Diese Frist spart dem Mieter richtig Geld!

Nebenkostenabrechnung Frist – darauf sollten Mieter in 2024 achten

Im Jahr 2024 stehen Mieter erneut vor der alljährlichen Herausforderung, ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen und zu verstehen. Diese Abrechnungen können verwirrend sein. Doch ist es entscheidend, dass Sie als Mieter Ihre Rechte kennen und wissen, wie Sie vorgehen müssen, wenn Fristen nicht eingehalten werden oder Fehler in der Abrechnung auftreten.

Mineko gibt Ihnen einen umfassenden Überblick geben, worauf Sie im Umgang mit Ihrer Nebenkostenabrechnung achten sollten, um mögliche Unstimmigkeiten rechtzeitig zu erkennen und entsprechend handeln zu können.

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Hinweis für Gewerbemieter: Umfassender Fachartikel für Gewerbekunden zu  Nebenkostenabrechnung Gewerbe FristWiderspruchsfrist Gewerbe

Was sind Nebenkosten?

Als Erstes ist es wichtig, zu verstehen, was Nebenkosten sind. Diese Kosten entstehen dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung und betreffen das Gebäude oder seine Instandhaltung. Daher werden sie auch Betriebskosten genannt. Achtung, nicht alle Betriebskosten sind auch Nebenkosten.

Sie gehen demnach über die Warmmiete hinaus. Demnach dürfen Ihnen nur die Betriebskosten berechnet werden, die auch umlagefähig sind. Das heißt, der Vermieter ist berechtigt, diese einem Mieter in Rechnung zu stellen.

Wir sprechen daher auch von einer Betriebskostenabrechnung. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Nebenkostenabrechnung prüfen lassen”. Beispiele hierfür sind Wasser, Heizung oder Müllabfuhr. Die Kenntnis darüber hilft Ihnen, Ihre Abrechnung besser zu verstehen und zu prüfen.

Nebenkostenabrechnung Frist – bis dahin sollten Sie Ihre Abrechnung erhalten

Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums den Mietern zustellen. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt und dient dazu, Transparenz und Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.

Für Mieter bedeutet das, dass sie bis spätestens zwölf Monate nach dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums, in der Regel das Kalenderjahr, die Abrechnung ihrer Betriebskosten in Händen halten sollten.

Diese Fristen für die Nebenkostenabrechnung ermöglicht es den Mietern, ihre Zahlungen entsprechend zu planen und gegebenenfalls Einspruch gegen die Höhe der Nebenkosten zu erheben.

Beim Nebenkostenabrechnung erstellen muss der Vermieter verschiedene Fristen erfüllen.
Fristenrechner: Wurde Ihre Abrechnung fristgerecht zugestellt und macht eine Prüfung überhaupt noch Sinn?
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Beispiel für die Fristen bei der Nebenkostenabrechnung für 2023

Wir gehen in unserem Beispiel von dem Abrechnungszeitraum bis zum 31. Dezember 2023 aus. Gemäß der gesetzlichen Fristen für die Nebenkostenabrechnung muss Ihr Vermieter Ihnen diese bis spätestens 31. Dezember 2024 zustellen, also spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums.

Fällt der 01.01. beziehungsweise der erste Tag des neuen Abrechnungszeitraums auf einen Sonntag, gilt der 02.01. noch als fristgerecht zugestellt.

Diese Abrechnungsfrist gibt dem Vermieter ausreichend Zeit, in Kontakt mit Dienstleistern zu treten, alle relevanten Kosten zu erfassen und die Abrechnung korrekt zu erstellen.

Als Mieter sollten Sie darauf achten, die Abrechnung innerhalb dieser Frist zu erhalten, um Ihre Rechte vollständig wahrnehmen zu können.

Ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten, haben Sie zwölf Monate Zeit, diese selbst oder von einem Experten prüfen zu lassen.

Lassen Sie diese Frist verstreichen, ist die Nebenkostenabrechnung gültig und die Möglichkeit Einspruch gegen die Höhe der Abrechnung verfällt.

Sollten Sie als Mieter zur Nachzahlung aufgefordert werden, muss diese zunächst binnen 30 Tagen geleistet werden. Im Nachhinein können Sie Widerspruch einlegen, um die vollen zwölf Monate der Widerspruchsfrist auszuschöpfen und sich Geld zurückzuholen.

Achten Sie auf die Fristen bei der Nebenkostenabrechnung und zahlen gegebenenfalls zunächst unter Vorbehalt

Wir empfehlen, die Zahlung der Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten, um späteren Diskussionen vorzubeugen, ob es sich bei der Zahlung um eine eventuelle Anerkennung der Rechtmäßigkeit der Höhe der Nebenkosten handelt.

Teilen Sie dies Ihrem Vermieter mit. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie schon im Vorfeld den Eindruck haben, die Höhe der Betriebskosten sei zu hoch.

Im Falle einer zu hohen Nachzahlungsforderung muss er also den Betrag der zu viel bezahlten Kosten vollständig zurückerstatten, anstatt die Rechnung einfach nur anzupassen.

