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Vorwegabzug in der Nebenkostenabrechnung

In manchen Nebenkostenabrechnungen wird ein sogenannter Vorwegabzug vorgenommen. Dieser wird unter Umständen notwendig, wenn ein Mietshaus gemischt genutzt wird. Unter Mischnutzung ist das Vorhandensein von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verstehen. Aber was genau ist ein Vorwegabzug? Wie wird dieser vorgenommen? Sind Vermieter verpflichtet, bei Gewerbeeinheiten in ihrem Mietobjekt stets einen solchen Vorwegabzug auszuweisen? Wie wirkt es sich auf die Nebenkostenabrechnung aus, wenn ein Vorwegabzug ausbleibt, obwohl er erforderlich ist?

Was bedeutet Vorwegabzug und wie erfolgt dieser?

Bei einem Vorwegabzug werden die Gesamtkosten von verschiedenen Mieter- bzw. Nutzergruppen ermittelt und in der Betriebskostenabrechnung getrennt aufgeführt. Das bedeutet, die Kosten, welche für den Gewerbeanteil des Hauses anfallen, werden von den Kosten für die Wohneinheiten abgezogen. Somit werden nur die Gesamtkosten des Wohnanteils auf die Mieter, welche das Haus bewohnen, umgelegt. Dadurch soll eine enorme Mehrbelastung dieser Mieter verhindert werden.

Allerdings darf der Vermieter nicht einfach die Kosten für das Gewerbe im Haus abziehen und in der Nebenkostenabrechnung nur die Gesamtkosten der Wohnräume aufführen. Aus der Betriebskostenabrechnung muss deutlich hervorgehen, dass ein Vorwegabzug erfolgt ist. Demnach muss der Vermieter die gesamten Kosten sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnräume in der Nebenkostenabrechnung darlegen. Zudem sind die jeweiligen Verteilerschlüssel zu erläutern, damit die Mieter nachvollziehen können, ob und in welcher Höhe ein Vorwegabzug vorgenommen wurde. Es besteht außerdem die Möglichkeit, dass der Vermieter die Erläuterung zum Vorwegabzug nicht in Nebenkostenabrechnung selbst aufführt. Dies ist ebenso zulässig über den Mietvertrag oder in mündlicher Form. Es gilt jedoch zu beachten, dass diese Erklärung innerhalb der Abrechnungsfrist gegeben wird.

Wann muss ein Vorwegabzug erfolgen?

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern betrifft die Notwendigkeit und somit die Frage, wann ein Vorwegabzug in Gebäuden mit Mischnutzung erforderlich ist. Der Vermieter kann sich nämlich den rechnerischen Aufwand sparen, wenn durch das Gewerbe die Nebenkosten nicht übermäßig hoch ausfallen im Vergleich mit den Nebenkosten der Wohneinheiten. Ist dies jedoch der Fall und die Mieter werden durch die Umlage der Gesamtkosten aller Parteien in einem hohen Ausmaß stärker belastet, so ist eine Trennung der Kosten für Gewerbe und Wohnraum des Gebäudes verpflichtend.

Kein Vorwegabzug = Fehler in der Nebenkostenabrechnung?

Wird trotz Mischnutzung kein Vorwegabzug bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung durchgeführt, so liegt die Beweispflicht beim Mieter. Er muss darlegen, dass er durch das Gewerbe eine enorme Mehrbelastung tragen muss. Dies kann er zum einen mithilfe der Belege, welche er beim Vermieter einsehen kann, vornehmen, und zum anderen kann er mithilfe des Betriebskostenspiegels und der Durchschnittskosten argumentieren. Ein weiterer Streitpunkt besteht in der Frage nach der Art des Fehlers, wenn ein Vorwegabzug fälschlicherweise unterlassen wurde. Der Bundesgerichtshof widersprach in einem Urteil den Entscheidungen anderer Gerichte, wonach ein fehlender Vorwegabzug einen formellen Fehler darstellte, da so nicht die Gesamtkosten ersichtlich sind. Laut Entscheidung des BGH wird ein nicht vorgenommener Vorwegabzug, sofern er hätte erfolgen müssen, als materieller Fehler eingestuft, welcher durch den Vermieter korrigiert werden kann, selbst wenn die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist.