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Der Mietspiegel für Gelsenkirchen bildet nur eine Hälfte der Wohnkosten ab: Die Nettokaltmiete liegt bei 6,25 € pro Quadratmeter. Hinzu kommen durchschnittlich 3,68 € Nebenkosten. Grundlage der Auswertung sind 112 geprüfte Abrechnungen - damit werden beide Hälften der Rechnung sichtbar.
Kurz: In Gelsenkirchen fallen durchschnittlich 3,68 € Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat an, bei 76,4 m² sind das 3.374 € im Jahr. Damit liegt die Stadt 28 € unter dem Bundesschnitt. In 92 % der geprüften Abrechnungen fanden sich Fehler, der durchschnittliche Fehlerbetrag betrug 393 €.
Diese Seite behandelt Wohnraum. Bei Gewerbe gilt die Betriebskostenverordnung nicht zwingend, dort entscheidet allein der Mietvertrag.
Der offizielle Mietspiegel weist nur die Nettokaltmiete aus. Was Mieter tatsächlich zahlen, ist jedoch die Warmmiete: in Gelsenkirchen durchschnittlich 759 €, zusammengesetzt aus 478 € Kaltmiete und 281 € Nebenkosten. Weil Mineko den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung derselben Wohnung prüft, können wir beide Hälften der Wohnkosten gemeinsam ausweisen. Das ermöglicht einen einzigartigen Einblick in die tatsächlichen Wohnkosten, den sonst niemand bieten kann.
In Stadtteilen wie Schalke, Ückendorf und Buer treffen ältere Mehrfamilienhäuser auf modernisierte Bestände. Der Aufzug erscheint nur in 17 % der Abrechnungen. Das deutet auf viele Gebäude hin, in denen technische Gemeinschaftsanlagen eine geringere Rolle spielen, während energetischer Zustand und Heizsystem die laufenden Kosten stärker bestimmen.
Heizkosten stehen in 85 % der Abrechnungen und bilden mit 1,23 € den größten einzelnen Posten. Schornsteinfegerkosten tauchen dagegen nur in 17 % auf. Das spricht dafür, dass zentrale Wärmeversorgung und Fernwärme in Teilen der Stadt klassische Feuerungsanlagen im Gebäude ersetzen.
Sanierungen können den Energieverbrauch senken, bringen aber mitunter neue Wartungs-, Reinigungs- oder Betriebskosten mit sich. Gerade in gemischten Quartieren entscheidet deshalb nicht allein die Bauzeit über die Warmmiete, sondern auch, welche Technik nachgerüstet wurde und wie deren Kosten verteilt werden.
Mit jährlichen Nebenkosten von 3.374 € liegt Gelsenkirchen 28 € unter dem bundesweiten Wert von 3.402 €. Die Nebenkosten stiegen um +2,5 % und damit langsamer als im Bund, wo der Anstieg +4,5 % betrug. Der Abstand beim Tempo beträgt -2 Punkte.
Das Streudiagramm ordnet die untersuchten Städte nach ihren Wohnkosten ein. Auf der waagerechten Achse steht die Kaltmiete, auf der senkrechten Achse stehen die Nebenkosten. Gelsenkirchen ist rot markiert und lässt sich so direkt mit Städten anderer Miet- und Betriebskostenniveaus vergleichen.
Wer in Magdeburg 6,78 € Kaltmiete und 3,51 € Nebenkosten zahlt, gibt anteilig mehr für Betriebskosten aus als jemand in Heidelberg mit 12,74 € Kaltmiete und 4,14 € Nebenkosten. In Gelsenkirchen machen die Nebenkosten 37 % der Warmmiete aus.
Die Kaltmiete beträgt 6,25 € pro Quadratmeter, die Nebenkosten weitere 3,68 €. Bei einer Wohnfläche von 76,4 m² ergibt das eine monatliche Warmmiete von 759 €. Der Nebenkostenanteil liegt bei 37 %.
Zur Einordnung: Gelsenkirchen liegt bei den jährlichen Nebenkosten 28 € unter dem Bund. Der Anstieg von +2,5 % fällt langsamer aus als die bundesweiten +4,5 %. Für Mieter bleibt die Prüfung dennoch relevant, denn 92 % der untersuchten Abrechnungen enthielten Fehler.
Die Einzelpositionen zeigen, welche laufenden Ausgaben die zweite Miete bestimmen und wie häufig sie in den geprüften Abrechnungen vorkommen. Dabei stehen deutliche Anstiege bei Warmwasser und sonstigen Betriebskosten sinkenden Ausgaben für Heizung, Kabel und Schornsteinfeger gegenüber.
Das Nebenkostenprivileg ist zum 30.06.2024 entfallen. Entsprechend verzeichnen Gemeinschaftsantenne und Kabel in Gelsenkirchen den stärksten Rückgang. Trotzdem taucht die Position noch in 56 % der geprüften Abrechnungen auf und kostet im Schnitt 87 € im Jahr.
