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Nebenkostenabrechnung nach dem Umzug - welche Rechte Mieter nach dem Auszug haben.
Ja, die 12-monatige Widerspruchsfrist gilt auch für ehemalige Mieter. Auch wenn Sie bereits ausgezogen sind, können Sie gegen eine fehlerhafte Abrechnung vorgehen – schriftlich, per Einschreiben an den Vermieter. Bei einer professionellen Prüfung durch Mineko können ehemalige Mieter ihre Nebenkostenabrechnungen auch im Nachhinein prüfen lassen und ggf. zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Ja, Sie sollten dem Vermieter Ihre neue Adresse mitteilen. Kann der Vermieter Sie nicht erreichen, verlängert das zwar nicht seine Frist, aber er kann argumentieren, die Abrechnung ordnungsgemäß zugestellt zu haben, falls er sie an die alte Adresse schickt. Teilen Sie Ihre neue Adresse also schriftlich mit und bestehen Sie auf Zustellung an die neue Anschrift.
Die Abrechnung für das Jahr des Auszugs erfolgt anteilig nach Ihrem Nutzungszeitraum. Sind Sie z. B. am 30. Juni ausgezogen, werden Ihnen 6/12 der Jahresgesamtkosten in Rechnung gestellt. Der Vermieter muss die Abgrenzung transparent darstellen. Achtung: Einige Kosten (z. B. Müllabfuhr, Grundsteuer) werden nach Datum abgegrenzt, während andere (z. B. Heizung) nach tatsächlichem Verbrauch in der Nutzungszeit aufgeteilt werden.
Der Vermieter darf die Mietkaution bis zur Erstellung der letzten Nebenkostenabrechnung einbehalten, um eine eventuelle Nachzahlung daraus begleichen zu können. Dies ist legitim, aber nur für einen angemessenen Zeitraum. Dauert es mehr als 6 Monate nach Auszug ohne finale Abrechnung, können Sie die anteilige Rückzahlung der Kaution verlangen, wobei der Vermieter einen angemessenen Teil einbehalten darf.
Ja, auch nach dem Auszug müssen Sie mit einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Ihres Mietverhältnisses rechnen. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Das bedeutet: Sind Sie im Mai ausgezogen, erhalten Sie die Abrechnung für das laufende Jahr frühestens nach Abschluss des Abrechnungsjahres – also bis zu 18 Monate nach Ihrem Auszug.
Zieht ein Mieter aus seiner bisherigen Wohnung aus oder in eine neue ein, muss er bei der Nebenkostenabrechnung besonders aufpassen. Rund ein Fünftel aller Abrechnungen, die bei uns eingehen und wir prüfen, stammen von Mietern, die die Wohnung gewechselt haben. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen liegt bei 94 Prozent. Gravierender als die Fehlerhäufigkeit ist jedoch die finanzielle Auswirkung für den Mieter. Deswegen erklären wir hier, worauf Sie nach einem Umzug besonders achten sollten.
Beginnen wir mit dem Ende. Bei der Wohnungsübergabe werden alle Zählerstände gemeinsam von Mieter und Vermieter abgelesen und festgehalten. Dies heißt allerdings keineswegs, dass die so erfassten Kosten auch in den nächsten Tagen abgerechnet werden.
Denn zwar muss der Mieter die Nebenkosten nur bis zum Auszugstermin bezahlen, doch solange im Mietvertrag keine andere Regelung vereinbart ist, ändert dieser Umstand nichts an der gesetzlich festgelegten Frist für Nebenkostenabrechnungen. Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter 12 Monate lang Zeit, nach Ende des Abrechnungszeitraums seinen Mietern die Abrechnung zukommen zu lassen.
In der Praxis hat dies zur Folge, dass einige Mieter sehr lange auf ihre letzte Nebenkostenabrechnung warten müssen, wenn die Kündigung zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgt:
Ein Beispiel:
Fällt dagegen der Auszug zeitlich mit dem Ende der Abrechnungsperiode zusammen – wenn also der Mieter aus unserem Beispiel zum 31. Dezember kündigt – erhält er seine Abrechnung spätestens zwölf Monate später.
Bei etwa jeder fünften Betriebskostenabrechnung, die wir in den letzten Jahren prüften, wurde allerdings ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt – z.B. 01.07. eines Jahres bis 30.06. des Folgejahres.
