Winterdienst – Muss der Mieter wirklich Schnee schippen?

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Der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass er Sorge dafür tragen muss, dass niemand auf seinem Gelände und im gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes zu Schaden kommt. Im Winter umfasst die Verkehrssicherungspflicht vor allem die Schneebeseitigungs- und Streupflicht. Das heißt, der Vermieter muss dafür sorgen, dass vor dem Haus geräumt ist – die Zugänge müssen frei und gestreut und auf dem Bürgersteig ein ausreichend breiter Streifen sicher begehbar sein. Die Räum- und Streupflicht gilt in den sogenannten Verkehrszeiten, zwischen 7 und 21 Uhr.

Der Vermieter muss dieser Pflicht jedoch nicht persönlich nachkommen, sondern kann jemanden damit beauftragen, sie zu erfüllen. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Dienstleister handeln oder die Pflicht wird einem oder allen Mietern übertragen. Für Letzteres bedarf es jedoch konkreter Vereinbarungen.

Winterdienst muss mit Mietern klar vereinbart sein

Will der Vermieter den Winterdienst von einem oder mehreren Mietern erledigen lassen, so hat er dafür verschiedene Möglichkeiten. Er kann mit einem der Mieter einen Vertrag darüber abschließen und diesem Mieter ein Entgelt dafür zahlen, dass er schippt und streut. Das geht auch, indem diese Zahlung im Mietvertrag selbst vereinbart wird.

Im Mietvertrag kann außerdem vereinbart werden, dass der Mieter den Winterdienst im Gegenzug zu einer reduzierten Miete übernimmt. Darüber hinaus kann der Vermieter auch mit allen Mietern eines Hauses vereinbaren, dass sie den Dienst abwechselnd übernehmen und dafür weniger Betriebskosten zahlen.

Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte hingegen die Klausel einer Hausordnung für ungültig, nach der Erdgeschossmieter zum Räumen und Streuen verpflichtet wurden. Eine solche Klausel gehöre nicht in die Hausordnung und ginge über die Sachverhalte hinaus, die darin geregelt werden sollten, hieß es in der Begründung.

Das Oberlandesgericht Hamm urteilte, dass der Vermieter auch nicht einfach einen „Schneeplan“ an alle Mieter verteilen kann und die Sache damit erledigt wäre. In diesem Fall hatte es sich nicht um eine klare Absprache der Pflichten gehandelt und der Vermieter musste am Ende Schadensersatz zahlen, weil jemand vor dem Haus gestürzt war. Das Gericht sagte außerdem, dass die Personen, die eine Verkehrssicherungspflicht übertragen bekommen, auch entsprechend eingewiesen werden müssen. Der Vermieter muss also einem Mieter, der das Schippen und Streuen übernehmen soll, genau erklären, wie das zu passieren hat.

Ein Teil der Haftung verbleibt trotzdem beim Vermieter

Wenn der Vermieter mit einem Mieter vereinbart hat, dass dieser den Winterdienst erledigt, dann heißt das jedoch nicht, dass der Mieter komplett die Haftung für Unfälle übernimmt. Der Vermieter hat dann immer noch Kontroll- und Überwachungspflichten, durch deren Verletzung er trotzdem für Schäden haftbar gemacht werden kann. Das heißt, der Vermieter muss überprüfen, ob derjenige, der mit Schneeräumung und Streuen beauftragt ist, auch tatsächlich seine Pflichten erfüllt. Wenn der Vermieter sich einfach darauf verlässt und nie nachprüft, dann haftet auch er, wenn jemand zu Schaden kommt.

Die Kosten des Winterdienstes sind nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung umlagefähig. Wenn der Vermieter also anstelle eines Mieters einen Dienstleister beauftragt, dann kann er die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen und abrechnen. Das gilt auch für einen Mietnachlass, der für die Übertragung der Pflichten auf einen Mieter gewährt wird. Der Betrag, um den die Miete für das Schneeschippen reduziert wird, wird dann von den anderen Mietern als Betriebskosten gezahlt.

Die Vereinbarung, dass der Mieter den Winterdienst übernimmt, kann von beiden Seiten gekündigt werden. Der Vermieter braucht dafür keinen Grund, der Mieter kann aus wichtigem Grund kündigen. Dieser liegt vor allem dann vor, wenn er dauerhaft nicht mehr in der Lage ist, die Pflichten zu erfüllen – z.B. durch Alter oder Krankheit. Es ist möglich, nur diesen Teil des Mietvertrages zu kündigen, ohne den gesamten Vertrag kündigen zu müssen. Fällt die Pflicht zum Winterdienst weg, dann fällt auch die Mietermäßigung weg. Der Mieter muss dann wieder die volle Miete zahlen.

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