Auch Schornsteinfegerkosten gingen um -44,4 % zurück, Straßenreinigung um -10,2 % und Heizung um -9 %. Ob Kabelkosten noch abgerechnet werden durften, hängt insbesondere vom Abrechnungszeitraum und der konkreten Vertragsgrundlage ab. Alles zu Kabelgebühren »
Warmwasser kostet in Gelsenkirchen durchschnittlich 0,62 € pro Quadratmeter und Monat. Der Anstieg um +54,6 % macht die Position zu einem wesentlichen Treiber der Nebenkosten. Abgerechnet werden die Erwärmung des Wassers und, je nach Ausweis in der Abrechnung, der zugehörige Wasserverbrauch.
Der wichtigste Prüfpunkt: Bei zentraler Warmwasserversorgung richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung. Prüfer kontrollieren, ob Verbrauchswerte, Brennstoffkosten und die Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser nachvollziehbar sind. Fehler entstehen häufig durch geschätzte Verbräuche, unklare Rechenwege oder doppelt angesetzte Wasserkosten. Alles zu Wasserkosten »
Aufzugskosten erscheinen nur in 17 % der Gelsenkirchener Abrechnungen, sind dort mit 0,33 € pro Quadratmeter im Monat aber spürbar. Der Anstieg um +22,9 % kann höhere Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Wartung und Reinigung widerspiegeln. Nicht jede Arbeit am Aufzug darf jedoch auf Mieter umgelegt werden.
Häufigster Fehler: Nach der Betriebskostenverordnung sind laufende Aufzugskosten umlagefähig, Reparaturen und die Beseitigung technischer Defekte dagegen nicht. In Wartungsverträgen können umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen gemeinsam berechnet sein. Unsere Prüfer trennen deshalb Betrieb, Wartung und Prüfung von Instandsetzung und Ersatzteilen und kontrollieren zusätzlich den vereinbarten Verteilerschlüssel. Alles zu Aufzugskosten »
Die Gebäudereinigung steht in 63 % der geprüften Abrechnungen und kostet durchschnittlich 0,21 € pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Position um +19,7 %. Bezahlt werden regelmäßig gereinigte Gemeinschaftsflächen, nicht Arbeiten innerhalb einzelner Wohnungen.
Worauf unsere Prüfer achten: Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung laufende Reinigungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile. Einmalige Grundreinigungen nach Bauarbeiten, Reparaturen oder Wohnungsräumungen gehören nicht ohne Weiteres in die Abrechnung. Auch Überschneidungen mit Hausmeisterleistungen können zu Doppelansätzen führen. Geprüft werden daher Leistungsumfang, Rechnungen, Ausführungsrhythmus und Kostenverteilung. Alles zu Hausmeisterkosten »
Sonstige Betriebskosten verzeichneten in Gelsenkirchen mit +87,1 % den stärksten Anstieg. Sie erscheinen in 69 % der Abrechnungen und liegen bei 0,13 € pro Quadratmeter im Monat. Die Sammelbezeichnung allein erklärt jedoch nicht, welche konkrete laufende Leistung bezahlt wird.
Der wichtigste Prüfpunkt: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet sein; eine pauschale Auffangklausel reicht regelmäßig nicht. Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten, nicht Verwaltung, Reparatur oder Instandhaltung. Unsere Prüfer gleichen deshalb jede Unterposition mit dem Mietvertrag ab und verlangen eine nachvollziehbare Benennung in der Abrechnung. Unklare Sammelposten und neu eingeführte Leistungen sind besonders prüfungsbedürftig. Alles zu sonstigen Betriebskosten »
Allgemeinstrom findet sich in 93 % der Gelsenkirchener Abrechnungen. Die Kosten betragen durchschnittlich 0,07 € pro Quadratmeter im Monat und sind um +32,7 % gestiegen. Gemeint ist Strom für gemeinschaftlich genutzte Bereiche und Anlagen, nicht der Verbrauch in den Wohnungen.
Häufigster Fehler: Umlagefähig ist nach der Betriebskostenverordnung insbesondere Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen. Haushaltsstrom, Baustrom, Verwaltungsräume oder Strom für Reparaturarbeiten darf nicht pauschal als Allgemeinstrom verteilt werden. Prüfer gleichen Zähler, Rechnungen und Abrechnungszeiträume ab und achten darauf, ob Strom anderer Kostenarten doppelt erfasst wurde. Auch der verwendete Umlageschlüssel muss zum Mietvertrag passen. Alles zu Allgemeinstrom »
Zwei Fristen laufen unabhängig voneinander. Die eine bindet Ihren Vermieter, die andere Sie.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Versäumt er die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben muss er Ihnen trotzdem auszahlen.
Noch keine Abrechnung für 2025 erhalten? Dann läuft die Zeit für Ihren Vermieter, nicht für Sie.
Ihre Einwendungsfrist läuft zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, nicht ab dem Abrechnungsjahr. Eine Abrechnung für 2024, die Ihnen im Oktober 2025 zugestellt wurde, können Sie heute noch angreifen.
Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, beginnt die Frist erst mit Zugang einer korrekten Abrechnung. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Erstellungsdatum. Zum ausführlichen Fristenrechner »
Wir sind nicht der offizielle Mietspiegel für Gelsenkirchen. Diesen gibt in der Regel die zuständige Kommune heraus. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist die maßgebliche Grundlage bei Mieterhöhungen.
