Verwirkung und Verjährung bei der Nebenkostenabrechnung

Verwirkung und Verjährung – Was ist da der Unterschied

Im Zusammenhang mit Fristabläufen stellt sich oft die Frage, ob ein Nachzahlungsanspruch bereits verjährt ist. Außerdem fragt man sich, wie es mit der Widerspruchsfrist steht. Ist alles eingehalten worden oder sind die Ansprüche bereits verwirkt? Häufig werden in Foren und unter Laien die Begriffe von „Verjährung“ und „Verwirkung“ durcheinander gebracht und es besteht große Unklarheit darüber, was der genaue Unterschied zwischen den beiden ist.

Verjärungsfrist vs. Fristablauf

Im Betriebskostenrecht sind zwei Fristabläufe vorgesehen. Das sind zum einen die Abrechnungsfrist und zum anderen die Einwendungsfrist. Beide Fristen können bei Nichtbeachtung rechtliche Konsequenzen haben.
Die Abrechnungsfrist gilt für den Vermieter. Dieser hat nach Ablauf der Abrechnungszeitraums ein Jahr lang Zeit, die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Nach Ablauf der Frist hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, formelle Fehler zu korrigieren. Sind inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung enthalten, können diese unter Umständen noch korrigiert werden. Aber generell gilt, dass nach 12 Monaten dem Mieter die Abrechnung in endgültiger und eventuell korrigierter Form vorliegen muss. Viele denken, dass eine verspätet erstellte Abrechnung in diesem Fall dann „verjährt“ ist. Das ist nicht ganz richtig. Denn ist die Nebenkostenabrechnung innerhalb dieser Frist nicht erstellt worden, so gab es erst gar keinen Anspruch auf Nachzahlung. Der Vermieter hat nur einen Anspruch auf die Vorauszahlungen. Sollten sich aus der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergeben, müssen diese ausgezahlt werden.
Die Widerspruchsfrist gilt für den Mieter. Dieser hat nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung ebenfalls ein Jahr Zeit, mögliche Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen. Der Zeitraum der Einwendungsfrist ist von dem der Abrechnungsfrist des Vermieters unabhängig. Sie können sich sogar durchaus überschneiden. Jedoch muss der Mieter sich bei seinem Widerspruch keinesfalls danach richten, wann die Frist für den Vermieter abgelaufen ist. Er kann seinen Anspruch durchaus auch dann noch hervorbringen, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr fristgerecht korrigiert hat. Der Ablauf der Abrechnungsfrist führt lediglich dazu, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Abrechnung in irgendeiner Art und Weise zu korrigieren.

Was ist mit der Verjährung?

Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf Zahlung bzw. Nachzahlung der Betriebskosten entstanden ist. Die Verjährung ist ein eigenes Rechtsinstitut und betrifft den tatsächlichen Anspruch auf Zahlung bzw. Nachzahlung. Der maßgebliche Unterschied zwischen den Fristabläufen ist hier, dass die Verjährung daran gekoppelt ist, wann der Zahlungsanspruch des Vermieters oder Mieters entstanden ist und nicht, ob und in wie weit der Vermieter die Abrechnung richtig gestellt hat.

Was ist mit der Verwirkung?

Ein Fall von Verwirkung war vor der Mietrechtsreform 2001 noch häufiger der Fall. Seit der Mietrechtsreform und den damit einhergehenden kurzen und klaren Ausschlussfristen, gibt es praktisch kaum noch Fälle, in denen man von Verwirkung sprechen kann. Damit ein solche Fall eintritt, bedarf es unklaren Verhaltens: So kann man von Verwirkung sprechen, wenn das Verhalten des Gläubigers, Vermieter sowie Mieter, den Anschein erweckt, dass dieser sein Ansprüche nicht mehr geltend machen wird. Hier kann sich der Schuldner nicht adäquat auf eine Zahlung einstellen. Eine einfache Untätigkeit jedoch ist noch kein Verwirkungsgrund, da die Forderungen immer noch Bestand haben. Verhält der Gläubiger sich bei mehreren Abrechnungen immer wieder gleich und ignoriert Kontaktgesuche sowie eingereichte Widersprüche, kann das hingegen durchaus ein Verwirkungsgrund darstellen. Wenn der Gläubiger dann vor Ablauf der Verjährungsfrist seine Ansprüche geltend machen möchte, konnte der Schuldner aufgrund des Verhaltens nicht davon ausgehen.