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Der Mietspiegel für Frankfurt am Main bildet beide Hälften der Wohnkosten ab: Die Nettokaltmiete liegt bei 14,45 € pro Quadratmeter, die Nebenkosten bei 4,24 €. Grundlage sind 595 von Mineko geprüfte Abrechnungen.
Kurz: In Frankfurt am Main fallen Nebenkosten von 4,24 € pro Quadratmeter und 3.753 € im Jahr an, gerechnet für 73,8 m² Wohnfläche. Das sind 351 € mehr als im Bundesschnitt. In 98 % der geprüften Abrechnungen fanden sich Fehler, im Schnitt in Höhe von 622 €.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Der offizielle Mietspiegel weist nur die Nettokaltmiete aus. Entscheidend für Mieter ist jedoch die Warmmiete. Indem Mineko Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung derselben Wohnung prüfen, können wir beide Hälften gemeinsam betrachten und miteinander abgleichen. Das ermöglicht einen einzigartigen Einblick in die tatsächlichen Wohnkosten, den sonst niemand bieten kann.
Frankfurts Wohnungsbestand reicht von Altbauten im Nordend und in Sachsenhausen bis zu jüngeren Wohnanlagen im Gallus. Dass Aufzugskosten in 64 % der Abrechnungen auftauchen, verweist auf einen erheblichen Bestand größerer und höherer Gebäude. Dort kommen zur Miete laufende Kosten für Betrieb und Wartung der technischen Anlagen hinzu.
Schornsteinfegerkosten erscheinen nur in 10 % der Abrechnungen. Das spricht dafür, dass viele Wohnungen nicht über eine eigene Feuerungsanlage im Gebäude versorgt werden, sondern unter anderem an Wärmenetze angeschlossen sind. Die Heizung bleibt dennoch der größte einzelne Posten und ist in 95 % der Abrechnungen enthalten.
Sanierte Altbauten und modernisierte Wohnanlagen können weniger Energie benötigen, zugleich aber neue laufende Kosten verursachen. Aufzüge, zentrale Wärmeversorgung und zusätzliche Gebäudetechnik müssen betrieben, geprüft und gewartet werden. Für Mieter entscheidet deshalb nicht allein der bauliche Zustand, sondern auch die konkrete Abrechnung.
Mit 3.753 € im Jahr liegen die Nebenkosten in Frankfurt am Main 351 € über dem Bundesschnitt von 3.402 €. Der Anstieg von +7,1 % fällt um 2,6 Punkte höher aus als die bundesweite Entwicklung von +4,5 %.
Das Streudiagramm ordnet die untersuchten Städte nach zwei Dimensionen. Waagerecht steht die Kaltmiete, senkrecht stehen die Nebenkosten. Frankfurt am Main ist rot markiert und lässt sich so zugleich beim Grundpreis des Wohnens und bei der zweiten Miete einordnen.
Die monatliche Warmmiete liegt bei 1.379 €. Davon entfallen 1.066 € auf die Kaltmiete und 313 € auf die Nebenkosten. Die zweite Miete macht damit 23 % der gesamten Zahlung aus.
Zur Einordnung: Frankfurt am Main liegt bei den jährlichen Nebenkosten 351 € über dem Bundesschnitt. Gleichzeitig ist der Anstieg um 2,6 Punkte schneller als bundesweit. Für Mieter erhöht sich damit nicht nur das Kostenniveau, sondern auch das Risiko weiterer Nachzahlungen.
Die Einzelpositionen zeigen, welche laufenden Leistungen die zweite Miete bestimmen und wie stark sich ihre Beträge verändert haben. Besonders auffällig sind die Zuwächse bei Warmwasser, Heizung, Aufzug und Versicherungen, während mehrere andere Kostenarten zurückgehen.
Der Rückgang um -50,6 % hängt mit dem zum 30.06.2024 entfallenen Nebenkostenprivileg zusammen. Trotzdem taucht die Position Gemeinschaftsantenne, Kabel noch in 54 % der geprüften Abrechnungen auf und kostet dort im Schnitt 74 € im Jahr.
