Personen- oder Lastenaufzüge müssen regelmäßig gewartet werden, um die Betriebssicherheit zu gewährleisten. Im Rahmen dessen hat der Vermieter je nach Dienstleister mehrere Vertragsoptionen. Ein Vollwartungsvertrag kann dabei wirtschaftlich sinnvoll sein, allerdings sind damit auch Reparaturen abgedeckt, die nicht auf Wohnraummieter umlagefähig sind.
Überprüfung der Kosten eines Vollwartungsvertrages - Bestandteil der Nebenkostenprüfung.
Um den Vollwartungsvertrag besser beurteilen zu können, muss man zuerst den Unterschied zwischen Wartungen und Instandhaltungen/Instandsetzungen erklären.
Wartungen sind alle Pflegemaßnahmen von Anlagen, um ihre Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten. Die dazu ausgeführten Arbeiten sind z.B. Reinigen, Abschmieren, Justieren, Nachfüllen von Betriebsstoffen sowie ähnliche Maßnahmen zur Verhinderung von Verschleißerscheinungen. Auch der Austausch von Filtern und kleineren Verschleißteilen gehört dazu.
Gewisse Wartungen sind einerseits durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2) auf Mieter umlagefähig. Diese Wartungen betreffen die Ziffern 1 bis 16 der unter BetrKV § 2 aufgeführten Kostenpositionen, wie Heizung, Wasser oder auch den Aufzug/Fahrstuhl.
Hinweis: Für die Umlage von Betriebskosten laut BetrKV § 2 Ziffern 1 bis 16 reicht im Mietvertrag die Vereinbarung über Vorauszahlungen von Betriebskosten aus.
Andere Wartungen müssen hingegen explizit vereinbart sein und betreffen laut BetrKV § 2 Ziffer 17 die sonstigen Betriebskosten. Beispiele, die häufiger bei Mietern abgerechnet werden, sind die Wartung der Lüftungsanlagen, der Dachrinnen oder auch von Türen und Fenstern.
Instandsetzungen oder Instandhaltungen sind hingegen auf Wohnraummieter nicht umlagefähig. Instandsetzungen oder Instandhaltungen sind Maßnahmen, um eine Anlage in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuführen. Etwas wird repariert, weil es kaputt ist. Diese Reparaturkosten trägt der Vermieter.
Hinweis: Bei Gewerbe können Instandsetzungen oder Instandhaltungen umgelegt werden, wenn sie vereinbart sind.
Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten.
Wie bereits erwähnt, kann dies durchaus wirtschaftlich sinnvoll sein. Allerdings muss der Vermieter für seine Wohnraummieter aus den gemischten Kosten diejenigen der Instandhaltung und Instandsetzung herausrechnen.
Laut aktueller Rechtsprechung genügt es aber, wenn in einer Nebenkostenabrechnung lediglich die durch den Vermieter bereinigten Kosten dargelegt sind (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15).
Ein Wohnraummieter – oder auch ein Gewerbemieter, wenn er die Kappungsgrenze für Instandhaltungen/Instandsetzungen kontrollieren will – kann daher Reparaturen beim Aufzug nur dann ausschließen, wenn er die Rechnungsbelege des Vollwartungsvertrages sieht.
Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten bei der Vollwartung nicht ermittelbar, da nicht getrennt ersichtlich, so muss der Vermieter sie schätzen und darf 80 % der Vollwartungskosten auf den Mieter umlegen.
Hinweis: Besonders bei der Wartung Aufzug empfehlen wir unseren Kunden eine Belegeinsicht. Dieses Recht integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben.
Aufzugskosten können für Mieter sehr teuer sein. Aber auch bei anderen Nebenkosten oder allein der Abrechnung an sich wird von Vermietern viel falsch gemacht. Deswegen sind 9 von 10 Nebenkostenabrechnungen materiell oder formell fehlerhaft!
Wenn Sie unsicher sind, was und wie bei Ihnen alles abgerechnet wird, lassen Sie Ihre Abrechnung von unseren Rechtsexperten überprüfen. Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
