Wenn der Vermieter einen Baum fällt, muss der Mieter dann wirklich zahlen?

Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
  • Im Rahmen der Gartenpflege sind zwar auch die Kosten für die Pflege von Bäumen umlagefähig, allerdings nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen.
  • Das Baumfällen ist eine Maßnahme, die weder jährlich noch in regelmäßigen zeitlichen Abständen anfällt.
  • Die Kosten für das Fällen eines Baumes sind damit ungleich auf Mieter verteilt, kommen unerwartet und sind nicht abzuschätzen.
  • Wird der Baum ersetzt oder war er zu krank, zu alt oder zu verwittert, können die Kosten allerdings umgelegt werden.
  • Maßnahmen wie das Kontrollieren und das Entfernen von Bäumen, die der Verkehrssicherung dienen, müssen vom Vermieter bezahlt werden.

Die Kosten für Gartenpflegearbeiten sind grundsätzlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Dazu zählen typische gärtnerische Tätigkeiten wie Jäten, Büsche beschneiden, Düngen und auch die Pflege von Bäumen. Viele Arbeiten, die an Bäumen durchgeführt werden müssen, haben jedoch nicht primär etwas mit Gartenpflege zutun.

Verkehrssicherung ist keine Gartenpflege

So müssen Bäumen etwa regelmäßig darauf kontrolliert werden, ob sie noch sicher stehen, ob Äste vielleicht kurz davorstehen, abzubrechen, ob der Stamm unten von Pilzen befallen ist, sich Totholz in der Krone gebildet hat oder sich möglicherweise irgendwo Fäule bildet. Diese Maßnahmen gehören nicht zur Gartenpflege, sondern dienen der Verkehrssicherung.

Das Amtsgericht (AG) Bottrop urteilte, dass Verkehrssicherungsmaßnahmen keine umlagefähigen Betriebskosten verursachen würden, weil die Verkehrssicherung Sache des Vermieters ist. Das AG Garmisch-Partenkirchen kam Ende 2016 zu demselben Schluss: Baumfällarbeiten und ihre Kosten würden keine Betriebskosten darstellen – und das, obwohl die Vermieterin in dem verhandelten Fall den Baum aufgrund der Baumschutzverordnung hatte fällen lassen müssen. Dennoch lautete das Urteil, dass es sich beim Fällen eines morschen Baumes um Verkehrssicherung handelt und diese Kosten der Vermieter tragen muss. Außerdem argumentierte das Gericht, dass es sich dabei um Kosten handeln würde, die nicht regelmäßig anfallen. Sie seien auch deswegen nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Vorsicht! Baum fällt! – laut Gericht zu unregelmäßig

An diesen Beispielen sieht man, dass vor allem das Fällen von Bäumen und die damit entstehenden Kosten problematisch sind. Denn hier handelt es sich nicht um eine Maßnahme, die jährlich anfällt. Sie fällt noch nicht einmal regelmäßig an. Deswegen streiten Mieter und Vermieter besonders häufig zu dieser Frage vor Gericht. Denn eines der wichtigsten Kriterien für die Umlagefähigkeit von Nebenkosten ist, dass sie regelmäßig anfallen müssen. Das trifft auf Bäume, die gefällt werden, nicht zu. Das passiert alle paar Jahre einmal. Die meisten Gerichte sind sich entsprechend darin einig, dass es sich bei Baumfällarbeiten nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt.

Das AG Berlin-Schöneberg urteilte ebenfalls, dass das Baumfällen nicht zu den Betriebskosten gehört, die auf Mieter umgelegt werden können. Das Gericht argumentierte, dass es sich dabei nicht um regelmäßig anfallende Kosten handeln würde, sondern um Kosten, die in langen Zeitabständen praktisch unvorhergesehen anfallen. So hätte ein Mieter, der das Pech hat, gerade in dem Jahr dort zu wohnen, wenn ein Baum gefällt wird, alle finanziellen Nachteile, aber nichts von dem Baum.

Auch das Amtsgericht Potsdam war der Meinung, dass es sich bei Kosten für das Fällen eines Baumes nicht um Betriebskosten handelt. Zu Begründung gab es ebenfalls an, dass es sich dabei nicht um ‚laufend entstehende Kosten‘ handeln würde. Dass Bäume gefällt werden, sei eine außergewöhnliche Maßnahme. Sie würde also nicht zur üblichen Gartenpflege gehören. Außerdem wären die Kosten für die Mieter unvorhersehbar und nicht abschätzbar.

Wird ein Baum oder andere Gewächse ersetzt, verhält es sich anders

Als weiteres Argument brachte das Gericht an, der Baum wäre außerdem gefällt worden, ohne ersetzt zu werden. Das komme einer Umgestaltung des Gartens gleich, weil sich sein Aussehen dadurch verändert. Denn in der Betriebskostenverordnung wäre von einer Erneuerung der Gehölze die Rede. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn ein Baum einfach entfernt wird und kein neuer gepflanzt. Denn grundsätzlich gilt, dass, wenn etwas neu angelegt oder gepflanzt wird, die Kosten dafür nicht umlagefähig sind. Nur wenn die Neupflanzung notwendig wird, weil die Blumenstauden oder Büsche zu alt geworden sind oder die Witterung sie zu stark mitgenommen hat, handelt es sich um einen Ersatz und die Kosten sind umlagefähig.

So entschied das AG Düsseldorf, dass die Kosten für das Baumfällen umgelegt werden können, wenn der Baum zu groß geworden ist für einen Garten. Es führte außerdem aus, dass auch die Entfernung kranker Bäume im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig ist, genauso wie die Entfernung von Bäumen, die durch die Auswirkung von Alterung oder Witterungseinflüssen gefällt werden müssen.

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