Archiv für die Kategorie: Betriebskostenabrechnung

Viele Menschen kennen das Problem, wenn die Mülltonnen so voll sind, dass man seinen eigenen Abfall nicht mehr entsorgen kann. Dann steht er in oder vor der eigenen Wohnung, stinkt vor sich hin und man wartet, bis die Tonnen entleert werden. Viele Mieter, die dieses Problem kennen, wohnen in einem Mehrfamilienhaus.

Was ist die Pflicht des Vermieters?

Der Vermieter hat die Pflicht, für eine ordnungsgemäße Beseitigung des Mülls zu sorgen. Diese Kosten sind regelmäßig und gelten als Nebenkosten, die auf den Mieter, wenn es dementsprechend vereinbart wurde, umgelegt werden dürfen. Die Müllabfuhrgebühren bekommt der Vermieter selbst als Rechnung von der Gemeinde oder einem Privatunternehmen zugestellt. Mieter tragen hierbei nicht nur die Kosten für die Müllabfuhr, sondern ebenfalls auch für den Sperrmüll. Da der Mieter die Abfallkosten verursacht, ist die Umlage auch gerechtfertigt.
Die einzelnen Kostenpositionen der Müllbeseitigung sind in der Betriebskostenverordnung namentlich gelistet. Die Aufzählung ist jedoch beispielhaft und somit können weitere Kosten, welche nicht genau genannt sind auf den Mieter umgelegt werden, zum Beispiel die Reinigung der Müllbehälter. Das ist noch nicht alles, denn auch anfallende Nebenkosten wie Strom und Wasser für Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabfuhranlagen, Müllmengenerfassungsanlagen und der Müllberechnung und Aufteilung dürfen vom Vermieter umgelegt werden. Kurz gesagt, die Betriebskosten zu den Betriebskosten.

Die Mülltonnen laufen über

Gehen die Mülltonnen nicht mehr zu, ist die Stadtreinigung berechtigt, den überschüssigen Abfall einfach liegen zu lassen. Der Gestank ist vor allem im Sommer nicht unerheblich. Für keinen ist das eine befriedigende Situation. Ist das ein Dauerzustand, gesteht der Vermieter dem Mieter nicht genügend „Platz“ für seine Müllentsorgung zu. Das wiederum ist ein Grund für den Mieter, seine Miete zu mindern. Denn in den Standard-Mietverträgen, ist die Müllentsorgung in den Nebenkosten enthalten.

Wie viele Abfalltonnen müssen aufgestellt werden?

Es gibt keine eindeutige gesetzliche Regelung, welche dem Vermieter vorschreibt, wie viele Abfallbehälter er zur Verfügung zu stellen hat. Es ist daher seine Pflicht, dafür zu sorgen, so viele Tonnen bereit zu stellen, dass jeder Mieter seinen Müll entsorgen kann.
Das bedeutet, dass der Vermieter regelmäßig prüfen muss wie die Müllsituation ist. Nur so können die Nebenkosten für die Abfallentsorgung sowohl für Mieter als auch Vermieter adäquat sein. Es gilt somit, sich nach der tatsächlichen Notwendigkeit zu richten und nicht nach Richtwerten, die von einem Entsorgungsunternehmen stammen. Die Mietparteien ändern sich im Laufe der Zeit und so ist es auch nur normal, wenn die Müllkapazitäten sich ebenfalls ändern. Eine Überversorgung ist genauso unnötig wie eine Unterversorgung.

Es ist normal, dass nicht jeder Mieter die gleiche Menge an Abfall produziert. Dennoch besteht für Mieter mit geringem Müllaufkommen kein Anspruch auf eine Änderung des Umlagemaßstabes.

