Nach dem 11. September 2001 stellt die Terrorversicherung eine besondere Versicherungsart in der Nebenkostenabrechnung dar, da sie nur unter bestimmten Bedingungen als Betriebskosten auf Mieter von Büro- und Gewerbeflächen umgelegt werden kann.
Prüfung der Position Terrorversicherung ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.
Ein Vermieter kann Versicherungen abschließen, um etwaige Schäden an seinem Eigentum bzw. Gebäude abzudecken. Diese Versicherungsprämien und Kosten kann er dafür auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzen, wenn die Übernahme der Betriebskosten im Gewerbe-Mietvertrag geregelt ist.
Die Terrorversicherung wird grundsätzlich als Gebäudeversicherung von § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähige Sachversicherung erfasst und muss deshalb nicht gesondert im Gewerberaummietvertrag vereinbart sein.
Jedoch ist eine Umlage nur bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots, d.h. nur wenn erforderlich und angemessen, sprich durch ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis, möglich. Hiervon ist nur auszugehen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen (Leo, a.a.O., Rn 213: weitergehend Neuhaus NZM 2011,65 (68f)).
Die Versicherung soll durch Terrorakte bedingte Gebäudeschäden, die durch Brand, Explosion oder Aufprall oder Absturz eines Flugzeuges oder eines unbemannten Flugkörpers oder Fahrzeugen jeglicher Art samt ihrer Ladung oder durch böswillige Beschädigung entstanden sind, abdecken.
Laut Definition nach § 1 Nr. 2 ATB (Allgemeine Bedingungen für die Terrorversicherung), dienen Terrorakte politischen, religiösen, ethnischen oder ideologischen Zielen, verbreiten Angst und Schrecken in der Bevölkerung und nehmen dadurch Einfluss auf Regierungen oder staatliche Einrichtungen. Dies war früher durch die Gebäudeversicherung abgedeckt und muss heute gesondert versichert werden.
In diesem Zusammenhang kann der Eigentümer auch eine sogenannte Betriebsunterbrechungsversicherung als Teil einer Terrorversicherung abschliessen. Diese deckt zusätzlich über den allgemeinen Sachschaden hinaus auch entgangene Gewinne oder Mietausfälle ab, muss jedoch konkret im Gewerbemietvertrag vereinbart sein, damit der Vermieter die Versicherungsprämien auf seine Mieter als Nebenkosten umlegen kann.
Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt besonderes Gefährdungspotential (BGH MDR 2010,1372), weshalb die Umlage einer Terror- oder Terrorschadensversicherung ausschließlich bei Gebäuden mit Symbolcharakter zulässig ist. Ausschlaggebend hierfür ist die Art des versicherten Gebäudes, seine Frequentierung, die Lage und sein Wert, um eine Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch einen Terroranschlag anzunehmen.
Dies trifft beispielsweise zu auf Touristenattraktionen oder nationale Wahrzeichen in Großstädten oder Ballungszentren; Regierungs- und Behördengebäude, staatliche und militärische Einrichtungen, wie z.B. Botschaften; öffentliche Einrichtungen mit hoher Besucherzahl wie Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren, Flughäfen oder Bahnhöfen; sowie bei Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.
Wenn sich also das Mietobjekt in unmittelbarer Nähe oder Nachbarschaft zu einem dieser Gebäude befindet, wäre eine Terrordeckung gemäß o.g. Urteils zulässig und somit auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.
Ist ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff dagegen unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellen Aufwand abzusichern.
Hinweis: In jedem Fall empfiehlt MINEKO hierzu durch die Einsicht in die Belege und Versicherungspolicen die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages zu überprüfen.
Wurde in Ihrer Nebenkostenabrechnung eine Terrorversicherung umgelegt? Bei uns können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von Experten auf Unklarheiten oder Fehler prüfen lassen. Eine solche Überprüfung ist sinnvoll, wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben oder sich gegenüber dem Vermieter in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung absichern möchten.
