Berechnung, umlegbar & ansteigend

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung - immer richtig?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer, welche auf den Grundbesitz erhoben wird. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Doch wie genau lässt sie sich auf Mieter umlegen? Alles Wichtige stellen wir hier vor.

Prüfung der Grundsteuer ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Grundsteuer mit Nebekostenabrechnung prüfen lassen »Grundsteuer Nebenkosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundsteuer ist eine Realsteuer der Gemeinden
  • Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen erhalten einen eigenen Bescheid 
  • Mehrfamilienhäusern bekommen meist einen Bescheid für alle Wohnungen
  • Der erlassene Bescheid behält seine Gültigkeit bis zu einer Erhöhung oder Senkung
  • Grundsteuerbescheide müssen nicht jedes Abrechnungsjahr neu ausgestellt werden
  • Grundsteuer darf auch nachträglich abgerechnet werden
  • Grundsteuer sind ein Bestandteil der Grundbesitzabgaben

Sinn und Zweck der Grundsteuer

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind es fast 15 Mrd. Euro jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Diese Mittel benötigen die Gemeinden, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen.

Allgemein wird die Grundsteuer auf das Eigentum an Grundstücken sowie auf die darauf gebauten Gebäude erhoben. Es wird dabei zwischen der Grundsteuer A (für Grundstücke, die landwirtschaftlich genutzt werden) und der Grundsteuer B (fällt für bebaute oder bebaubare Grundstücke an) unterschieden. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, wird anhand Faktoren wie der Grundsteuermesszahl, dem Hebesatz und dem Einheitswert berechnet.

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandle und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.

Grundsteuer lässt sich über Nebenkosten umlegen

Die Grundsteuer ist auch eine Realsteuer, welche sich also nicht nach dem Vermögen einer echten oder juristischen Person richtet, sondern nach dem Objektwert, unerheblich, ob es einen Gewinn erbringt. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung zählt, lässt sie sich auf den Mieter einer Wohnung umlegen. 

Anders sieht es allerdings bei der Nebenkostenabrechnung für Eigentum aus: Die Hausgeldabrechnung, die der Eigentümer der Immobilie bekommt, enthält die Grundsteuer normalerweise noch nicht. Hier ist der Vermieter einer Eigentumswohnung in der Verantwortung, die Grundsteuer für seine Immobilie selbst in die Nebenkostenabrechnung einzuberechnen.

Grundsteuer Kosten steigt

Berechnung der Grundsteuer

Bemessen wird die Steuer an dem Wert des Grundstücks, auch Einheitswertfeststellung genannt, multipliziert mit der Steuermesszahl, welche sich nach der Art der Bebauung bzw. Nutzung richtet. Für Grundstücke mit forst- oder landwirtschaftlicher Bewirtschaftung ist eine einheitliche Steuermesszahl von 6,0‰ festgelegt.

Bei Grundstücken der Art B unterscheidet sich die Steuermesszahl in folgende Werte:

  • 2,6‰ für Einfamilienhäuser (bis 38346 Euro Einheitswert, danach 3,5‰)
  • 3,1‰ für Zweifamilienhäuser
  • 3,5‰ für sonstige Immobilien

Die generelle Formel lautet daher:

Einheitswert (Grundstückswert inkl. Bebauung) x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag.

Die tatsächliche Steuerlast ergibt sich dabei über den von Gemeinde zu Gemeinde anders festgelegten Hebesatz, dadurch kann die Grundsteuer trotz gleichem Grundstückswert in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch ausfallen.

Alter und Größe des Gebäudes sind bei der Höhe der Grundsteuer ebenfalls Einflussfaktoren, denn je größer das Gebäude ist, desto höher wird im Normalfall die Grundsteuer ausfallen. Bei älteren Gebäuden sinkt dagegen die Grundsteuer tendenziell.

Für unser Berechnungsbeispiel nehmen wir ein Grundstück mit einem Zweifamilienhaus in der Gemeinde Berlin, welches mit einem Gesamtwert in Höhe von 35000 Euro festgelegt ist.

Zuerst multiplizieren wir den Gesamtwert des Objekts mit der dafür vorgesehenen Steuermesszahl von 3,1‰:

35000 * 0,0035 = 108,5

So erhalten wir einen Grundsteuermessbetrag von 108,50 Euro. Anschließend rechnen wir noch den in Berlin üblichen Hebesatz von 810% an:

122,50 * 8,1 = 878,85 Euro

Somit ergibt sich also eine Grundsteuerlast von 878.85 Euro im Jahr bzw. 73,24 Euro im Monat.

Darf die Grundsteuer auch nachträglich abgerechnet werden?