Die Bequemlichkeit mit dem Sperrmüll

Da der Sperrmüll mit zu den Müllabfuhrkosten zählt, wird eine kostenpflichtige Abholung auf alle Mieter umgelegt. Auch wenn es nur eine Mietpartei war, welche ihren Sperrmüll unberechtigt auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt hat. Wenn der Vermieter jedoch weiß, welcher Mieter für den produzierten Sperrmüll verantwortlich ist, bildet das natürlich eine Ausnahme. Dann ist er berechtigt, nur von diesem Mieter die Entsorgungskosten zu verlangen.

Wenn die jährliche Post vom Vermieter kommt, beginnt für viele Mieter ein kleiner Kampf. Natürlich ist zunächst am wichtigsten, ob es sich um eine Nachzahlung handelt. Nach dem ersten Schock, oder auch der Erleichterung, beginnt man mit der Sichtung der Posten. Genau das wird oftmals zu einer Tabellen- und Daten-Odyssee, von der sich die meisten anfangs erschlagen fühlen. Unübersichtlich und nicht nachvollziehbar – so stellt sich die Betriebskostenabrechnung oftmals dar. Dabei ist die Nachvollziehbarkeit ein wesentlicher Faktor für die Gültigkeit der Abrechnung. Es lohnt sich also zu prüfen, ob die Forderung wirklich schlüssig und nachvollziehbar gestellt ist.

Verweigerung der Nachzahlung wegen mangelnder Nachvollziehbarkeit

Die Nachvollziehbarkeit der Nebenkosten gehört laut Betriebskostenverordnung zu den grundlegenden formellen Anforderungen an eine Abrechnung. Neben falschen Abrechnungsfristen und Abrechnungszeiträumen kann eine unverständliche Rechnung ein Grund sein, eine etwaige Nachzahlungsforderung zu verweigern und eine neue, korrigierte Abrechnung vom Vermieter zu verlangen.
Diese Möglichkeit hat der Mieter allein bei formellen Fehlern einer Nebenkostenabrechnung. Bei inhaltlichen Fehlern bleibt ihm bei Zweifeln oft nur eine Zahlung unter Vorbehalt.

Wann ist meine Abrechnung nachvollziehbar?

Da Nachvollziehbarkeit oft subjektiv ist, ist natürlich gesetzlich geregelt, welche Kriterien eine Abrechnung erfüllen muss, um als nachvollziehbar zu gelten. Dabei spielen zwar Faktoren wie Klarheit und Übersichtlichkeit eine Rolle, wichtig um eine Rechnung wegen mangelnder Nachvollziehbarkeit anzufechten, ist aber vor allem die gedankliche und rechnerische Komponente. Im Prinzip geht es darum, dass ein Mieter aufgrund der vorhandenen Zahlen und Gegebenheiten rechnerisch auf das gleiche Endergebnis kommen kann wie der Vermieter. Dabei wird per Gesetz vorausgesetzt, dass man dazu weder juristische noch betriebswirtschaftliche Kenntnisse benötigt. Jedoch kann eine Einsichtnahme in die Detailrechnungen, auf denen die Werte in der Abrechnung basieren, von Nöten sein.

Ein Beispiel für Probleme bei der Nachvollziehbarkeit

Konkret ist dies nicht mehr möglich, wenn dem Mieter durch die Abrechnung nur die übergeordneten Kosten genannt werden und nicht, wie diese sich zusammensetzen und welche Teilkosten hier zusammengefasst werden. Als Beispiel kann in der Abrechnung der Punkt „Öffentliche Lasten“ auftauchen. Nimmt der Mieter aber Einsicht in die Nebenkosten, so kann er den Punkt keiner spezifischen Rechnung zuordnen, da sich die öffentlichen Lasten unter anderem aus Grundsteuer oder Verbandszahlung zusammensetzen. Der Vermieter muss demnach unter dem Punkt „Öffentliche Lasten“ schlüssig darlegen, dass sich die Kosten aus den Einzelkosten von „Grundsteuer“, „Verbandszahlung“, etc. zusammensetzen. Erst auf diese Weise wäre es dem Mieter möglich, auf das gleiche rechnerische Ergebnis wie der Vermieter zu kommen.

