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In Freiburg beträgt die Kaltmiete 10,40 € pro Quadratmeter, hinzu kommen 3,53 € Nebenkosten. Grundlage sind 81 Prüfungen von Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung - damit werden beide Hälften der Rechnung sichtbar.
Kurz: Die Nebenkosten in Freiburg liegen bei 3,53 € pro Quadratmeter im Monat und 3.128 € im Jahr. Die ausgewerteten Wohnungen sind im Schnitt 73,8 m² groß, die jährlichen Nebenkosten liegen 274 € unter dem Bundesschnitt. In 99 % der geprüften Abrechnungen fanden sich Fehler, im Schnitt in Höhe von 552 €.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Der offizielle Mietspiegel weist nur die Nettokaltmiete aus. Mieter zahlen jedoch die Warmmiete: in Freiburg im Schnitt 1.028 €, zusammengesetzt aus 768 € Kaltmiete und 261 € Nebenkosten. Weil Mineko den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung derselben Wohnung prüft, können wir beide Hälften gemeinsam ausweisen. Das kann sonst niemand.
In der Wiehre, in Herdern und im Stühlinger treffen gründerzeitliche Häuser auf später ergänzte Wohnbauten. Unterschiedliche Dämmstandards, Heizsysteme und Gebäudetechnik sorgen dafür, dass Wohnungen mit ähnlicher Kaltmiete bei der Warmmiete deutlich auseinanderliegen können. Heizung erscheint in 95 % der geprüften Abrechnungen und ist mit 1,01 € pro Quadratmeter der größte einzelne Posten.
Vauban und Rieselfeld stehen für jüngere Gebäude, kompakte Bebauung und modernere Energieversorgung. Fernwärme und energetische Modernisierung können den Verbrauch begrenzen, doch Betrieb, Wartung und Verteilung bleiben abrechnungsrelevant. Für Mieter entscheidet deshalb nicht allein das Baujahr, sondern auch, wie die laufenden Kosten vertraglich verteilt und abgerechnet werden.
Aufzüge finden sich in 44 % der ausgewerteten Abrechnungen. Das verweist auf einen Bestand, in dem modernisierte Altbauten, größere Wohnanlagen und neuere Quartiere nebeneinanderstehen. Zusätzliche Gebäudetechnik kann den Wohnkomfort erhöhen, bringt aber weitere umlagefähige Betriebs- und Wartungskosten mit sich.
Die jährlichen Nebenkosten betragen in Freiburg 3.128 € und liegen damit 274 € unter dem Bundeswert von 3.402 €. Während der Bundesschnitt um +4,5 % gestiegen ist, sanken die Freiburger Nebenkosten um -9,7 %. Der Abstand in der Entwicklung beträgt -14,2 Punkte.
Das Streudiagramm ordnet die Städte nach zwei Kostenblöcken: Waagerecht steht die Kaltmiete, senkrecht stehen die Nebenkosten. Freiburg ist rot markiert. So lässt sich erkennen, ob die Gesamtbelastung vor allem aus einer hohen ersten oder einer hohen zweiten Miete entsteht.
Wer in Gelsenkirchen 6,25 € Kaltmiete und 3,68 € Nebenkosten zahlt, gibt anteilig mehr für Betriebskosten aus als jemand in Heilbronn mit 11,94 € Kaltmiete und 3,51 € Nebenkosten. In Freiburg machen die Nebenkosten 25 % der Warmmiete aus.
Die Kaltmiete liegt bei 10,40 € pro Quadratmeter, die Nebenkosten bei 3,53 €. Für die durchschnittliche Wohnfläche von 73,8 m² ergibt sich eine Warmmiete von 1.028 €, wobei die Nebenkosten 25 % ausmachen.
Zur Einordnung: Freiburg liegt bei den jährlichen Nebenkosten 274 € unter dem Bundesschnitt. Der Rückgang um -9,7 % hebt sich von der bundesweiten Entwicklung von +4,5 % ab. Für Mieter bleibt die Prüfung dennoch relevant, weil 99 % der untersuchten Abrechnungen Fehler enthielten.
Die Einzelpositionen zeigen, welche Leistungen die Nebenkosten prägen und wie häufig sie in den geprüften Abrechnungen vorkommen. Besonders große Veränderungen sollten anhand der Belege und des vereinbarten Verteilerschlüssels geprüft werden.
