Mieterin mit Sparschwein

Nebenkostenzahlungen Teil 3: Zurückbehaltungsrecht

Nachdem wir diese Woche bereits über die angemessene Höhe der Betriebskosten und den Unterschied zwischen einer Nebenkostenpauschale und der Vorauszahlung berichtet haben, stellt sich im Folgenden die Frage nach dem Zurückbehaltungsrecht bzw. der Rückforderung. Wir zeigen auf, welche Situation und welche Umstände gegeben sein müssen, damit Mieter die Vorauszahlungen einbehalten. Denn die alleinige Fehlerhaftigkeit einer Nebenkostenabrechnung begründet noch nicht das Ausbleiben der Vorauszahlungen. Mieter dürfen nicht einfach aus Willkür die Vorauszahlungen nicht leisten.

Zurückbehaltungsrecht oder Rückforderung?

Zunächst ist zwischen den Begriffen Zurückbehaltungsrecht und Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen zu unterscheiden. Ein Mieter kann die Vorauszahlungen nur einbehalten, wenn bestimmte untenstehende Voraussetzungen erfüllt sind, und wenn das Mietverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter noch besteht. Das Recht auf Zurückbehaltung der Nebenkosten dient Mietern als Druckmittel für die Vermieter, um gewisse Missstände zu korrigieren. Etwas anders verhält es sich, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Da der ehemalige Mieter nach der Kündigung des Mietvertrags keine Vorauszahlungen mehr leistet, kann er diese auch nicht einbehalten. Für diese Situation steht ihm jedoch das Recht auf Rückforderung der Vorauszahlungen zu. Dieses kann der Mieter jedoch nur geltend machen, wenn ihm zuvor die Möglichkeit verwehrt blieb, mithilfe des Zurückbehaltungsrechts seine Forderungen beim Vermieter durchzusetzen.

Wann können Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen?

Grundsätzlich können Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Bei formellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung ist zudem eine etwaige Nachzahlungsforderung hinfällig. Der Mieter kann also bei einer formell falschen Abrechnung sowohl die Nachzahlung als auch die Vorauszahlungen verweigern. Dies gilt jedoch nur solange, bis der Vermieter die Abrechnung korrigiert hat, wobei hier die Korrekturfrist zu beachten ist. Bei materiellen Fehlern, also Fehlern, welche den Rechenweg betreffen, kann der Mieter kein Zurückhaltungsrecht geltend machen. Des Weiteren dürfen Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn der Vermieter gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt oder diese dem Mieter zu spät zukommen lässt. Schließlich steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter auf Anfrage weder Einsicht in die Belege gewährt noch die Möglichkeit besteht, sich von diesen Kopien zu machen. Allerdings ist es immer eine Frage des Einzelfalls, wann Mieter von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen können. Schließlich gilt es zu beachten, dass sich die Einbehaltung der Zahlungen nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen bezieht. Der Mieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Kaltmiete zu leisten.