Wer Gewerbemieter in einem Shopping-Center ist, wird die Kostenposition des Centermanagements kennen. Es ist eine spezielle Form der Immobilienverwaltung, welche auf die Gegebenheiten in Einkaufszentren oder Malls ausgerichtet ist. Ob diese Position in einer Nebenkostenabrechnung umlagefähig ist und was genau der Centermanager macht, erklären wir in diesem Artikel.
Prüfung der Kosten Centermanagements ist Teil der gewerblichen Nebenkostenprüfung.
Kosten des Centermanagements (oder Center Management) findet man üblicherweise auf Nebenkostenabrechnungen von Liegenschaften, die innerhalb eines Shopping-Centers liegen.
Hierbei handelt es sich um sogenannte Zwangsgemeinschaften mit anderen Mietern und vielen technischen Anlagen, die gemeinschaftliche Flächen betreffen. Das Center Management verwaltet entsprechend die gemeinschaftlichen Bereiche.
Die Aufgaben des Centermanagers (oder Center Managers) liegen in der Verwaltung der Immobilie, speziell das Vermiet- und Flächenmanagement, die Marktforschung, das Marketing, die Vertragsgestaltung sowie die Beratung der Mieter des Einkaufszentrums.
Hinweis: Im Gegensatz zu einer normalen Hausverwaltung ist ein Centermanagement für den Gewerbemieter meist besser erreichbar, da es oftmals sein Büro im Gewerbeobjekt hat.
Eine staatlich anerkannte Zusatzqualifikation als Centermanager gibt es in Deutschland noch nicht. Ebenso ist der Begriff des Centermanagers keine definierte Berufsbezeichnung, weswegen die allgemeine Umlage eines Centermanagements nicht transparent genug ist.
Deswegen sollte im Mietvertrag konkret aufgeführt werden, welche Aufgaben in den Bereich des Centermanagers fallen. Dies ist besonders erforderlich, wenn zusätzlich eine Hausverwaltung eingesetzt wird, da hier mehrere Dienstleister vorhanden sind, deren Aufgabenbereiche sich überschneiden können.
In seiner Entscheidung vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11682 - hat der Bundesgerichtshof (BGH) darum die nicht näher aufgeschlüsselten Kosten des „Center-Managers“ für intransparent und unwirksam erachtet.
Der BGH bestätigt damit seine Rechtsprechung bzgl. des Urteils vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, dass bei der Geschäftsraummiete die formularmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten eines „Center-Managers“ auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an ausreichender Transparenz fehlt.
Im Gegensatz zum Facility Management stehen halt zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines Centermanagers keine DIN-Normen oder allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.
Beabsichtigt der Vermieter daher eine entsprechende Umlage des Centermanagements auf den Gewerbemieter, so ist es ratsam, im Mietvertrag zu umschreiben, welche Leistungen vom Centermanagement umfasst werden.
Ebenso empfiehlt sich, die Kosten des Centermanagements mit einer Kappung der Höhe nach zu begrenzen. Durchaus gängig sind hierbei 4% der Jahresnettokaltmiete. Eine Kappung der Centermanagementkosten ist auch für den Vermieter einfacher als eine konkrete Definition dessen Aufgabenbereiches.
Hinweis: Basis der Kappungsgrenze ist meistens die Jahresnettokaltmiete. Für unsere Gewerbekunden überprüfen wir dabei jede einzelne Berechnung des Vermieters exakt auf den Cent-Betrag, gerade auch da Kappungen in Nebenkostenabrechnung oftmals in ihrer Berechnung nicht dargelegt werden.
Insbesondere in Shopping-Centern gibt es wegen der großen Allgemeinfläche und den zahlreichen technischen Anlagen viele Kostenpositionen. Die Mietverträge sind entsprechend lang, die Nebenkostenabrechnungen sehr komplex, sodass nur Rechtsexperten alles auf ihre Umlagefähigkeit exakt beurteilen können.
Wenn auch Sie wissen wollen, ob bei Ihnen alles richtig gemacht wurde, treten Sie mit uns in Kontakt. Einige unserer großen Gewerbekunden erzielen dadurch regelmäßig Ersparnisse im fünfstelligen Bereich. Der Upload der Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein Widerspruchsschreiben, das die Fehler ausgewiesen hat.