Mit -67,1 % verzeichnet Gemeinschaftsantenne, Kabel den stärksten Rückgang. Ursache ist das Ende des Nebenkostenprivilegs. Trotzdem erscheint die Position noch in 30 % der Freiburger Abrechnungen und kostet dort im Schnitt 42 € im Jahr.
Auch Sonstige Betriebskosten mit -67 %, Allgemeinstrom mit -65,5 % und Hauswartkosten mit -30,1 % gingen zurück. Ob Kabelkosten noch angesetzt werden dürfen, hängt vom Abrechnungszeitraum und der konkreten vertraglichen Grundlage ab. Alles zu Kabelgebühren »
Warmwasser kostet in Freiburg 0,82 € pro Quadratmeter im Monat und erscheint in 88 % der Abrechnungen. Mit 730 € pro Jahr gehört es zu den großen laufenden Belastungen. Der Anstieg um +21,4 % wirkt sich deshalb spürbar auf die Warmmiete aus.
Der wichtigste Prüfpunkt: Bei zentraler Warmwasserbereitung richtet sich die Verteilung nach der Heizkostenverordnung und muss Verbrauch sowie Grundkosten nachvollziehbar trennen. Prüfer kontrollieren Abrechnungszeitraum, Zählerstände, Verteilerschlüssel und die Abgrenzung zur Heizung. Nicht umlagefähige Reparaturen oder unplausible Schätzungen dürfen die Kosten nicht erhöhen. Alles zu Wasserkosten »
Aufzugskosten liegen in Freiburg bei 0,32 € pro Quadratmeter im Monat und betreffen 44 % der geprüften Abrechnungen. Der Anstieg um +79,7 % fällt besonders deutlich aus. Mieter zahlen dabei für den laufenden Betrieb, die Überwachung, Reinigung und umlagefähige Wartungsarbeiten, nicht für Reparaturen.
Häufigster Fehler: Nach der Betriebskostenverordnung sind laufende Aufzugskosten umlagefähig, Instandsetzung und Erneuerung jedoch nicht. Wartungsverträge enthalten häufig sowohl Betriebs- als auch Reparaturanteile, die sauber getrennt werden müssen. Unsere Prüfer gleichen Rechnungen, Vertrag und Umlageschlüssel ab und achten auf Kosten, die dem Eigentümer zuzuordnen sind. Alles zu Aufzugskosten »
Versicherungen stehen in 95 % der Freiburger Abrechnungen und kosten 0,31 € pro Quadratmeter im Monat. Auf das Jahr gerechnet sind das 274 €. Der Anstieg um +27,7 % macht eine genaue Prüfung der angesetzten Policen und ihrer Umlagefähigkeit sinnvoll.
Worauf unsere Prüfer achten: Die Betriebskostenverordnung erlaubt insbesondere die Umlage bestimmter Gebäude- und Haftpflichtversicherungen. Private Policen des Vermieters, Rechtsschutz oder Mietausfallrisiken gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Auch zusammengefasste Versicherungspakete müssen so aufgeschlüsselt sein, dass nicht umlagefähige Bestandteile erkennbar bleiben. Alles zu Versicherungen »
Die Straßenreinigung ist mit 0,17 € pro Quadratmeter im Monat kleiner als die großen Energieposten, stieg aber um +120 %. Sie taucht in 42 % der geprüften Abrechnungen auf und kostet im Jahr 146 €. Abgerechnet werden können laufende kommunale Gebühren oder beauftragte Reinigungsleistungen.
Der wichtigste Prüfpunkt: Straßenreinigung und Müllbeseitigung sind nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig, wenn Mietvertrag und Abrechnung dies tragen. Prüfer vergleichen Gebührenbescheide, Dienstleisterrechnungen und den verwendeten Verteilerschlüssel. Kosten für einmalige Sondermaßnahmen, nicht belegte Leistungen oder falsch zugeordnete Flächen sind abzugrenzen. Alles zu Straßenreinigung und Müll »
Gartenpflege erscheint in 53 % der Freiburger Abrechnungen und liegt bei 0,14 € pro Quadratmeter im Monat. Daraus ergeben sich 125 € pro Jahr. Der Anstieg um +28,2 % kann aus höheren laufenden Pflegekosten resultieren, darf aber keine Herstellung oder grundlegende Umgestaltung der Außenanlage enthalten.