Auch sonstige Betriebskosten sinken um -36,1 %, Schornsteinfegerkosten um -11,5 % und Entwässerungskosten um -10,3 %. Ob Kabelkosten noch für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angesetzt werden dürfen, muss anhand von Leistungszeitraum und Vertragsgrundlage geprüft werden. Alles zu Kabelgebühren »
Die Heizung ist mit 1,26 € pro Quadratmeter im Monat der größte einzelne Nebenkostenposten in Frankfurt am Main. Sie erscheint in 95 % der Abrechnungen und kostet im Schnitt 1.119 € pro Jahr. Der Anstieg um +21,4 % belastet die Warmmiete besonders deutlich.
Der wichtigste Prüfpunkt: Nach der Heizkostenverordnung müssen Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig verteilt werden. Unsere Prüfer gleichen den Gesamtverbrauch, den Verteilerschlüssel, die Ablesewerte und die Vorauszahlungen miteinander ab. Reparaturen an der Heizungsanlage dürfen nicht als laufende Betriebskosten umgelegt werden. Alles zu Heizkosten »
Warmwasser verteuert sich in Frankfurt am Main mit +28,8 % stärker als jede andere hier näher betrachtete Position. Der Posten beträgt 0,68 € pro Quadratmeter im Monat und 598 € im Jahr. Er findet sich in 72 % der geprüften Abrechnungen.
Worauf unsere Prüfer achten: Bei zentral erzeugtem Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Verbrauchswerte müssen nachvollziehbar erfasst und die Kosten für Erwärmung und Wasserversorgung sauber zugeordnet werden. Schätzungen, unplausible Ablesewerte oder eine doppelte Erfassung können den Anteil des Mieters erhöhen. Alles zu Wasserkosten »
Versicherungen stehen in 98 % der Frankfurter Abrechnungen und gehören damit zu den am weitesten verbreiteten Positionen. Sie kosten durchschnittlich 0,38 € pro Quadratmeter im Monat beziehungsweise 338 € im Jahr. Der Anstieg um +15,1 % macht eine genaue Trennung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Policen relevant.
Häufigster Fehler: Nach der Betriebskostenverordnung sind insbesondere sachbezogene Gebäudeversicherungen und bestimmte Haftpflichtversicherungen umlagefähig. Nicht jede Police des Vermieters gehört jedoch in die Nebenkostenabrechnung. Kosten für Rechtsschutz, Mietausfall oder private Absicherungen müssen ausgesondert werden, ebenso Verwaltungsaufschläge. Alles zu Versicherungen »
Aufzugskosten erscheinen in 64 % der Frankfurter Abrechnungen. Sie liegen bei 0,25 € pro Quadratmeter im Monat und 217 € im Jahr. Mit +17,2 % steigen sie deutlich und verteuern vor allem Wohnungen in größeren Gebäuden und modernisierten Beständen.
Der wichtigste Prüfpunkt: Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage laufender Aufzugskosten, etwa für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung und regelmäßige Wartung. Reparaturen und die Erneuerung von Bauteilen bleiben Sache des Vermieters. Bei Vollwartungsverträgen ist deshalb zu prüfen, ob darin nicht umlagefähige Instandsetzungsanteile enthalten sind. Alles zu Aufzugskosten »
Die Straßenreinigung wird in 95 % der Frankfurter Abrechnungen angesetzt. Der durchschnittliche Betrag liegt bei 0,09 € pro Quadratmeter im Monat und 76 € im Jahr. Der Anstieg um +10,3 % erhöht einen Posten, den fast alle geprüften Haushalte tragen.
Worauf unsere Prüfer achten: Nach der Betriebskostenverordnung können laufende Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung sowie entsprechende regelmäßig ausgeführte private Leistungen umlagefähig sein. Der abgerechnete Betrag muss zum Grundstück gehören und nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt werden. Einmalige Sondermaßnahmen, nicht belegte Fremdleistungen oder Kosten für andere Grundstücke dürfen Mietern nicht zugerechnet werden. Alles zu Straßenreinigung und Müll »
Zwei Fristen laufen unabhängig voneinander. Die eine bindet Ihren Vermieter, die andere Sie.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Versäumt er die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben muss er Ihnen trotzdem auszahlen.
