiete.
Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters mit einem Untermietvertrag vermietet, dann riskiert er mit diesem Verhalten die mitunter fristlose Kündigung.
Hier liegt die Beweispflicht allerdings beim Vermieter, der nachweisen muss, dass die betreffende Wohnung anderen ohne sein Einverständnis zum Gebrauch überlassen wurde. Zudem muss er dem Mieter eine angemessene Frist gewähren, innerhalb derer das Untermietverhältnis aufgelöst werden muss, bevor er zum Mittel der Kündigung greift.
Wenn der Untermieter daraufhin oder in der Zwischenzeit auszieht, dann erlischt das Recht auf Kündigung. Wenn der Vermieter allerdings bereits längere Zeit von der unerlaubten Untervermietung gewusst und nichts unternommen hat, dann kann er nicht irgendwann plötzlich von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Wenn von Untervermietung die Rede ist, dann sind gesetzlich meist die Paragraphen 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch gemeint. Dort ist allerdings nicht die Rede von Untervermietung, sondern von der „Gebrauchsüberlassung an Dritte“.
Nicht immer ist aber die Aufnahme dieser sogenannten „Dritten“ in eine Wohnung, in der sie keine Mieter sind, eine Untervermietung. Ziehen zwei Menschen in einer Beziehung, ein Ehepaar oder eingetragene Lebenspartner zusammen oder zieht der eine jeweils beim anderen ein, so gelten unterschiedliche Regeln.
Manche sind ähnlich wie die der Untervermietung. Das gilt etwa für die Lebensgefährten oder umgangssprachlich ausgedrückt den Freund oder die Freundin. Soll dieser bzw. diese mit in die Wohnung ziehen und wird aber nicht in den Mietvertrag aufgenommen, so wird dieser Umstand behandelt wie eine normale Untervermietung.
Das heißt, der Vermieter muss um Erlaubnis gefragt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung 2003 festgelegt, dass ein Lebensgefährte oder eine Lebensgefährtin „Dritter“ bzw. „Dritte“ im Sinne des Gesetzes ist, denen „der Gebrauch der Mietsache eingeräumt wird“. Das heißt, die oben genannten Paragraphen kommen zur Anwendung. Allerdings mit einer Einschränkung und einer Ausnahme.
Jemand, der mit Freund oder Freundin zusammenziehen will, muss das dem Vermieter gegenüber nicht begründen, urteilte der BGH. Der Wunsch allein reicht, um das „berechtigte Interesse“ zu begründen, das in einem solchen Fall unterstellt wird. Und wenn keine schwerwiegenden Gründe vorliegen, durch die die Person dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, kann der Vermieter auch nicht ablehnen.
Und in einer Hinsicht gehört der Lebensgefährte tatsächlich zu dem Personenkreis, der nicht zu den „Dritten“ im Sinne von § 553 BGB zählt. Denn inzwischen sind Lebensgefährten, die mit einem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in dem Fall geschützt, dass dieser verstirbt.
Voraussetzung dafür ist, dass der gemeinsame Haushalt auf eine dauerhafte Nutzung ausgelegt war. Wenn also der Partner in einer Beziehung verstirbt, soll der andere die gemeinsame Wohnung nicht aufgeben müssen und ist vom Gesetz geschützt. Er oder sie tritt dann automatisch als Mieter in den Mietvertrag ein.
Der Personenkreis, der grundsätzlich einen besonderen Schutz genießt, sind Familienmitglieder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Sie sind explizit von der Gruppe der sogenannten „Dritten“ ausgenommen.
Das heißt, sie können - im Gegensatz zu einfachen Untermietern oder auch Lebensgefährten – ohne Zustimmung des Vermieters in einer Wohnung wohnen, in der sie nicht eine der Parteien im Mietvertrag sind.
Sie haben außerdem, genauso wie der Lebensgefährte, ein sogenanntes Eintrittsrecht im Todesfall des Mieters. Denn auch hier gilt: Verstirbt der Mieter, treten Ehegatten und Lebenspartner automatisch in den Mietvertrag ein.