Vermieter können nachträglich erhöhte oder festgesetzte Grundsteuern auch noch ihren Mietern nachträglich berechnen. Dies gilt auch, wenn die ursprüngliche Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist. Für den Vermieter gilt allerdings, nach Eingang des neuen Grundsteuerbescheids eine Frist von drei Monaten gegenüber dem Mieter einzuhalten.

Allerdings dürfen Vermieter dies nur für Mieter tun, die bereits zum entsprechenden Zeitpunkt im Gebäude wohnhaft waren. Leben Sie  zum Beispiel seit fünf Jahren in einem Haus und das Finanzamt überstellt dem Vermieter einen aktualisierten Grundsteuerbescheid für die vergangenen drei Jahre, so darf der Vermieter die Differenz von Ihnen auch nachträglich einfordern. 

Sind Sie allerdings erst vor einem Jahr eingezogen, bezahlen Sie die Differenz nur für das Jahr, in dem Sie bereits in der Wohnung gelebt haben. Die restlichen Jahre sind vom Vormieter zu entrichten.

Grundsteuer und die Mischnutzung - was es dabei zu beachten gilt

Allgemein fällt die Grundsteuer für Räumlichkeiten mit gewerblicher Nutzung höher aus als für privat genutzte Räume. Deshalb sind Vermieter in der Pflicht, bei einer Mischnutzung eines Mehrparteienhauses eine separate Ermittlung der Grundsteuer vorzunehmen. 

Dazu muss zunächst der Anteil der Gewerbegrundsteuer ermittelt werden. Die restliche Grundsteuer lässt sich dann auf die Mieter der entsprechenden Wohnflächen oder gemäß des in den Mietverträgen geregelten Verteilschlüssels umlegen.

Eine Pflicht zur separaten Kalkulation der Grundsteuer bei einer Mischnutzung ist jedoch nur dann gegeben, wenn die Belastung für Mieter eines Mehrparteienhauses mehr als 10 Prozent als für die Mieter mit gewerblich genutzten Räumen beträgt.

Falls in einem Haus Räume sowohl als Gewerberaum als auch als Wohnraum vermietet werden, sollten Wohnraummieter prüfen, wie der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Grundsteuer angesetzt hat. Der Mieter kann unter Umständen verlangen, dass nur der Teil der Grundsteuer auf ihn umgelegt wird, der tatsächlich auf seine Wohnräume entfällt und er dadurch nicht für den steuerlich teurer veranschlagten Gewerberaum mitbezahlt.

Grundsteuer ist nicht gleich Grundbesitzabgabe

Vermieter haben die Möglichkeit, auch weitere Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, die durch Städte und Gemeinden erhoben werden. Diese werden als Grundbesitzabgaben bezeichnet und umfassen neben der Grundsteuer die Gebühren für die wesentlichen Elemente der kommunalen Infrastruktur wie Entwässerung, Abfallbeseitigung, Straßenreinigung und Winterdienst. 

Zu den Grundbesitzabgaben gehören auch kommunale Kosten, die nicht in jeder Gemeinde anfallen, wie die Deichacht, die der Deichverband für im Schutz der Deiche eines bestimmten Gebiets gelegenen Grundstücke erhebt. Auch die Deichgebühren stellen eine öffentliche Last des Grundstücks im Sinne der Betriebskostenverordnung § 2 Ziffer 1 dar. 

Erschließungsbeiträge von der Gemeinde für den Straßenausbau oder den Anschluss an die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind ebenfalls öffentliche Lasten i. S. v. § 134 Abs. 2 BauGB, entstehen jedoch nicht laufend, womit sie nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung gehören. So auch das Urteil des Amtsgerichts Greiz vom 30.07.1998, Az: 1 C 259/98.

In der Regel fordert das Finanzamt die Grundbesitzabgaben quartalsweise ein und ist dabei zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Ihnen als Mieter dürfen jedoch diese Kosten nur ein Mal im Jahr berechnet werden, was bei Mietern einer Eigentumswohnung auch mit einer Direktumlage geschehen kann. Allerdings darf in Ihrer Abrechnung nicht bei der betreffenden Kostenposition einfach von Grundbesitzabgaben als Sammelbegriff gesprochen werden, da diese Begrifflichkeit mehr als die Grundsteuer umfasst.

Werden einzelne Positionen durch Gattungsbegriffe wie Grundbesitzabgaben zusammengefasst, kann es für die Umlage dieser Kosten an einer klaren Vereinbarung fehlen. Mit der Bezeichnung Grundbesitzabgaben werden die darunter zu verstehenden Betriebskosten nämlich nicht hinreichend eindeutig benannt, sodass eine Umlage auf den Mieter in einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist. 