Nebenkostenabrechnung zu spät? Ihre Rechte

Wenn Ihre Nebenkostenabrechnung zu spät ankommt, also nach der gesetzlichen Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, haben Sie als Mieter bestimmte Rechte.

Sie können unter Umständen die Nachzahlung verweigern, sollten jedoch beachten, dass Ansprüche auf ein eventuelles Guthaben bestehen bleiben.

Es ist wichtig, sich in solchen Fällen beraten zu lassen, um Ihre Rechte vollständig zu verstehen und geltend zu machen. Eine Mieterrechtsschutzversicherung kann in Fällen von verspäteten Nebenkostenabrechnungen eventuell eine wertvolle Unterstützung bieten.

Sie übernimmt in der Regel die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen im Bereich des Mietrechts, einschließlich der Beratung durch einen Anwalt und der Gerichtskosten, falls es zu einer rechtlichen Streitigkeit wegen der Nebenkostenabrechnung kommt.

So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung mit Mineko

Frau Meier erhält bereits am 05.01.2024 ihre Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2023. Sie wird darin aufgefordert eine Nachzahlung von 845 € zu bezahlen.

Fristen Betriebskosten prüfen

Ihr Vermieter hat bis zum 31.12.2024 Zeit, seine Abrechnung zu korrigieren. Sollte ihm auffallen, dass er einen Fehler in seiner Berechnung gemacht hat, kann er noch bis zu diesem Zeitpunkt eine neue Abrechnung erstellen.

Nimmt er diese Möglichkeit wahr, so ist die neue Abrechnung ab dem Zeitpunkt des Zugangs bei Frau Meier gültig und ersetzt die Nebenkostenabrechnung, die er Frau Meier am 05.01.2024 geschickt hat.

Frau Meier hat nun einen Monat Zeit (also bis zum 05.02.2024), die Nebenkostenabrechnung zu begleichen. Dabei geht sie davon aus, dass die Abrechnung zu hoch ausgefallen ist und bezahlt daher nur unter Vorbehalt.

Damit hat sie zwölf Monate Zeit, noch nachträglich einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzureichen. Ferner sollten sie darauf achten, am letzten Tag der Abrechnungsfrist den Widerspruch früh zuzustellen.

Nimmt sie diese Option bis zum 31.12.2023 wahr, kann der Vermieter seine Abrechnung noch anpassen. Legt sie jedoch zwischen dem 01.01.2024 und dem 04.01.2024 Widerspruch gegen die Abrechnung ein, kann der Vermieter nicht mehr nachjustieren bzw. kann auch Formfehler nicht mehr abändern.

Das heißt, die Abrechnungsfrist kann nicht über die 12 Monate hinaus verlängert werden.

Der Vermieter muss Frau Maier die Differenz zwischen dem, was sie bezahlt hat, und dem, was sie eigentlich hätte bezahlen müssen, vollständig zurückerstatten.

Hat Frau Meier Ihre Abrechnung von MINEKO prüfen lassen, kann sie mit dem von uns angefertigten Entwurfsschreiben Widerspruch beim Vermieter einlegen.

Bestenfalls bekommt Frau Meier bei ihrem Widerspruch dann nicht nur die von ihr geleistete Nachzahlung zurück, sondern zusätzlich noch ein Guthaben zugesprochen. Dieses kann sie sich auf ihre aktuellen Nachzahlungen anrechnen lassen.

Im Fall von Frau Meier ist der optimale Zeitpunkt für den Widerspruch nur sehr kurz. Erhält der Vermieter ihren Widerspruch erst nach dem 04.01.2024 ist er nicht mehr gültig und Frau Meier muss die bisher geleistete Nachzahlung hinnehmen, selbst wenn diese zu hoch war. In ihrem Fall ist es unter Umständen ratsam, den Widerspruch bereits vor dem 04.01.2024 zu unterbreiten, um nicht in Zeitnot zu geraten.

Nebenkostenabrechnung anfechten – so legen Sie Widerspruch ein

Um einen Widerspruch gegen Ihre Nebenkostenabrechnung einzureichen, müssen Sie zunächst die Abrechnung sorgfältig prüfen. Identifizieren Sie Unstimmigkeiten oder Posten, die nicht nachvollziehbar sind.

Ihr Widerspruch sollte schriftlich per Einschreiben mit Rückschein erfolgen, sodass Sie einen Nachweis über den Zugang haben. Listen Sie in der Forderung um Korrektur alle Punkte, die Sie anfechten, klar und detailliert auf.

Belegen Sie Ihre Argumente mit entsprechenden Beweisen oder Berechnungen. Aus diesem Grund sollten Sie etwaige Protokolle von Zählerständen aufbewahren.

Für den Fall, dass Sie die Betriebskosten anzweifeln, helfen Protokolle der Zählerstände für die Ermittlung der tatsächlich angefallenen Kosten

Setzen Sie zudem eine Frist, nach deren Ende Sie eine korrekte Nebenkostenabrechnung erwarten. Apropos Fristen, behalten Sie den Zeitpunkt, zu dem Sie die Abrechnungsfrist für Ihre Nebenkosten erhalten haben, im Auge.

