Hausgeldabrechnungen und Nebenkostenabrechnungen

Hausgeldabrechnung Nebenkostenabrechnung - MINEKO

Mitunter bekommen Mieter bei der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten vom Vermieter eine Hausgeldabrechnung mitgesendet. Obwohl viele äußere sowie inhaltliche Gemeinsamkeiten existieren, darf eine Hausgeldabrechnung nicht mit einer Nebenkostenabrechnung verwechselt werden. Erfahren Sie im Folgenden, in welchem Verhältnis diese beiden Formen der Abrechnung stehen und worin sie sich unterscheiden.

Rechtliche Grundlagen

Ein grundsätzlicher Unterschied in der Abrechnung von Hausgeld bzw. Nebenkosten ergibt sich aus den Besitzverhältnissen. So versteht man unter Hausgeld diejenigen laufenden Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen. Die Eigentümer zahlen das Hausgeld an die Hausverwaltung. Als Grundlage für die Berechnung des Hausgeldes dient der jährlich neu zu erstellende Wirtschaftsplan. Bestimmungen zum Hausgeld sind Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgehalten. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei den Betriebs- bzw. Nebenkosten um Kosten, die dem Vermieter  im Zuge der Nutzung des Hauses regelmäßig anfallen. Diese Betriebskosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Regelung vereinbart worden ist, denn die Umlage von Betriebskosten ist nicht gesetzlich geregelt. Jedoch ergeben sich rechtlich bindende Vorgaben aus der Betriebskostenverordnung. Eine Hausgeldabrechnung betrifft also das Rechtsverhältnis zwischen Hausverwaltung und Eigentümer, während eine Nebenkostenabrechnung sich auf die Rechtsbeziehung zwischen Eigentümer/Vermieter und Mieter bezieht.

Umlagefähigkeit der Kosten

Ein Aspekt bei der Prüfung von Nebenkostenabrechnungen durch MINEKO betrifft die Kontrolle, ob die angesetzten Kostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hier ergibt sich ein wesentlicher Unterschied zwischen Hausgeldabrechnungen und Nebenkostenabrechnungen. Zwar sind einer Hausgeldabrechnung die üblichen Nebenkosten enthalten, die auch die Mieter zahlen müssen. Jedoch sind zusätzlich Kosten für die Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage aufgeführt. Diese Positionen gehören zu den nicht umlagefähigen Kosten und dürfen dementsprechend dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Die Hausgeldabrechnung kann der Vermieter zur Grundlage für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung heranziehen. Allerdings muss er dann die nicht umlagefähigen Kostenpositionen streichen. Eine Besonderheit der Betriebskostenabrechnung besteht darin, dass in der Regel die Grundsteuer über sie abgerechnet wird. Das Finanzamt stellt den entsprechenden Bescheid direkt an den Eigentümer. Deshalb gehört die Grundsteuer nicht zu den Kostenpositionen einer Hausgeldabrechnung.

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Verteilerschlüssel und Abrechnungszeitraum

Während in Bezug auf die Nebenkosten der Verteilerschlüssel durch den Mietvertrag bzw. durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist, kann bei der Hausgeldabrechnung jeder denkbare Umlageschlüssel angewendet werden, wobei in der Regel mit Miteigentumsanteilen verfahren wird. Sowohl die Hausgeld- als auch die Nebenkostenabrechnung beziehen sich auf einen Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten. Dieser wird bei Hausgeld als Wirtschaftsjahr bezeichnet. Hinsichtlich der Abrechnungsfrist gilt bei der Betriebskostenabrechnung die klare Vorgabe von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Eine derartige Frist existiert nicht für die Erstellung einer Hausgeldabrechnung. Als Richtwert wird jedoch ein Zeitraum von vier bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angegeben. Dies kann für Vermieter teure Folgen haben. Erhält dieser die Hausgeldabrechnung erst nach der Abrechnungsfrist, kann er etwaige Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung aufgrund eines verspäteten Zugangs nicht mehr geltend machen. In einem solchen Fall kann der Vermieter keinen Schadenersatz von der Hausverwaltung verlangen, es sei denn, er hatte diese beauftragt, auch die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dann liegt die verspätete Erstellung nicht in der Verantwortung des Vermieters.

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Nebenkosten sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

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