Selbst wenn man jedoch der Auffassung folgen sollte, dass mit dem Wort Grundbesitzabgaben Grundsteuer, Abfallgebühr, Abwassergebühr und Straßenreinigungsgebühr gemeint sind, so wäre die Abrechnung insoweit nicht fällig, da jedenfalls die Höhe der einzelnen Positionen nicht aufgeführt ist und die Zusammenfassung von vier verschiedenen Abrechnungspositionen in einer einzigen Summe ohne nähere Aufschlüsselung keine nachvollziehbare Abrechnung begründet.

Hinweis: In den für unsere Kunden verfassten Widerspruchsschreiben gehen wir von Mineko auf unkonkrete Formulierungen darauf mit der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung genau ein, damit Sie nicht etwas bezahlen, was nicht umlagefähig ist.

Die Grundsteuer steigt kontinuierlich an

Die Grundsteuer macht so gut wie in jeder Abrechnung einen großen Teil der Nebenkosten aus, die vom Mieter bezahlt werden müssen. Daher sind die regelmäßigen Erhöhungen der Grundsteuer bzw. der Hebesätze durch die Gemeinden ein Grund für den ständigen Anstieg der Nebenkosten der Mieter. In großen Städten macht sich dies oft sehr stark bemerkbar, denn dort liegen die Hebesätze im Regelfall deutlich über den Hebesätzen in ländlichen Gemeinden.

Experten erwarten bald sogar einen bundesweiten Anstieg der Grundsteuer um bis zu 20 Prozent. Dies führt auch zu einer Erhöhung der Nebenkosten einer Mietswohnung. Ein bedeutender Faktor ist diesbezüglich die neue Kalkulation der Grundsteuer ab 2025. Es wird vermutet, dass die Erhöhungen noch vor der geplanten Grundsteuerreform zu spüren seien, so dass die Gemeinden im Nachhinein aussagen können, dass eine weitere Erhöhung der Steuer nicht stattfinden wird.

So kann man seine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen

Die Rechtsprechung verändert sich jedes Jahr und sogenannte Online-Ratgeber schreiben oft voneinander ab und sind eher auf Schlagzeilen aus als auf kompetente Beratung. Wenn Sie wirklich wissen wollen, was für Kosten der Stadt oder Kommune, in der Sie leben, auf Sie als Mieter umgelegt werden darf und was nicht, so lassen Sie von uns Ihre Betriebskostenabrechnung überprüfen. Wir sind immer up-to-date und unterstützen Sie als Mieter mit unserer jahrelangen Expertise.

Grundsteuer mit Nebekostenabrechnung prüfen lassen »15 Gründe warum das Prüfen der Abrechnung sinnvoll ist »

häufige Fragen zu Grundsteuer in den Nebenkosten

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Mein Vermieter rechnet die Grundsteuer für zurückliegende Jahre ab, ist das rechtens?

Da der Abgabenbescheid von Gemeinden oftmals auch rückwirkend geändert wird, hat Ihr Vermieter diese verspätete Veränderung nicht zu verschulden und darf unter Umständen ausnahmsweise die Erhöhung auf Sie umlegen. Entscheidend ist, ob er Ihnen die Erhöhung ab Bekanntgabe innerhalb von drei Monaten angezeigt hat.

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Darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV Ziffer 1). Sie ist Teil der Grundbesitzabgaben und wird auf Mieter in einer Nebenkostenabrechnung umgelegt, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt.

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Wie wird die Grundsteuer für Mieter berechnet?

Liegt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage von Grundsteuer auf den Mieter vor, kann dies in einer Nebenkostenabrechnung mittels eines Verteilerschlüssels oder auch wie bei Eigentumswohnungen durch eine Direktumlage geschehen.

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Wie hoch ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die sich nach dem Objektwert richtet. Bemessen wird die Steuer an dem Wert des Grundstücks (Einheitswertfeststellung) multipliziert mit der Steuermesszahl, welche sich nach der Art der Bebauung und Nutzung richtet.

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Kann die Grundsteuer nachträglich abgerechnet werden?

Wird die Grundsteuer nachträglich erhöht oder festgesetzt, kann sie nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums einem Mieter angerechnet werden. Es gilt jedoch für den Vermieter eine dreimonatige Frist, um nach Eingang des neuen Grundsteuerbescheids dem Mieter die Erhöhung oder Neufestsetzung mitzuteilen.

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Wird die Grundsteuer teurer?

Ab 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage neuen Rechts erhoben. Da die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle der Städte und Gemeinden ist, wird eine Erhöhung der Hebesätze erwartet. Es wird jedoch noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei den Steuerpflichtigen feststeht.

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Lesen Sie, was unsere zufriedenen Kunden über uns sagen und schreiben. Hier erfahren Sie, warum die Kunden ihre Nebenkostenabrechnungen bei uns prüfen lassen und Mineko empfehlen.
Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!