Da Vermieter in der Regel einige Zeit zur Erstellung der Abrechnung benötigen, ergibt sich für Mieter oft ein Zeitraum, in welchem sie einen Widerspruch gegen die Höhe der Nebenkosten, die der Vermieter erheben möchte, geltend machen können.

 Für den Abrechnungszeitraum 2023 erhalten Sie bald die Übersicht angefalener Betriebskosten oder haben diese schon

Der Vermieter die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum nicht mehr zulasten des Mieters korrigieren darf. Stellen die Experten von MINEKO jedoch fest, dass Mieter zu viel nachzahlen müssen, ist dies der ideale Zeitpunkt für den Widerspruch. Der Vermieter kann die Fehler nicht mehr zu seinen Gunsten korrigieren, muss aber zu Ihrem Vorteil nachbessern.

Im Falle einer zu hohen Nachzahlungsforderung muss er also den Betrag der zu viel bezahlten Kosten vollständig zurückerstatten, anstatt die Rechnung einfach nur anzupassen.

Fristen für den Vermieter – Wann verjährt der Anspruch auf ausstehende Zahlungen?

Der Vermieter hat drei Jahre lang Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Diesen Anspruch muss er jedoch innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen, indem er dem Mieter innerhalb dieser Zeit eine Nebenkostenabrechnung zukommen lässt.

Schafft der Vermieter das nicht, verfällt in der Regel sein Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Es gibt jedoch eine Ausnahme, in diesem Fall hat der Vermieter die Verzögerung nicht zu verschulden. Dies tritt beispielsweise ein, wenn die Grundsteuer nach Ablauf der Jahresfrist rückwirkend erhöht wurde. Dann kann er auch noch später als zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums eine Nachzahlung verlangen.

Hat der Vermieter nach drei Jahren allerdings immer noch keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt, ist der Anspruch auf die Zahlung nicht mehr durchsetzbar, sprich verjährt. Ab diesem Zeitpunkt setzt die Frist der Verjährung, auch Verjährungsfrist genannt (gemäß § 195 BGB).

Übersicht zu den Zeiträumen, die mit einer Abrechnungsfrist verbunden sind

Fazit – Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung rechtzeitig!

Im Umgang mit der Nebenkostenabrechnung ist es entscheidend, dass Mieter sich ihrer Rechte bewusst sind und Fristen kennen. Verspätete Abrechnungen können angefochten werden, und eine gründliche Prüfung ist essenziell, um mögliche Fehler aufzudecken.

Mineko bietet hierfür professionelle Unterstützung, von der Prüfung der Abrechnung bis hin zur Formulierung eines Widerspruchs. Nutzen Sie die Expertise von Mineko, um sicherzustellen, dass Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt und fair ist. Handeln Sie jetzt und nehmen Sie Ihre Rechte als Mieter wahr.

Jetzt Fristen & Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »15 Gründe warum das Prüfen der Abrechnung sinnvoll ist »

FAQ – Häufige Fragen zu Fristen in der Nebenkostenabrechnung

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Warum wird keine Nebenkostenabrechnung direkt nach Auszug erstellt?

Auch bei Auszug eines Mieters gilt, dass nach § 556 Abs. 3 BGB der Vermieter 12 Monate Zeit hat, nach Ende des Abrechnungszeitraums seinen Mietern die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Das liegt daran, dass ein Abrechnungszeitraum nicht verkürzt werden kann und nur tatsächlich im Abrechnungsjahr angefallene Kosten anteilig umgelegt werden sollen.

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In welcher Frist muss die Wohnungskaution zurückgezahlt werden?

Der Vermieter hat das Recht, nach der Wohnungsübergabe einen Teil der Kaution einzubehalten, um eventuelle Rückstände der letzten Nebenkostenabrechnung auszugleichen. Mit der letzten Abrechnung sollte dann auch der Rest verrechneten Kaution dem Mieter überwiesen werden.

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Wie lange kann eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung gefordert werden?

Nachzahlungen unterliegen laut § 195 BGB einer dreijährigen Verjährungsfrist. Dies gilt auch für das Guthaben des Mieters. Nachzahlungen sollten vom Mieter innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. Bestehen Zweifel an der Abrechnung, empfiehlt sich eine Zahlung “unter Vorbehalt”.

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Was ist, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Überschreitet der Vermieter die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten, so kann der Mieter eine mögliche Nachzahlung verweigern. Ein mögliches Guthaben muss jedoch ausgezahlt werden. Ebenso kann der Vermieter nach Überschreitung der Zwölfmonatsfrist keine Korrekturen der Abrechnungen machen, die zum Nachteil des Mieters sind.

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Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Laut § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter 12 Monate Zeit, nach Ende des Abrechnungszeitraums seinen Mietern die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Mieter kann wiederum innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung einen Widerspruch einlegen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist.

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Lesen Sie, was unsere zufriedenen Kunden über uns sagen und schreiben. Hier erfahren Sie, warum die Kunden ihre Nebenkostenabrechnungen bei uns prüfen lassen und Mineko empfehlen.
Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!