Häufigster Fehler: Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung regelmäßig wiederkehrende Arbeiten wie Pflege, Rückschnitt und das Ersetzen abgestorbener Pflanzen. Die erstmalige Anlage eines Gartens, größere Umgestaltungen und reine Instandsetzungsarbeiten trägt dagegen der Vermieter. Unsere Prüfer kontrollieren Leistungsnachweise, Rechnungen und die Abgrenzung einmaliger Maßnahmen von laufender Pflege. Alles zu Gartenpflege »
Zwei Fristen laufen unabhängig voneinander. Die eine bindet Ihren Vermieter, die andere Sie.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Versäumt er die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben muss er Ihnen trotzdem auszahlen.
Noch keine Abrechnung für 2025 erhalten? Dann läuft die Zeit für Ihren Vermieter, nicht für Sie.
Ihre Einwendungsfrist läuft zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, nicht ab dem Abrechnungsjahr. Eine Abrechnung für 2024, die Ihnen im Oktober 2025 zugestellt wurde, können Sie heute noch angreifen.
Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, beginnt die Frist erst mit Zugang einer korrekten Abrechnung. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Erstellungsdatum. Zum ausführlichen Fristenrechner »
Wir sind nicht der offizielle Mietspiegel für Freiburg. Diesen gibt in der Regel die zuständige Kommune heraus. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist die maßgebliche Grundlage bei Mieterhöhungen.
Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Der offizielle Mietspiegel endet bei der Nettokaltmiete. Unsere Auswertung basiert nicht auf Befragungen, sondern auf echten Unterlagen: geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Position wurde von einem Prüfer einzeln durchgerechnet.
Für Kommunen, Verwaltungen, Mietervereine und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir ausführliche Auswertungen bereit. Zur Zusammenarbeit » oder direkt an [email protected]
Datenbasis: 81 Nebenkostenabrechnungen aus Freiburg, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 99 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 99 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Vollständige Methodik und Datenqualitätskriterien »
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel Freiburg" zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
25,3 %. Bei einer Warmmiete von 1.028 € für 73,8 m² entfallen 768 € auf die Kaltmiete und 261 € auf die Nebenkosten. Damit ist mehr als jeder vierte Euro zweite Miete.
Nein. Den offiziellen Mietspiegel für Freiburg gibt die zuständige Kommune heraus; er weist ausschließlich die Nettokaltmiete aus. Unsere Auswertung ist eine unabhängige Erhebung auf Basis echter, geprüfter Abrechnungen und deckt zusätzlich die Betriebskosten ab.
Im Schnitt 1.028 € pro Monat für eine 73,8 m² große Wohnung. Das sind 10,40 € Kaltmiete und 3,53 € Nebenkosten je Quadratmeter. Der offizielle Mietspiegel zeigt nur den Kaltmieten-Teil, wir zeigen beide Hälften der Rechnung.
Nein, sie sind sogar gefallen: -9,7 % gegenüber dem Vorjahr, während der bundesweite Vergleichswert um +4,5 % zulegte. Freiburg entwickelt sich damit deutlich günstiger als der Bundestrend.
Aus 81 von Mineko geprüften Abrechnungen ergeben sich für Freiburg 3,53 € pro Quadratmeter und Monat, also 3.126 € im Jahr bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73,8 m². Das liegt 276 € unter dem bundesweiten Vergleichswert von 3.402 €.
Nutzen Sie Deutschlands größte Datengrundlage zu kalten und warmen Nebenkosten für Recherchen, Auswertungen und Kooperationen.
Sie recherchieren zu Mietpreisen oder Nebenkosten? Gerne stellen wir Ihnen unsere Datengrundlage, Diagramme, Pressematerialien und weitere Auswertungen zur Verfügung.
Für Jobcenter, Sozialämter, Kommunen und Mietspiegelstellen bieten wir Datenauswertungen und professionelle Prüfungen mit messbaren Einsparpotenzialen.
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Abrechnung hochladen, in 48 Stunden Prüfbericht und Widerspruchsschreiben erhalten.
Bei über 16 Rechtsschutzversicherungen inbegriffen, sonst kostenlose Prüfung - nach Prüfung entscheiden Sie, ob Sie Prüfbericht und Widerspruchsschreiben ab 49 € erwerben möchten.
Bei Gewerbe zählt der Mietvertrag, nicht die BetrKV. Wir prüfen Vertrag und Abrechnung zusammen, rückwirkend bis zu drei Jahre. Individuelles Angebot.
Für gewerbliche Mieter bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an.
