Mietflächen, Berechnung und Auswirkungen auf Nebenkosten

Gewerbefläche und Gewerberäume: Wie sie die Nebenkosten beeinflussen

Mietverträge für Gewerbe werden meist langfristig abgeschlossen, auch da sich ein dauerhaft fester Standort für Unternehmen rentiert. Umso wichtiger ist es, über die exakte Fläche der gemieteten Gewerberäume Bescheid zu wissen, denn die meisten Nebenkosten werden über die Gewerbefläche berechnet.

Nebenkosten von Gewerbeflächen & Gewerberäumen prüfen.Gewerbefläche & Gewerberäume

Gewerberäume im Mietvertrag

Zunächst einmal generell: Gewerberäume sind Räume, die ganz oder zum überwiegenden Teil einem gewerblichen Zweck dienen. Das ist der Fall, wenn die Räume genutzt werden, um mit einer gewerblichen Tätigkeit finanzielle Gewinne zu erzielen. 

Klassische Gewerberäume sind z.B.:

  • Büros
  • Arztpraxen
  • Anwaltskanzleien
  • Hallen zu Produktionszwecken
  • Lagerhallen
  • Lagerräume
  • Gastronomie
  • Verkaufsräume
  • Ateliers

Ein Unternehmen mietet aber oftmals nicht nur ein überschaubares Büro, sondern mehrere Flächen an. Handwerksfirmen oder Produktionsstätten brauchen zum Beispiel ein Lager. Ein Supermarkt braucht viel Kellerfläche. Große Callcenters erstrecken sich über mehrere Etagen. 

Kompliziert wird es dann, wenn Gewerberäume nach und nach hinzu gemietet werden, da für jede neue Fläche der bestehende Mietvertrag ergänzt/erweitert oder ein neuer separater Vertrag aufgesetzt werden muss. Dies hat zur Folge, dass in jeder Ergänzung bzw. jedem neuen Mietvertrag auch etwas anderes vereinbart sein kann. 

Dies betrifft auch die Nebenkosten. Und da bei Gewerbeobjekten die anteiligen Nebenkosten meist nach der Fläche umgelegt werden, müssen die Gewerberäume bzw. Gewerbeflächen unterschiedlich behandelt und abgerechnet werden. Sowohl für die kalten, verbrauchsunabhängigen (wie z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister) als auch die warmen, verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser).

Hinweis: Das genaue Wissen um die exakte Flächen, die ein Gewerbe angemietet hat, ist elementar. Ebenso, was zu den einzelnen Flächen vereinbart wurde. Erst dies ermöglicht einem Gewerbemieter, Fehler in einer Nebenkostenabrechnung zu finden. 

Mietflächen

Um einen Standard für die Mietflächenberechnung zu schaffen, entwickelte die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) Richtlinien, wonach der gewerbliche Raum in verschiedene Kategorien eingeteilt wird. Diese heißen und entsprechen:

  • MF/G-0: Flächen, die keine Mietflächen sind. 
  • MF/G-1: Flächen, die exklusiv einem Mieter zugeschrieben werden können. 
  • MF/G-2: Mietflächen, die gemeinschaftlich genutzt werden. 

Diese Einordnung und auch die von der gif geschaffenen Regelungen zur Ermittlung der Umlageschlüssel sind allgemein anerkannt und werden in den meisten Gewerbemietverträgen angewendet. Mietflächen ergeben sich demnach aus den Maßen zwischen tragenden Wänden, wobei z.B. An- oder Einbauten (z.B. Heizkörper, verschiebbare Wände) abgezogen werden. 

Zur Mietfläche (MF-G) gehören:

  • Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume
  • Nebenräume (z.B. Aufenthaltsraum, EDV-Raum)
  • Lagerräume, Kühlräume
  • Verkaufs- und Ausstellungsräume
  • Werkhallen und Werkstätten
  • Nebennutzflächen (z.B. WC und Umkleideräume)
  • Eingangs- und Empfangsbereiche
  • Nicht ortsgebundene Wände (z.B. Trennwände)
  • Verkehrsflächen (z.B. Flure)

Keine Mietfläche (MF/G-0) sind:

  • Stellplätze für Kraftfahrzeuge
  • Zivilschutzräume
  • Technische Funktionsflächen (TF)
  • Verkehrsflächen (VF)
  • Aufzugsschacht-Grundflächen pro Haltepunkt/Etage
  • Treppenläufe, Zwischenpodeste, Rampen
  • Fluchtwege, Fluchttreppen, Fluchtbalkone
  • Ladenstraßen in Malls
Hinweis: Es können aber auch MF/G-0-Flächen zur Mietfläche werden, wenn sie durch das Gewerbe des Mieters bedingt und im Mietvertrag vereinbart sind.