Noch keine Abrechnung für 2025 erhalten? Dann läuft die Zeit für Ihren Vermieter, nicht für Sie.
Ihre Einwendungsfrist läuft zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, nicht ab dem Abrechnungsjahr. Eine Abrechnung für 2024, die Ihnen im Oktober 2025 zugestellt wurde, können Sie heute noch angreifen.
Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, beginnt die Frist erst mit Zugang einer korrekten Abrechnung. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Erstellungsdatum. Zum ausführlichen Fristenrechner »
Wir sind nicht der offizielle Mietspiegel für Frankfurt am Main. Diesen gibt in der Regel die zuständige Kommune heraus. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist die maßgebliche Grundlage bei Mieterhöhungen.
Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Der offizielle Mietspiegel endet bei der Nettokaltmiete. Unsere Auswertung basiert nicht auf Befragungen, sondern auf echten Unterlagen: geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Position wurde von einem Prüfer einzeln durchgerechnet.
Für Kommunen, Verwaltungen, Mietervereine und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir ausführliche Auswertungen bereit. Zur Zusammenarbeit » oder direkt an [email protected]
Datenbasis: 595 Nebenkostenabrechnungen aus Frankfurt am Main, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 98 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 98 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Vollständige Methodik und Datenqualitätskriterien »
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel Frankfurt am Main" zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
Weil jede Position der Durchschnitt nur der Abrechnungen ist, in denen sie tatsächlich vorkommt. Der Gesamtwert von 4,24 € je Quadratmeter ist dagegen der Median über alle Frankfurt am Mainer Abrechnungen und liegt deshalb unter der Summe der Einzelpositionen.
In der Regel nicht mehr. Das Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse ist zum 30.06.2024 entfallen, seitdem dürfen Sammelverträge grundsätzlich nicht mehr pauschal über die Betriebskosten umgelegt werden. Steht in Ihrer Frankfurt am Mainer Abrechnung noch eine Kabelposition, lohnt der genaue Blick.
595. Alle Werte auf dieser Seite stammen aus echten, von unseren Prüfern durchgerechneten Abrechnungen und Mietverträgen aus Frankfurt am Main, nicht aus einer Befragung. Ausgewiesen ist jeweils der Median.
22,7 %. Bei einer Warmmiete von 1.379 € für 73,8 m² entfallen 1.066 € auf die Kaltmiete und 313 € auf die Nebenkosten. Damit ist rund jeder fünfte Euro zweite Miete.
Aus 595 von Mineko geprüften Abrechnungen ergeben sich für Frankfurt am Main 4,24 € pro Quadratmeter und Monat, also 3.755 € im Jahr bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73,8 m². Das liegt 353 € über dem bundesweiten Vergleichswert von 3.402 €.
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Sie recherchieren zu Mietpreisen oder Nebenkosten? Gerne stellen wir Ihnen unsere Datengrundlage, Diagramme, Pressematerialien und weitere Auswertungen zur Verfügung.
Für Jobcenter, Sozialämter, Kommunen und Mietspiegelstellen bieten wir Datenauswertungen und professionelle Prüfungen mit messbaren Einsparpotenzialen.
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Abrechnung hochladen, in 48 Stunden Prüfbericht und Widerspruchsschreiben erhalten.
Bei über 16 Rechtsschutzversicherungen inbegriffen, sonst kostenlose Prüfung - nach Prüfung entscheiden Sie, ob Sie Prüfbericht und Widerspruchsschreiben ab 49 € erwerben möchten.
Bei Gewerbe zählt der Mietvertrag, nicht die BetrKV. Wir prüfen Vertrag und Abrechnung zusammen, rückwirkend bis zu drei Jahre. Individuelles Angebot.
Für gewerbliche Mieter bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an.