Ein weiterer verbreiteter Störfaktor sind unterschiedliche Verteilerschlüssel in der Abrechnung. An sich muss sich der Vermieter an den im Mietvertrag festgelegten Schlüssel halten. Sind dort keine Angaben gemacht worden, liegt die Wahl des Verteilerschlüssels oftmals beim Vermieter. Jedoch verpflichtet er sich, sich durch die Wahl keinen finanziellen Vorteil zu verschaffen. Änderungen des Schlüssels sind aber vom Vermieter zu erläutern, damit sie nachvollziehbar berechnet werden können.

Grundsätzlich ist es sehr umstritten, ob die Kosten für das Entfernen von Graffiti über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden können.

Auch vor Gericht werden unterschiedliche Urteile über diese Art der Gebäudereinigung getroffen. Häufig geht es um die Frage, ob die Entfernung des Graffitos eher einer Instandsetzung als einer laufenden entstehenden Kostenposition zuzurechnen ist.

Wann kann Graffiti-Entfernung umgelegt werden und wann nicht?

Eine Instandhaltung liegt immer dann vor, wenn eine Sachbeschädigung durch das Graffiti selber oder dessen Entfernung, gegeben ist. Es ist also danach zu beurteilen, ob das Graffiti beseitigt werden kann, ohne dass die Substanz der Wand dadurch Schaden nimmt, zum Beispiel durch starken Farbabrieb oder Löcher.

War die Reinigung ohne weiteres möglich und befand sich die Farbschmiererei innerhalb des Gebäudes, beispielsweise im Treppenhaus, so können die entstandenen Kosten einfach im Rahmen der normalen Hausreinigung umgelegt werden. Den Mieter erwartet hier also eine weitere Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung.

Nicht umlagefähig hingegen sind die Entfernungskosten für Graffiti, wenn durch die Farb-Verschmutzung ein Großteil der Fassade verunreinigt wurde und die Entfernung mit einer Fassadenreinigung einhergehen muss.

Denn die Reinigung der Fassade ist nicht explizit im Katalog der Betriebskostenarten in der Betriebskostenverordnung aufgelistet, sondern fällt unter die sonstigen Betriebskosten.

Entfernung von Graffiti als sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskostenarten sind solche Positionen, die durch den Betrieb des Gebäudes laufend entstehen, aber nicht explizit aufgelistet sind. Gehört also die Entfernung von Graffiti an den äußeren Hauswänden zu den regelmäßigen Verschmutzungen, die von Ihrem Vermieter oder einem Reinigungsdienst in regelmäßigen Abständen entfernt werden, so sind diese Kosten grundsätzlich auf die Mieter umlegbar.

Kommt es allerdings nur einmalig oder sehr selten zu einer Verschmutzung der Hauswände durch Graffiti und dessen Entfernung, so sind diese Kosten nicht mehr als „laufend“ zu bezeichnen und fallen unter den Begriff der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten.

Es gilt also bei der Nebenkostenabrechnung darauf zu achten, ob es sich um regelmäßig anfallende Kosten gehandelt hat oder ob es eine einmalige oder gar erstmalige Kostenposition war.
Unter Umständen lässt sich dieser Punkt nur durch eine Einsichtnahme in die Belege klären.

Wurde die Umlage wirksam vereinbart?

Fällt die Graffitentfernung, aufgrund ihres regelmäßigen Charakters, unter den Tatbestand einer sonstigen Betriebskostenart, ist nur noch maßgeblich, ob die Umlage dieser Betriebskosten vereinbart wurde oder nicht. Wurde sie wirksam vereinbart, muss der Mieter auch für diese Kosten aufkommen.

Zusammenfassend muss sich der Mieter die Frage stellen, ob die Graffitientfernung vom Vermieter regelmäßig durchgeführt wird.