Was wir zusätzlich liefern, ist der warme Teil der Rechnung. Der offizielle Mietspiegel endet bei der Nettokaltmiete. Unsere Auswertung basiert nicht auf Befragungen, sondern auf echten Unterlagen: geprüften Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen und Belegen. Jede Position wurde von einem Prüfer einzeln durchgerechnet.
Für Kommunen, Verwaltungen, Mietervereine und wissenschaftliche Einrichtungen stellen wir ausführliche Auswertungen bereit. Zur Zusammenarbeit » oder direkt an [email protected]
Datenbasis: 112 Nebenkostenabrechnungen aus Gelsenkirchen, eingereicht von Mietern und vollständig durch Mineko-Prüfer ausgewertet. Rollierend über die letzten zwölf Monate bis 30.06.2026.
Lagemaß: Gesamtwerte als Median über alle Abrechnungen, Einzelpositionen als Mittelwert nur der Abrechnungen, in denen die Position vorkommt. Deshalb addieren sich die Positionen nicht zum Gesamtwert.
Fehlerquote: Die 92 % beziehen sich auf geprüfte Abrechnungen. Da Mieter überwiegend dann prüfen lassen, wenn sie einen Verdacht haben, ist die Stichprobe selbstselektiert. Wo wir mehr Abrechnungen je Einwohner prüfen, liegt die Quote niedriger. Der belastbare Wert liegt näher an 90 als an 92 Prozent.
Kaltmiete: Aus den eingereichten Mietverträgen, überwiegend Bestandsmieten und keine Angebotsmieten. Der Wert liegt entsprechend zwischen dem Median des offiziellen Mietspiegels und den Portalpreisen.
Vollständige Methodik und Datenqualitätskriterien »
Hinweis zur Datennutzung: Die auf dieser Seite veröffentlichten Kennzahlen dürfen unter Nennung der Quelle „Mineko Mietspiegel Gelsenkirchen" zitiert werden. Für Online-Veröffentlichungen bitten wir um eine Verlinkung auf diese Seite. Diagramme, weiterführende Datenauswertungen und Pressematerial stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.
Die Mineko-Mietspiegel basieren nicht auf Schätzungen oder Angebotsmieten, sondern auf tatsächlich geprüften Betriebskostenabrechnungen. Dadurch liefern sie belastbare Einblicke in kalte und warme Nebenkosten und ergänzen bestehende Mietspiegel um reale Betriebskostendaten.
Vergleichen Sie zuerst die Einzelpositionen mit den Gelsenkirchener Medianwerten auf dieser Seite. Auffällig hohe Posten, eine fehlende Belegeinsicht oder eine verspätete Abrechnung sind häufige Ansatzpunkte für einen Widerspruch. Mineko prüft Ihre Abrechnung Position für Position.
In den geprüften Gelsenkirchener Abrechnungen fanden unsere Prüfer im Schnitt 393 € an fehlerhaften oder strittigen Positionen. In 87 % der Fälle wurde eine Nachzahlung gefordert, im Schnitt 808 €. Eine Prüfung deckt solche Fehler auf, bevor Sie zahlen.
Weil jede Position der Durchschnitt nur der Abrechnungen ist, in denen sie tatsächlich vorkommt. Der Gesamtwert von 3,68 € je Quadratmeter ist dagegen der Median über alle Gelsenkirchener Abrechnungen und liegt deshalb unter der Summe der Einzelpositionen.
In der Regel nicht mehr. Das Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse ist zum 30.06.2024 entfallen, seitdem dürfen Sammelverträge grundsätzlich nicht mehr pauschal über die Betriebskosten umgelegt werden. Steht in Ihrer Gelsenkirchener Abrechnung noch eine Kabelposition, lohnt der genaue Blick.
Aus 112 von Mineko geprüften Abrechnungen ergeben sich für Gelsenkirchen 3,68 € pro Quadratmeter und Monat, also 3.374 € im Jahr bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 76,4 m². Das liegt 28 € unter dem bundesweiten Vergleichswert von 3.402 €.
Nutzen Sie Deutschlands größte Datengrundlage zu kalten und warmen Nebenkosten für Recherchen, Auswertungen und Kooperationen.
Sie recherchieren zu Mietpreisen oder Nebenkosten? Gerne stellen wir Ihnen unsere Datengrundlage, Diagramme, Pressematerialien und weitere Auswertungen zur Verfügung.
Für Jobcenter, Sozialämter, Kommunen und Mietspiegelstellen bieten wir Datenauswertungen und professionelle Prüfungen mit messbaren Einsparpotenzialen.
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Bei über 16 Rechtsschutzversicherungen inbegriffen, sonst kostenlose Prüfung - nach Prüfung entscheiden Sie, ob Sie Prüfbericht und Widerspruchsschreiben ab 49 € erwerben möchten.
Bei Gewerbe zählt der Mietvertrag, nicht die BetrKV. Wir prüfen Vertrag und Abrechnung zusammen, rückwirkend bis zu drei Jahre. Individuelles Angebot.
Für gewerbliche Mieter bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an.
