Verbrauchsschätzungen – die Grauzone in den Nebenkosten
Jeder Mieter erwartet von seiner Hausverwaltung, dass die Nebenkostenabrechnung in allen Teilen korrekt und exakt vorgenommen wird. Es ist jedoch nicht selten, dass einige Posten geschätzt werden müssen, obwohl der Mieter einen Anspruch auf nachprüfbare Ermittlung der Abrechnungsposten hat.
Welche Betriebskosten dürfen geschätzt werden?
Grundsätzlich keine – nur in Ausnahmefällen sollten Schätzwerte für die Mietnebenkosten verwendet werden. Heizkosten können davon betroffen sein, ebenso können dem Mieter Näherungswerte beim Wasserverbrauch in seiner Nebenkostenabrechnung begegnen.
Warum darf der Vermieter Verbrauchswerte schätzen?
Der Vermieter ist grundsätzlich durch die Heizkostenverordnung verpflichtet die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen und im Mietvertrag ebenso in der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Ein besagter Ausnahmefall, der eine Schätzung rechtfertigt, kann beispielsweise der Ausfall der Messinstrumente sein. Das Heizkostenmessgerät oder der Wasserzähler können verschleißen, technische Defekte aufweisen oder gar ausfallen und eine valide Messung ganz und gar unmöglich machen.
Ebenso sind korrekte Messwerte oftmals nicht existent, da die Ablesung an sich nicht erst durchgeführt werden kann. Der Vermieter muss generell Ablesetermine zwei Wochen im Voraus bekannt geben und ebenfalls für einen Alternativtermin zwei Wochen nachträglich zur Verfügung stehen, verhinderte Ablesungen können dadurch hingegen oftmals nicht abgewendet werden.
Der Mieter ist zwar verpflichtet, dem Vermieter oder der beauftragten Firma den Zugang zu den Messinstrumenten zu gewähren, aber auch hier verhindern manchmal besondere Umstände die Durchführung der Ablesung:
Zu nennen wären hier unverschuldetes Versäumen der Termine (Krankenhausaufenthalte oder ein längerer Urlaubstrip) und bewusster Widerstand des Mieters, der eine Ablesung unterbinden möchte. In letzterem Kasus kann der Vermieter zwar eine einstweilige Verfügung erwirken, die jedoch auch nicht immer durchsetzbar ist.
Wie kommen die Schätzwerte zustande?
Die Hausverwaltung ist angehalten eine Verbrauchsschätzung stets explizit in der Abrechnung der Betriebskosten offen zulegen und mit Erläuterungen zur Schätzgrundlage zu versehen. Andernfalls wäre sie formell unwirksam. Für die Schätzung müssen vergleichbare Wohnflächen oder Zeiträume zugrunde gelegt werden, wie Verbrauche gleicher Zeiteinheiten des Vorjahres des Mieters.
Bei Näherungswerten durch den Vergleich mit anderen Wohnflächen sollte natürlich die Größe der Wohnung nahezu identisch sein. Etwas schwieriger gestaltet sich die Näherung durch die Grundlage des Verbrauchs im Vorjahr. Dort ist stets die Verbrauchstendenz im Verhältnis zu den anderen Wohneinheiten zu betrachten.
Die letztlich erhaltenen Näherungswerte sind bindend für den Mieter, wenn formell ordnungsgemäß, können aber rechtlich beanstandet werden. Ist die Aufstellung für den Mieter nicht stimmig, ist eine Bestreitung der geschätzten Posten in den Mietnebenkosten möglich. Die Hausverwaltung ist von Grund auf in der Beweispflicht, sollte die Ablesung nicht mieterseitig verhindert worden sein.
Schlussendlich können Schätzungen der Heiz- und Warmwasserkosten schwer nachvollziehbar und undurchsichtig sein. Formelle Fehler und nicht eindeutige Offenlegung der Schätzgrundlage sind durch den Mieter oft nicht auszumachen. Eine Prüfung kann Licht in das Dunkel der Schätzwerte bringen.