Ist das nicht der Fall sind die Kosten nicht umlagefähig.

Falls doch eine Regelmäßigkeit vorliegt, ist für eine Umlage in den Nebenkosten der Bestand wichtig, ob das Graffiti im Treppenhaus oder an der Fassade vorliegt.

An der Fassade kann es nur eine sonstige Betriebskostenart sein, im Treppenhaus kann es im Rahmen der Hausreinigung umgelegt werden.

Neben dieser durchaus nicht einfachen Rechtslage gibt es viele andere Nebenkosten, bei denen ebenfalls Fehler in der Umlage und in der Erstellung der Abrechnung entstehen können.

Ob zum Beispiel alle Fristen, Verteilerschlüssel und formelle Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung erfüllt sind, kann eine Prüfung zu Tage fördern.

Da die Kosten für Müllabfuhr und Sperrmüll immer für eine Immobilie im Ganzen in Rechnung gestellt werden, müssen sie in der Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Diese Umlage wird mittels der sogenannten Verteilerschlüssel vorgenommen. Der Vermieter hat in diesem Fall die Möglichkeit als Verteilerschlüssel entweder die Wohnfläche in Quadratmeter oder die Personenzahl, die in dem jeweiligen Haushalt wohnt, festzulegen.
Übrigens: Der Vermieter ist verpflichtet, verschiedene Müllbehälter für die Mülltrennung (Biomüll, Altglas, Altpapier, Restmüll) für die Mieter bereitzustellen. Stellt ein Vermieter, seinen Mietern jedoch keine Mülltonnen zur Verfügung, so können diese eine Mietminderung fordern.

Umlagefähige und nicht umlagefähige Müllkosten

Kosten, welche dem Vermieter von der Stadt oder einem privaten Dienstleister in Rechnung gestellt werden, können von ihm auf die Mieter verteilt werden. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören neben jenen für die eigentliche Müllabfuhr auch Kosten für Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabfuhranlagen, Geräte zur Müllmengenerfassung sowie für die Reinigung der Mülltonnen.
Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten für die Anschaffung der Abfallbehältnisse oder eines Sammelmüllbehälters. Für den Fall, dass ein Mieter nach seinem Auszug Müll in seiner Wohnung zurücklässt, darf der Vermieter die Kosten, welche ihm durch die Beseitigung dieses Mülls entstehen, nicht auf die restlichen Mieter umlegen.
Zur Kostenart „Müllabfuhr“ zählen nicht die Gartenabfälle. Diese finden sich unter dem Punkt der Gartenpflege wieder. Kosten für die Reinigung des Müllplatzes werden unter dem Punkt Hausmeisterkosten verrechnet.

Kosten von Sperrmüll in der Nebenkostenabrechnung

Beim Sperrmüll ist zu unterscheiden, ob dieser auf der Gemeinschaftsfläche von unbekannten Personen oder von Mietern verursacht wurde.
Ist zwischen dem Vermieter und den Mietern im Mietvertrag die anteilige Übernahme der Sperrmüllkosten vereinbart, so können alle Sperrmüllkosten auf die Mieter umgelegt werden, unabhängig davon, wer der Verursacher des Sperrmülls ist. Wurde diese Regelung nicht getroffen, muss der Vermieter die Kosten für den Sperrmüll von unbekannten Personen selbst tragen. Bei der anteiligen Übernahme der Kosten für Sperrmüllbeseitigung, entstehen diese zwar nicht jährlich für die Mieter, aber sie können laufend anfallen.
Wird Sperrmüll nachweißlich durch einen Mieter aus der Immobilie verursacht, muss dieser für die Kosten der Entsorgung selbst aufkommen. Auch wenn der Vermieter mit seinen Mietern die anteilige Umlegung von Sperrmüllkosten beschlossen hat, gilt dies nur wenn der Sperrmüll von unbekannten Personen verursacht wurde.