Meist steht der gültige Zeitraum im Mietvertrag bei den Paragraphen zu den Betriebskosten. Ist das nicht der Fall, sollte sich der Mieter danach erkundigen. Nur dann kann er beurteilen, ob bei einem Umzug seiner Nebenkostenabrechnung der richtige Zeitraum zugrunde gelegt wurde. Nutzen Sie auch unseren Mineko Fristenrechner um zu berechnen ob die Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde und ob ein Widerspruch noch möglich ist.
Hinweis: Überschreitet der Vermieter die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten, so kann der Mieter eine mögliche Nachzahlung verweigern. Ein mögliches Guthaben verfällt erst nach 3 Jahren.
Der Vermieter hat das Recht, auch nach der Wohnungsübergabe einen Teil der Kaution einzubehalten. Dies trifft auch zu, wenn keine Mietschulden bestehen. Sinn dahinter ist unter anderem, dass noch eine letzte Nebenkostenabrechnung erfolgt. Die Höhe der einbehaltenen Kaution sollte darum der zu erwartenden Nachzahlung entsprechen.
Für den Mieter kann diese Regelung sehr ärgerlich sein, er hat verständlicherweise ein großes Interesse daran, die letzte Nebenkostenabrechnung möglichst zeitnah nach seinem Auszug zu erhalten.
Dem Vermieter sind jedoch in diesem Fall die Hände gebunden, sogar wenn er den Wunsch des Mieters, zeitnah eine Mietnebenkostenabrechnung zu erhalten, gerne erfüllen würde.
Doch eine korrekte Nebenkostenabrechnung kann nur erstellt werden, wenn alle Rechnungsbelege für das Mietobjekt vorhanden sind.
Statistisch ergeben sich aus Nebenkostenabrechnungen nach einem Umzug Nachzahlungen von 440 Euro. Bei Abrechnungen aus laufenden Verträgen liegt die Nachzahlungsforderung bei 565 Euro, also nur 115 Euro höher. Woran liegt das?
Zunächst muss man zwischen Abrechnungs- und Nutzungszeitraum unterscheiden. Der Abrechnungszeitraum entspricht einem Kalenderjahr, der Nutzungszeitraum der Tagesanzahl, die der Mieter im Abrechnungszeitraum die betreffende Wohnung gemietet hat.
Die monatlichen Vorauszahlungen werden so bemessen, dass sie aufs Jahr hochgerechnet die vermutlichen Betriebskosten decken. Bei den Heizkosten gilt es zu beachten, dass diese nur in den Wintermonaten anfallen. In den Sommermonaten werden aber weiterhin gleich hohe Vorauszahlungen geleistet. Zieht nun jemand im November ein, so kann es sein, dass er für zwei Monate Nutzung (im Falle von im Kalenderjahr gleich Abrechnungsjahr) kräftig nachzahlen muss.
Dies ist leicht erklärbar. Doch viele Nachzahlungen entstehen auch dadurch, dass Vermieter den Nutzungszeitraum nicht korrekt in ihre Berechnungen einfließen lassen. Zum Beispiel ist es sehr beliebt, jedoch nicht rechtens, nach Monaten abzurechnen, also nach einem Durchschnittswert und nicht den exakten Kalendertagen.
Oder Vermieter lassen den Nutzungszeitraum mit dem Einzug beginnen und nicht dem Beginn des Mietvertrages. Und manche Vermieter berechnen sogar nicht anteilig, sondern wälzen die anteiligen Kosten des gesamten Jahres auf den Mieter ab – entweder unwissentlich oder bewusst.
Und was ebenfalls nicht geht, wir aber oft sehen, ist, dass Vermieter die Kosten des ganzen Abrechnungszeitraums nicht einfließen lassen, sondern die Kosten, die noch entstehen könnten, schätzen. Es sind meistens “kleine” Vermieter einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses, die ausgezogene Mieter schnell abwickeln wollen. Doch es dürfen nur wirklich entstandene Kosten den Mietern angerechnet werden.
Wir haben besonders viele Kunden, die aus- oder eingezogen sind. Neben nicht umlagefähigen Betriebskosten sind falsche Berechnungsmethoden des anteiligen Nutzungszeitraums eine große Fehlerquelle. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Sie nicht zu viel bezahlen, lassen Sie unsere Experten Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen. Laden Sie dazu einfach Ihre Betriebskostenabrechnung hoch und Sie erhalten zeitnah einen persönlichen Prüfbericht sowie ein individuelles Widerspruchsschreiben für Ihren Vermieter!
