Grundsteuer kann rückwirkend auch noch nach Abrechnungsfrist abgerechnet werden

  • Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskostenpositionen.
  • Die Grundsteuer kann vom Finanzamt nachträglich erhöht werden und stellt deswegen eine Ausnahme zur Regelung der Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnungen dar.
  • Der Vermieter darf die Grundsteuer auch noch rückwirkend für mehrere Jahre abrechnen, wenn sie nachträglich erhöht wird.

Betriebskosten müssen innerhalb bestimmter Fristen abgerechnet werden. Das sagt das Gesetz. Der Gesetzgeber wollte mit den Fristen erreichen, dass zeitnah Abrechnungssicherheit für Mieter und Vermieter geschaffen wird. Deswegen muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eintreffen. So die Regel.

Nun zur Ausnahme, der Grundsteuer. Die Grundsteuer gehört zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Positionen der Nebenkostenabrechnung. Sie wird sowohl auf das Grundstück als auch die darauf errichtete Immobilie gezahlt und nach Wohnfläche umgelegt. Es sei denn, es handelt sich um eine einzeln vermietete Eigentumswohnung. Dann kann die Zahlung der Grundsteuer einfach vom Besitzer an den Mieter durchgereicht werden.

Vermieter hat nachträgliche Erhöhung nicht zu verantworten

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt und dann dem Vermieter mitgeteilt. Es kann vorkommen, dass die Grundsteuer nachträglich erhöht wird – teilweise rückwirkend für mehrere Jahre. Wenn nun die Abrechnungsfrist für eine Betriebskostenabrechnung schon abgelaufen ist und die Grundsteuer dann rückwirkend erhöht wird, darf der Vermieter trotzdem noch abrechnen?

Ja, das darf er, sagte der Bundesgerichtshof (BGH). Denn eine rückwirkend erhöhte Grundsteuer fällt unter die Ausnahme des Paragraphen 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser besagt unter anderem, dass der Vermieter dann die Abrechnungsfrist überschreiten darf, wenn er eine Verzögerung der Abrechnung nicht zu verantworten hat. Das ist bei einer nachträglich durch das Finanzamt neu berechneten Grundsteuer der Fall. Einen solchen Vorgang kann der Vermieter nicht beeinflussen. Er ist auch nicht verpflichtet, zu versuchen, auf das Finanzamt einzuwirken, um eine schnellere Festlegung oder Berechnung der Grundsteuer zu erreichen.

Nachträgliche Abrechnung der Grundsteuer bei Mieterwechsel

Der Vermieter darf zwar eine nachträglich erhöhte Grundsteuer auch noch später abrechnen als normalerweise, er darf das jedoch nur für die Mieter tun, die zu dem Zeitpunkt bereits im Haus gewohnt haben.

Ein Beispiel: Mieter A wohnt seit sechs Jahren im Haus. Das Finanzamt schickt dem Vermieter einen veränderten Grundsteuerbescheid für die letzten vier Jahre. Der Vermieter darf die Differenz zur bereits abgerechneten Grundsteuer von Mieter A nachträglich verlangen. Mieter B ist aber erst vor zwei Jahren eingezogen. Er zahlt also die Differenz nur für die letzten zwei Jahre, während die Differenz für die zwei Jahre davor von dem Mieter gezahlt werden muss, der zuvor die Wohnung gemietet hatte. Der Vermieter kann eine nachträglich erhöhte Grundsteuer nämlich auch von bereits ausgezogenen Mietern verlangen, wenn sie in dem Zeitraum, für den die Erhöhung gilt, im Haus gewohnt haben.

Trotz nachträglicher Abrechnung gelten bestimmte Fristen

Obwohl der Vermieter das Recht hat, die Grundsteuer im Falle einer Erhöhung auch noch ‚verspätet‘ abzurechnen, kann er sich dafür jedoch nicht zu lange Zeit lassen. Sobald er von der Erhöhung erfährt, hat er drei Monate Zeit, um den korrigierten Betrag von den Mietern zu verlangen. Der Vermieter kann die Abrechnung der Grundsteuer auch ausklammern, wenn die Höhe zum Abrechnungszeitpunkt noch nicht feststeht. Er verfährt dann praktisch nach dem Abflussprinzip und kann die Grundsteuer vollständig abrechnen, sobald der Gesamtbetrag feststeht. Er hat außerdem die Möglichkeit, die nachträglichen Kosten in der aktuellen Betriebskostenabrechnung abzurechnen, was ebenfalls bedeutet, dass nach dem Abflussprinzip abgerechnet wird.

Die Verjährungsfrist beginnt bei der nachträglichen Grundsteuer erst mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Vermieter von der Veränderung erfährt. Sie beträgt drei Jahre. Mieter können sich also nicht auf die Verjährungsfrist berufen, um zu argumentieren, dass sie eine nachträglich erhöhte Grundsteuer nicht mehr zahlen müssen.

Die Grundsteuer bei Mischnutzung und Minderung

Die Grundsteuer ist im Übrigen eine der Positionen, bei der der Vermieter möglichst einen Vorwegabzug vornehmen sollte, wenn es Gewerbe im Haus gibt. Denn die Grundsteuer basiert unter anderem auf der Jahresrohmiete und diese ist bei Gewerbe in der Regel höher als bei der Privatvermietung. Handelt es sich also um eine sogenannte Mischnutzung, so kann die Höhe der Grundsteuer bei einem erheblichen Gewerbeanteil zu einer starken Mehrbelastung der Privatmieter führen.

Bei Leerstand kann der Vermieter eine Reduzierung der Grundsteuer beantragen. Das hat damit zu tun, dass leerstehende Wohnungen keine Erträge generieren. Wird dem Vermieter eine geminderte Grundsteuer gewährt, so muss er auch den geminderten Betrag auf die Mieter umlegen.



[minekocta link=“https://www.mineko.de/rechnung-hochladen_neu/“]