Wenn sie es nicht tun, dann treten Kinder, die eventuell mit in der Wohnung leben, in den Mietvertrag ein. Ehegatten haben dabei immer Vorrang, während die Interessen der Kinder und die des Lebenspartners gleichwertig sind.
Alle Eintrittsberechtigten können die Fortführung des Mietverhältnisses innerhalb eines Monats ablehnen. Will niemand von den so berechtigten Bewohnern der Wohnung das Mietverhältnis fortsetzen, dann geht es automatisch an die Erben über.
Hinweis: Ob der Mietvertrag befristet ist oder nicht, ist unerheblich. In einem solchen Fall können die Berechtigten noch bis zum Ende des Mietvertrages in der Wohnung wohnen.
Ein Fall, wo der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung geben muss, ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine WG vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.
„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts.
Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können. Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung.
Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden.
Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen.
Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat.
Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern.
Für eine Wohngemeinschaft gibt es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann:
Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mitglieder bis zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts.
Das heißt, dass neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und dass bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als Mieter ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist.
In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.
Vermietet ein Mieter einen Teil seiner Wohnung unter, besteht zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter keine Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich durch die Gesetzeslage und den Umstand eines Untermietverhältnisses.
Die Nebenkosten, welche sich aus der Nutzung der Wohnung ergeben, müssen dem eigentlichen Vermieter immer vom Mieter und nicht vom Untermieter entrichtet werden, da der Vermieter gegen einen Untermieter keinen rechtlichen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten hat.
Welche Nebenkosten im Mietverhältnis entstehen, muss der Untervermieter im Vertrag mit dem Untermieter klar festlegen und beziffern. Inwiefern der Hauptmieter mit seinem Untermieter die Zahlung der Miete bzw. der Nebenkosten regelt, hängt einzig allein vom Vertragsverhältnis ab, welches beide miteinander schließen.
Hierbei wird in der Regel eine Warmmiete bzw. Inklusivmiete vereinbart, da für eine genaue Abrechnung an sich der Einbau zusätzlicher Zähler notwendig wäre. Außerdem ist es gerade bei Untermietverhältnissen mit Laufzeit von unter einem Jahr meist sehr mühselig, die Nebenkosten, welche jeder WG-Bewohner zu tragen hat, anteilig und gleichzeitig korrekt zu berechnen.
Bei längeren Untermietverhältnissen ist der einfachste Weg für die Aufteilung der Nebenkosten meist eine Umlage nach der bewohnten Quadratmeterzahl. Hierbei wird zwar der genaue Verbrauch der gemeinsam genutzten Räume wie Küche und Bad nicht berücksichtigt, jedoch werden bei diesem Verfahren speziell die Heizkosten, welche meist einen Großteil der Nebenkosten ausmachen, möglichst fair verteilt.
Sollte der Einfachheit halber eine Pauschalmiete bestimmt worden sein, sollte der Untervermieter den Nebenkostenanteil, welchen er pauschal auf den Untermieter umlegt, einem fairen Anteil seiner eigentlichen Nebenkostenvorauszahlung an den Hauptvermieter entsprechen.
Sollten die Nebenkosten trotzdem über den im Voraus geleisteten Zahlungen liegen, muss der Hauptmieter in diesem Fall für jene selbst aufkommen. Aus diesem Grund ergibt sich für einen Untermieter meist nur wenig Motivation energiesparend zu leben, was sich für den Hauptmieter wiederum negativ auswirken kann.
Für den Fall, dass genau dieses Szenario eintritt, können Hauptmieter und Untermieter in ihren Untermietvertrag eine Klausel einbeziehen, welche besagt, dass bei steigenden Nebenkosten der Untermieter einen Teil dieser mitzutragen hat. Hierfür sollte in jedem Fall eine feste Bezugsgröße gewählt werden, so dass es nicht zu Diskussionen kommt. Als feste Bezugsgrößen bieten sich neben der bewohnten Fläche auch der personenbezogene Verbrauch von Kalt- bzw. Warmwasser an.
