In der Nebenkostenabrechnung für Gewerbemieter müssen gewisse Nebenkosten gekappt werden, wenn der Vermieter diese Kosten umlegen will. Basis der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Jahresnettomiete bzw. Jahresnettokaltmiete. Warum und bei welchen Nebenkostenarten dies geschehen muss, erklären wir in diesem Artikel.
Bezahlung der Jahresnettokaltmiete ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.
Grundsätzlich umfasst die Miete alle Zahlungen, die der Mieter an den Vermieter leistet, um Räumlichkeiten nutzen zu können. Die Miete ist daher der Kostenanteil für die bloße Gebrauchsüberlassung und wird auch Grundmiete, Nettomiete oder Nettokaltmiete genannt.
Die Nettomiete ist daher der Betrag, den der Gewerbemieter für die Nutzung der Gewerbefläche ohne Berücksichtigung von Nebenkosten zu zahlen hat. Die Nebenkosten hingegen sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hauses bzw. Gewerbeobjekts anfallen.
Diese Nebenkosten können wiederum in kalte und warme Nebenkosten differenziert werden. Kalte Nebenkosten sind diejenigen, die unabhängig vom Verbrauch des Mieters anfallen (z.B. Hausmeister oder Grundsteuer), und warme Nebenkosten betreffen Heizung und Warmwasser.
Hinweis: Zu den kalten Nebenkosten zählt auch Kaltwasser, obwohl der Wasserverbrauch meist verbrauchsabhängig berechnet wird.
Welche Nettomiete der Gewerbemieter zahlt, ist frei verhandelbar und bei einer Einigung über die Miethöhe für beide Parteien bindend. Das bedeutet, dass der Vermieter auch nicht ohne Weiteres eine Mieterhöhung verlangen kann.
Zur Erhöhung Grundmiete gibt es aber im Gewerbemietrecht mehrere Möglichkeiten:
Die Mieterhöhung kann demnach vom Vermieter veranlasst werden (Änderungskündigung mit der gleichzeitigen Präsentation eines neuen Mietvertrages), im Mietvertrag legitimiert/vereinbart sein (Mietanpassungsklauseln, Indexmiete, Staffelmiete) oder durch Vermieter/Mieter angeregt werden (Leistungsvorbehalt einer der Parteien mit Neuverhandlung über die Miethöhe, was auch eine Mietminderung für den Gewerbemieter möglich macht).
Die Grundmiete lässt sich dadurch auch innerhalb eines Kalenderjahres oder, besser gesagt, innerhalb eines Abrechnungszeitraums für eine Nebenkostenabrechnung erhöhen. Für Gewerbemieter ist dabei das Wissen um die exakte Zahlung ihrer Jahresnettokaltmiete von zentraler Bedeutung, da danach in jedem Abrechnungsjahr die Kappungsgrenzen für ganz gewisse Nebenkosten festgelegt werden.
Hinweis: Die Jahresnettomiete und Jahresnettokaltmiete entsprechen einander. Jahresnettomiete wird nur zur Vermeidung von Missverständnissen als Jahresnettokaltmiete bezeichnet, falls der Mieter die Heizkosten nicht direkt an einen Energieversorger zahlt.
Zwei Aspekte gilt es zu unterscheiden: Es gibt Nebenkosten, die generell gekappt werden müssen, und welche, bei denen dies geschehen sollte, da es im Mietvertrag vereinbart wurde.
Eine Kappungsgrenze ist z.B. zwingend notwendig bei Instandhaltungen und Instandsetzungen an Gemeinschaftsflächen. Der Grund ist einleuchtend, da diese Kosten unkalkulierbarer sind und enorm hoch werden können. Für die Kappung ist jedoch kein bestimmter Prozentsatz vorgeschrieben, weswegen sie mit ihrer Obergrenze zwischen 8% und 10% der Jahresnettokaltmiete schwankt.
Hinweis: Die Kappungsgrenze von Kosten bei Gewerbemietern ist ein Grund, warum eine unserer Nachfragen bei unseren Gewerbekunden ist, wie viel Jahresnettokaltmiete beglichen wurde. Denn wir überprüfen jede einzelne Berechnung des Vermieters exakt auf den Cent-Betrag.
Andere Kosten haben zwar vom Gesetz und durch die Rechtsprechung keine Deckelung nötig, allerdings wird bei ihnen oftmals eine im Mietvertrag vereinbart. In erster Linie zu nennen, seien die Verwaltungskosten. Ebenso das Facility Management, welches noch höhere Kosten verursachen kann.
Es werden aber auch für andere Nebenkostenarten Kappungen vereinbart, schließlich ist alles Verhandlungssache zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die sich als gleichberechtigte Kaufleute gegenüberstehen.
Die üblichen Deckelungen schwanken zwischen 2% und 10% der Nettokaltmiete. Und wird eine Kappungsgrenze festgelegt, so muss diese auch bei der Nebenkostenabrechnung eingehalten werden!
Hinweis: Sind Instandhaltungen und Instandsetzungen vereinbart, fehlt jedoch im Mietvertrag eine Kappungsgrenze, so sind Instandhaltungen und Instandsetzungen nicht umlagefähig.
Kappungsgrenzen sind nicht nur einzuhalten, sondern zeigen auch, auf was für trickreiche Details bei der Nebenkostenabrechnung für Gewerbemieter zu achten ist. Bei der Umlagefähigkeit jeder Nebenkostenart hängt dabei vieles von den langen Mietverträgen ab, wo jede Passage genau studiert werden muss – und das im Abgleich mit der aktuellen Rechtsprechung.
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