Nebenkosten nach Gewerbefläche

In den meisten Gewerbemietverträgen werden die angefallenen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen zur Gesamtfläche der Liegenschaft berechnet. Dies ist im Sinne des § 556a BGB und damit rechtens. Ein anderer Verteilerschlüssel ist ohne eine entsprechende mietvertragliche Klausel nicht rechtmäßig.

Es gibt Nebenkostenabrechnungen, bei denen die von einem Unternehmen gemieteten einzelnen Gewerbeflächen zu einer addiert werden, da sie entweder mit einem einheitlichen Mietvertrag angemietet wurden oder die Flächen den gleichen Kriterien unterliegen. Das kann zum Beispiel bei einem Bürogebäude der Fall sein, bei dem die Nebenkosten übersichtlich sind und alle Mieter gleichermaßen betreffen.

In den meisten Fällen wird aber für jeden angemieteten Gewerberaum eine separate Nebenkostenabrechnung erstellt. Das hat auch oftmals verwaltungstechnische Gründe, da z.B. durch die Verwaltungssoftware für jede Mietvertragsnummer eine Abrechnung erstellt wird. Andererseits gibt es Nebenkostenarten, deren Kosten zum Beispiel nur gewisse Mieter bzw. Gewerberäume tragen (z.B. Fettabscheider durch Gastronomie in einer Mall). 

Einer unterschiedliche Ausstattung der Gewerbeflächen kann auch zur Folge haben, dass Nebenkosten auf Nutzergruppen verteilt werden. Durch Nutzergruppen können wiederum die Angaben zur Gesamtfläche bei Nebenkostenpositionen variieren. Viele Gewerbemieter hinterfragen dies nicht, da sie nur auf die für sie berechneten Kosten schauen. 

Werden aber zum Beispiel die Erdgeschossmieter bei den Aufzugskosten herausgerechnet, ohne dass dies im Mietvertrag fixiert wurde, so ist dies nicht legitim und der Gewerbemieter trägt zu Unrecht höhere Kosten. Dieses Beispiel lässt sich mit anderen Nebenkostenarten erweitern, auch da im Gewerbemietrecht vieles Verhandlungssache ist. 

Hinweis: Eine exklusiv genutzte Fläche – z.B. ein Hausflur, der nur durch Kunden und Mitarbeiter betreten werden kann – kann auch direkt mit dem Gewerbemieter abgerechnet werden. 

Es ist daher kein Wunder, dass bei Gewerbe-Nebenkostenabrechnungen vieles schief laufen kann. Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kann nicht alle mietvertraglichen Details jeden Mietvertrages bei jedem Mieter beachten und dann noch eine für alle einheitliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Oftmals passieren dem Vermieter darum Fehler unwissentlich.

Neben der eigenen Fläche und der Gesamtfläche des Gewerbeobjekts bzw. der Nutzergruppen gilt es aber auch die Allgemeinfläche zu beachten. Je nach Mietvertrag werden Gewerbemieter an Kosten der Allgemeinfläche beteiligt (z.B. Einkaufszentrum). Auch dies unterliegt gewissen Regeln, die es zu beachten gilt (z.B. Kappungsgrenze bei Instandhaltungen und Instandsetzungen).

Die meisten Fehler passieren aber durch nicht umlagefähige Nebenkosten - egal bei welcher Gewerbeimmobilie. Es betrifft besonders die sogenannten sonstigen Betriebskosten, die bei Gewerbeobjekten mit umfangreicher technischer Ausstattung sehr zahlreich sein können und allesamt im Mietvertrag und seinen ganzen Anhängen vereinbart sein müssen. 

Hinweis: Hinterfragen unsere Gewerbekunden die Kostenhöhe von Nebenkosten, empfehlen wir eine Belegeinsicht. Dieses Recht gemäß § 29 Abs. 2 NMV integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben.

So können Sie Ihre Gewerbe-Nebenkosten prüfen lassen!

Wenn auch Sie wissen wollen, ob Nebenkosten bei Ihren Gewerberäumen richtig abgerechnet wurden, treten Sie mit uns in Kontakt. Bei der Umlagefähigkeit jeder Nebenkostenart hängt das Meiste von den oftmals sehr langen Mietverträgen ab, wo jede Passage genau studiert werden muss – und das im Abgleich mit der aktuellen Rechtsprechung. 

Einige unserer großen Gewerbekunden erzielen dadurch regelmäßig Ersparnisse im fünfstelligen Bereich! Der Upload der Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie von unseren Rechtsexperten einen Prüfbericht sowie ein Widerspruchsschreiben, das die Fehler ausgewiesen hat.

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Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!