Sollte der Vermieter aufgrund eines Untermieters die Miete für den Hauptmieter erhöhen wollen, ist jener nur dazu berechtigt, wenn es sich beim Untermieter wirklich um einen Außenstehenden und nicht um einen Ehe- oder Lebenspartner handelt. Bei Ehe- oder Lebenspartner ist eine Erhöhung der Miete nicht zulässig, da es sich hierbei nicht um ein Untermietverhältnis handelt.
Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen.
Dadurch sollen Kosten aufgefangen werden, die dadurch entstehen, dass mehr Menschen die Wohnung nutzen. Das kann zum Beispiel die Nebenkosten betreffen, weil sich der Verbrauch von warmem und kaltem Wasser oder etwa die Müllmenge erhöht. Dieser Zuschlag kann jedoch später nicht einzeln erhöht werden.
Wird der Zuschlag vereinbart, wird er Teil der Miete und kann im Übrigen auch nach Ende der Untervermietung nicht einfach wieder abgeschafft werden. Soll der Untermietzuschlag nur für eine bestimmte Zeit gezahlt werden, dann muss das vorher vereinbart werden.
Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.
Hinweis: Die Höhe der Miete des Untermieters muss sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt.
In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird.
Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt.
Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung.
Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen. Entstehen Schäden an der Wohnung, so steht dafür der Hauptmieter gerade, ggf. nach Auszug mit seiner Kaution. Der Hauptmieter muss diese Dinge dann mit dem Untermieter selbst klären.
Hinweis: Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.
Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird.
Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig.
Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, dass eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.
Die Frage der Untervermietung einer Wohnung an Touristen ist mit dem Inkrafttreten verschiedener Zweckentfremdungsgesetze besonders heikel geworden. Bei der derzeitigen Gesetzeslage ist häufig nicht klar, wer noch was darf. Dabei ist die Sonderbehandlung der Untervermietung an Touristen nicht neu.
2014 hat der Bundesgerichtshof die Untervermietung an Touristen bereits von der normalen Untervermietung abgetrennt und sie somit zu einem anderen Sachverhalt erklärt. In einem Urteil stellte der BGH fest, dass wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter erhält, er nicht automatisch davon ausgehen kann, dass sich diese auf die Vermietung an Touristen erstrecken würde.
Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter immer bei einer Untervermietung gefragt werden muss. Egal, an wen untervermietet werden soll. Doch in manchen Städten nimmt die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen teilweise überhand. Dort wird versucht, diesem Umstand mit speziellen Gesetzen Einhalt zu gebieten.
In Berlin etwa schiebt ein Zweckentfremdungsgesetz der Ferienwohnungsvermietung fast völlig den Riegel vor, solange sie mit Wohnungen betrieben wird, die auch für eine reguläre Vermietung geeignet wären. Es gibt nur sehr eng gesteckte Ausnahmen, die eine solche Nutzung erlauben.
Die tageweise oder wochenweise Vermietung an Feriengäste wird von dem Gesetz ansonsten als Zweckentfremdung definiert. Die Vermietung an Touristen ist im Grunde nur auf der Basis der 50-Prozent-Regel möglich. Das heißt, wenn jemand 50 Prozent seiner Wohnung weiterhin selbst nutzt, dann kann er, ohne besondere Genehmigung vom Bezirksamt, die andere Hälfte entweder als Büro nutzen oder etwa an Touristen untervermieten.
Sogar Zweitwohnungen waren vom Gesetz erfasst. Auch sie durften nicht ohne Genehmigung kurzzeitig untervermietet werden. Nach neuen Urteilen ist die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen jedoch möglich. Die Begründung: Die Untervermietung als Ferienwohnung würde sich nicht auf die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum auswirken. Denn das Zweckentfremdungsgesetz zielt genau darauf ab.
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